Acte de caution solidaire : modèle gratuit en Word et PDF

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L‘impayé de loyer est la principale crainte des investisseurs locatifs. Il existe cependant des moyens de se prémunir contre les impayés mais surtout de se sécuriser en cas de survenance d’un problème. Au premier rang on retrouve l’acte de cautionnement, aussi appelé l’acte de caution solidaire. Cela permet à une personne de se porter garant du bon paiement du loyer par le locataire.

C’est sans doute la garantie la plus utilisée par les bailleurs pour assurer leur location. Véritable rempart dans la lutte face aux impayés et dettes de loyers, c’est un outil indispensable pour les propriétaires qui souhaitent sécuriser leur investissement locatif. 

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Modèle acte de caution solidaire gratuit Qalimo

Le fonctionnement de l'acte de cautionnement solidaire

L’acte de caution solidaire est un document systématiquement demandé par les propriétaire pour garantir le bon paiement du loyer.  Il permet en effet de limiter grandement le risque d’impayés locatifs. Toutefois il faut être vigilant car pour être valable, celui-ci doit obéir à certaines règles.  

Fonctionnement acte de caution solidaire

Qu’est ce qu’un acte de cautionnement solidaire ?

L’acte de cautionnement solidaire est un contrat par lequel une personne, appelée la caution ou le garant, s’engage envers le propriétaire (qu’on appelle le créancier) à garantir le paiement des obligations du locataire (le débiteur) en cas de défaillance de celui-ci.

Cet engagement est dit « solidaire » car il permet au créancier de poursuivre directement la caution pour le règlement de la dette, sans avoir à engager préalablement des actions contre le locataire défaillant.

Selon l’article 2298 du code civil :

« La caution est solidaire lorsque, par une stipulation expresse, elle renonce au bénéfice de discussion défini à l’article 2298 et s’oblige solidairement avec le débiteur principal au paiement de la dette. »

Cela signifie que la caution accepte que le créancier puisse exiger d’elle le paiement sans devoir d’abord poursuivre le locataire et montrer son insolvabilité. On appelle cela le bénéfice de discussion. De plus, en renonçant au bénéfice de division, si plusieurs cautions sont engagées, le propriétaire peut demander à l’une quelconque d’entre elles le paiement de la totalité de la dette.

L’acte de cautionnement solidaire doit respecter des conditions de forme strictes pour être valable. 

Cet acte offre une garantie renforcée au bailleur, car il accroît ses chances de recouvrer les loyers impayés et frais associés en cas de défaillance du locataire. Pour la caution, il s’agit d’un engagement lourd de conséquences, d’où l’importance de bien comprendre les obligations assumées lors de la signature de cet acte.

Qui peut se porter garant/caution solidaire ?

Le garant est une personne qui s’engage auprès du bailleur (propriétaire) à payer les loyers et charges en cas de défaillance du locataire. Mais qui peut effectivement se porter caution solidaire ? Voici un point détaillé sur les personnes éligibles et les conditions requises. 

➡️ La capacité juridique

Toute personne physique majeure et juridiquement capable peut se porter caution solidaire. Les personnes sous tutelle ou curatelle ne peuvent donc pas s’engager en tant que caution sans l’assistance ou l’autorisation de leur tuteur ou curateur.

➡️ Consentement libre et éclairé

La caution doit comprendre la portée de son engagement. Cela implique que la personne doit signer un acte de cautionnement contenant des mentions manuscrites obligatoires pour attester de sa compréhension et de son consentement.

➡️ L’identité de la caution

📌 Membres de la FamilleIl est fréquent que les parents, grands-parents ou autres membres de la famille se portent caution pour un locataire, notamment pour les étudiants ou jeunes actifs. Il n’y a pas de restriction légale à ce qu’un proche assume ce rôle, au contraire cela responsabilise souvent le locataire qui ne veut pas causer des ennuis à sa famille.

