Vente immobilière et vices cachés en matière d'assainissement
Imaginez : vous achetez une maison. Jolie, bien située, un vrai coup de cœur. Quelques mois plus tard, vous découvrez un défaut majeur : infiltrations, fondations douteuses, ou autre pépin que même votre pire cauchemar n’aurait pas prévu. Vous vous retournez logiquement contre le vendeur, en brandissant la fameuse garantie des vices cachés. Mais encore faut-il prouver que ce dernier connaissait le problème.
C’est exactement le cœur du litige dans l’arrêt Cour de cassation, 3e civ., 20 mars 2025, n° 23-18.472.
Les faits à l’origine du litige
Un particulier vend une maison d’habitation. Après la vente, l’acheteur découvre que l’installation d’assainissement non collectif (type fosse septique) n’est pas conforme à la réglementation. Plus grave encore : le système d’évacuation présente un vice de conception, rendant l’équipement inefficace et nécessitant des travaux coûteux.
L’acheteur, estimant avoir été trompé, engage une action en garantie des vices cachés et reproche au vendeur de ne pas l’avoir informé de cette non-conformité. L’affaire remonte jusqu’à la Cour de cassation.
La réponse de la Cour de cassation
La 3e chambre civile rend une décision claire :
❝ Le vendeur n’est tenu à une obligation d’information que s’il avait effectivement connaissance du vice affectant l’installation d’assainissement. ❞
Elle casse donc l’arrêt de la cour d’appel qui avait retenu la responsabilité du vendeur sans établir cette connaissance. La Cour précise que :
La non-conformité de l’installation d’assainissement peut constituer un vice caché ;
Mais pour engager la responsabilité du vendeur au titre de l’obligation d’information, il faut prouver qu’il savait.
En l’occurrence, aucun élément ne démontrait que le vendeur connaissait l’irrégularité ou l’inefficacité du système d’assainissement. Il ne peut donc pas être tenu responsable à ce titre.
Ce que la décision nous enseigne (spécial assainissement)
En matière d’assainissement non collectif, la jurisprudence rappelle donc :
Une installation non conforme peut être un vice caché, notamment si elle compromet l’usage normal du bien ;
Un diagnostic d’assainissement est obligatoire depuis 2011 pour toute vente d’un bien non raccordé au tout-à-l’égout (article L.1331-11-1 du Code de la santé publique). Mais ce diagnostic n’est qu’informatif – il ne dispense pas l’acheteur de vérifier l’état réel des installations ;
La connaissance effective du vice par le vendeur reste indispensable pour invoquer un défaut d’information ou une manœuvre dolosive.
En résumé :
La Cour rappelle que le vendeur n’est pas un expert en assainissement et qu’on ne peut pas lui reprocher l’ignorance d’un vice technique, sauf s’il est établi qu’il en avait connaissance.
Le vice caché, oui. La dissimulation volontaire, non… sauf preuve contraire.
Cette décision ne bouleverse pas l’état du droit, mais elle fait du bien. Elle rappelle que la responsabilité ne s’improvise pas : il faut des faits, pas des suppositions. Si vous êtes vendeur, soyez transparent. Et si vous êtes acheteur, soyez vigilant, mais gardez à l’esprit que la justice ne juge pas les intentions, elle juge les preuves.
Et pour ceux qui ne veulent pas se lancer dans un parcours semé d’embûches, l’équipe Qalimo est là pour vous conseiller, que vous soyez vendeur ou acquéreur. Mieux vaut prévenir que comparaître !