📌 Amis ou TiersToute personne extérieure à la famille, comme un ami ou un collègue, peut également se porter caution solidaire, à condition de remplir les critères de capacité et de solvabilité.

📌Personnes Morales Une entreprise ou une association peut se porter caution solidaire pour un locataire. Cela peut être le cas pour les salariés bénéficiant d’un logement de fonction ou pour les étudiants soutenus par des organismes spécialisés.

📌Organismes SpécialisésDes organismes tels que Action Logement proposent des dispositifs de cautionnement (comme la garantie Visale) pour faciliter l’accès au logement des personnes ne disposant pas de caution personnelle.

Qui peut se porter garant du locataire ?

➡️ Solvabilité financière solide

Le bailleur exige généralement que la caution présente des garanties financières suffisantes pour couvrir les éventuels impayés du locataire.

Il n’existe pas de critère légal précis sur le niveau de revenus requis, mais il est courant que le bailleur souhaite que la caution ait des revenus au moins trois fois supérieurs au montant du loyer.

Quelles documents demander à la caution ?

Il est essentielle de pouvoir déterminer la solvabilité de la caution solidaire. En effet si le locataire est défaillant, il est essentiel de pouvoir assurer la sécurité de vos loyers avec un garant fiable et solide. Afin de déterminer sa solvabilité vous pouvez demander plusieurs documents dont la liste a été limitativement fixée par le décret n°2015-1437 du 05 novembre 2015

➡️ Pour une caution personne physique :

📌 Pièce d’identité : 1 pièce justificative d’identité en cours de validité, comportant la photographie du titulaire parmi les documents suivants

  1. Carte nationale d’identité française ou étrangère ;
  2. Passeport français ou étranger ;
  3. Permis de conduire français ou étranger ;
 

📌Justificatif de domicile : 1 seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivant:

  1. Dernière quittance de loyer.
  2. Facture d’eau, de gaz ou d’électricité de moins de trois mois.
  3. Attestation d’assurance logement de moins de trois mois.
  4. Dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.
 

📌Justificatifs d’activité professionnelle : 1 ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles parmi les documents suivants

  1. Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l’employeur.
  2. L’extrait K-bis de moins de 3 mois 
  3. La fiche d’immatriculation au Registre national des entreprises de moins de 3 mois.
  4. La copie du certificat d’identification de l’INSEE.
  5. La copie de la carte professionnelle pour une profession libérale.
  6. Toute pièce récente attestant de l’activité pour les autres professionnels.
 
Listes documents à demander au garant

📌Justificatifs de revenus : 1 ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants

  1. Dernier avis d’imposition ou de non-imposition
  2. Titre de propriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière.
  3. Trois derniers bulletins de salaires.
  4. Les deux derniers bilans 
  5. Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l’ouverture des droits, établis par l’organisme payeur.
  6. Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.
 

➡️Pour une caution personne morale (par exemple, une entreprise) :

  1. Pièce d’identité du représentant légal.
  2. Extrait Kbis (datant de moins de trois mois) pour justifier de l’existence de la société et de son représentant.
  3. Derniers bilans financiers pour attester de la solvabilité de l’entreprise.
  4. Prévisionnel financier en cas d’activité nouvelle
 
 ⚠️Attention le bailleur ne peut pas exiger de documents jugés intrusifs ou non pertinents, comme les relevés de comptes bancaires ou des informations qui pourraient être considérées comme confidentielles sans lien direct avec la garantie de solvabilité.

Comment se porter caution solidaire ?

La personne qui se porte caution solidaire ou garant, doit signer un acte de cautionnement. Elle n’a pas à signer le contrat de location, qui doit seulement être signé par le bailleur et le ou les locataire(s). Retrouvez nos modèles de contrat de location en cliquant ici.

Le garant doit donc signer un acte de cautionnement. Cet acte est un document écrit dans lequel il s’engage à prendre en charge les dettes locatives du locataire en cas de non-paiement. Il peut être inclus directement dans le contrat de bail ou figurer sur un document séparé.

Contenu obligatoire de l’acte de cautionnement :

  • Le nom et l’adresse du garant.
  • La somme exacte garantie ou les montants des loyers et charges précisés dans le bail.
  • La durée de l’engagement (caution à durée déterminée ou indéterminée).
  • Une mention manuscrite du garant précisant son engagement et les termes de la garantie.
  • La signature du garant.

L’acte de caution solidaire peut être signé avec une signature numérique, à condition que l’identité du signataire soit garantie par une signature électronique certifiée.  Comment faire avec la mention manuscrite et la signature électronique me direz vous ? 

Depuis la réforme initiée par l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés, entrée en vigueur au 1er janvier 2022, il est possible de signer électroniquement l’acte de cautionnement. En effet, la mention obligatoire n’a plus a être manuscrite, elle doit simplement être apposée par la caution elle-même. Attention car cette condition est prévue à peine de nullité de l’acte de cautionnement. Le bailleur doit donc être en mesure de prouver que le garant a bien inscrit cette mention lui même et qu’elle n’était pas écrite d’office sur l’acte de cautionnement signé électroniquement.

 

Signature électronique et acte de cautionnement solidaire

Peut on cumuler un garant avec d’autres garanties ?

Il n’est pas possible de cumuler plusieurs types de garanties tel qu’une caution solidaire, une assurance loyer impayée, une garantie Visale, etc. La loi est claire sur le sujet. L’article 22-1 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989 énonce clairement que : 

 » Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti […] « 

La seule exception va concerner les logements loués à un étudiant ou un apprenti. Dans les autres cas cela ne sera pas possible. 

 

Par ailleurs, lorsque le bailleur est une personne morale, autre qu’une société civile immobilière de famille, le cautionnement d’un garant pour garantir le paiement du loyer par le locataire ne peut être demandé que :

  • s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat ;
  • ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

La responsabilité de la caution

La responsabilité du garant change considérablement en fonction de la nature et de la portée de son engagement de caution. En effet, il existe plusieurs type d’acte de cautionnement. La caution peut être simple ou solidaire. Elle peut également être à durée déterminée ou indéterminée.

Tous ces paramètres sont à prendre en compte avant de faire signer l’acte de caution solidaire à la personne qui se porte garant.

Quelle différence entre une caution à durée déterminée et indéterminée ?

Comprendre la période pendant laquelle le garant est engagé et les conditions pour résilier cet engagement est un aspect crucial.  Un garant doit savoir combien de temps il est légalement lié et comment il peut se libérer de cette obligation si besoin.

L’engagement de caution peut être de deux types en termes de durée : à durée déterminée ou à durée indéterminée.

Acte de caution à durée déterminée

Dans ce cas, l’acte de cautionnement prévoit clairement la durée de l’engagement, généralement jusqu’à la fin du bail actuel ou jusqu’à une date précise.

L’engagement du garant prend fin automatiquement à la fin de cette période ou si le locataire quitte le logement et que le bail est résilié.

Si le bail est renouvelé ou reconduit à son terme, le garant ne sera plus engagé sauf s’il signe un nouvel acte de cautionnement. En d’autres termes, la reconduction automatique du bail ne prolonge pas l’engagement du garant. Le bailleur devra lui demander une nouvelle signature.

Acte de caution à durée indéterminée

Dans ce cas, l’engagement de caution n’est pas lié à une date précise. Le garant reste responsable des loyers impayés et autres obligations locatives tant que le locataire est dans le logement.

Le garant peut alors se désengager. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

Un engagement à durée indéterminée est souvent plus risqué pour le bailleur car il n’a aucune garantie sur la durée d’engagement total du garant.

Quelle différence entre la caution simple ou solidaire ?

La différence entre caution simple et caution solidaire tient principalement aux modalités de recours dont dispose le bailleur pour exiger le paiement des loyers impayés. Ces deux types d’engagement présentent des implications importantes pour le garant en termes de responsabilités et de conditions d’appel en cas d’impayé.

 

➡️La caution simple

Dans un engagement de caution simple, le bailleur doit d’abord se retourner contre le locataire pour récupérer les loyers impayés. Cela signifie qu’il doit essayer de recouvrer la dette en poursuivant directement le locataire, par exemple en lançant une procédure judiciaire.

Si le locataire est insolvable ou si la procédure échoue, le bailleur pourra alors se tourner vers la caution pour lui demander de payer les sommes dues.

Conséquence : Le garant bénéficie d’un certain niveau de protection. En effet, le bailleur ne peut pas lui demander de régler les dettes du locataire immédiatement ; il doit d’abord prouver qu’il a tenté toutes les démarches nécessaires pour obtenir le paiement directement du locataire.

➡️La caution solidaire

Dans un engagement de caution solidaire, le bailleur peut exiger directement le paiement des loyers impayés auprès du garant, sans avoir besoin de poursuivre d’abord le locataire. 

Dès le premier impayé, le bailleur est en droit de réclamer la totalité des sommes dues au garant, même si le locataire n’a pas été sollicité au préalable.

Conséquence : Le garant prend une responsabilité plus lourde. Il peut être tenu de régler les dettes du locataire immédiatement à la demande du bailleur, sans attendre qu’une procédure ait été engagée contre le locataire.

 

Exemples pour mieux comprendre

  • Caution simple : Si le locataire ne paie pas son loyer en mars, le bailleur devra d’abord envoyer une mise en demeure au locataire, engager éventuellement une action en justice pour recouvrer la somme. S’il n’obtient pas satisfaction, il pourra ensuite se tourner vers la caution.

  • Caution solidaire : Si le locataire ne paie pas son loyer en mars, le bailleur peut immédiatement envoyer une demande de paiement au garant pour régler le loyer du mois en question, sans même passer par le locataire.

La caution solidaire et la colocation

Dans le cadre d’une colocation avec acte de caution solidaire, chaque colocataire peut avoir un garant, et ce garant peut choisir de se porter caution pour un seul colocataire ou pour l’ensemble de la colocation. Cette distinction est importante, car elle détermine l’étendue de la responsabilité du garant vis-à-vis des dettes locatives.

📌 Dans une colocation, un garant peut décider de se porter caution uniquement pour un colocataire spécifique. Dans ce cas, le garant n’est responsable que des dettes de son propre locataire. En cas d’impayé de la part d’un autre colocataire, le bailleur ne peut pas demander au garant de couvrir les dettes de la colocation dans son ensemble, mais seulement celles du colocataire pour lequel il s’est porté garant.

Pour que cette limitation soit clairement établie, l’acte de caution solidaire doit mentionner précisément le nom du colocataire concerné. Il doit être spécifié que la caution ne s’applique qu’aux dettes contractées par ce locataire spécifique.

📌 Dans d’autres cas, un garant peut accepter de se porter caution pour l’ensemble de la colocation. Cela signifie que le garant est solidaire non seulement des dettes de son locataire, mais aussi de celles des autres colocataires si elles ne sont pas honorées.

En se portant caution solidaire pour l’ensemble de la colocation, le garant prend un risque plus important, car il peut être sollicité pour couvrir les impayés des autres colocataires en cas de défaillance.

 

⚠️ Dans certaines colocations, le bail inclut une clause de solidarité entre colocataires. Cela signifie que chaque colocataire est responsable du paiement de l’intégralité du loyer en cas de défaillance des autres. Dans ce cas, le garant d’un colocataire peut être sollicité pour payer l’intégralité du loyer en cas d’impayé, même si son propre colocataire n’est pas le responsable direct de l’impayé.

Acte de caution solidaire et colocation

Que faire en cas de loyer impayé ?

L’acte de caution solidaire n’empêche en rien les impayés mais il va permettre de pouvoir assurer le recouvrement de la dette locative.  Quelle va être la marche à suivre ?

En cas d’impayé de loyer , il faut prendre attache immédiatement avec le locataire. Si ce dernier ne répond pas où ne propose pas de solution satisfaisante, il faudra lui envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Dans le même temps, envoyez également un courrier en lettre recommandée au garant pour lui signaler l’existence de la dette et lui demander de payer.

Dans la plupart des cas, la caution va régler la dette du locataire. Mais si jamais rien ne se passe, il faudra alors engager une procédure judiciaire en résiliation du bail et expulsion du locataire. Par la même occasion, et dans la même procédure, il sera demandé (par l’intermédiaire de votre avocat ou du commissaire de justice en charge du dossier), la condamnation du locataire et de la caution au montant de la dette locative, augmenté des éventuels frais. 

Une fois la condamnation et le jugement obtenu, le commissaire de justice (anciennement huissier de justice) pourra effectuer des procédures sur le patrimoine de la caution (saisie du compte bancaire, du salaire, du mobilier, etc.) pour le contraindre à payer.

Avantages et inconvénients de la caution solidaire

✅ AVANTAGES
❌ INCONVÉNIENTS
Gratuit pour le locataire et propriétaire
Formalisme exigeant (mention obligatoire)
Condamnation judiciaire de la caution nécessaire
Inclus loyers, dégradations et tout type de frais
Indemnisation lente si procédure judiciaire nécessaire
Pas de plafond d'indemnisation
Risque d'insolvabilité de la caution
Possibilité de prendre plusieurs garants
Pas compatible avec les SCI sauf SCI de famille*
Fonctionne pour les locaux commerciaux
Pas d'automaticité de prise en charge
Simple à mettre en place
Procédure "impossible" si garant à l'étranger

Questions fréquentes

Non, le garant ne signe pas le contrat de location mais doit signer un acte de cautionnement distinct où il s’engage à payer les dettes locatives si le locataire ne s’en acquitte pas. Cet acte doit inclure une mention manuscrite précisant la durée et l’étendue de l’engagement. Bien qu’il ne soit pas obligatoire, il est conseillé de remettre une copie du bail au garant pour qu’il en connaisse les termes.

Oui, votre frère ou votre sœur peuvent se porter caution pour votre logement. Il n’y a aucune restriction légale concernant les liens familiaux pour être garant. Le garant doit simplement être une personne solvable, capable de fournir les documents requis pour prouver sa capacité à assumer les obligations financières si besoin.

Oui, dans certains cas, le garant peut se désengager, mais cela dépend de la nature de l’engagement :

  1. Caution à durée indéterminée : Si l’acte de cautionnement n’a pas de durée définie, le garant peut demander à se désengager en envoyant un courrier recommandé au bailleur. Cependant, il reste responsable des dettes locatives jusqu’à la fin du bail en cours.

  2. Caution à durée déterminée : Si la caution est prévue pour une durée déterminée (par exemple, jusqu’à la fin du bail en cours), le garant ne peut pas se désengager avant l’expiration de cette période.

Dans tous les cas, le désengagement ne prend effet qu’à la fin de la période engagée, et le garant reste responsable des dettes contractées avant cette date.

Oui, un acte de cautionnement peut être signé par voie électronique, sous réserve de respecter les exigences légales. La signature électronique doit répondre aux normes du règlement eIDAS, afin d’assurer la validité et la sécurité de l’engagement. Cela implique généralement de passer par un prestataire certifié qui peut garantir l’identité du signataire et l’intégrité de l’acte.

Non, il n’est pas possible pour un bailleur d’exiger à la fois un garant et une assurance loyers impayés pour un même locataire. La loi interdit en effet de cumuler ces deux garanties que la location soit meublée ou non meublée, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Dans ce cas spécifique, le bailleur peut demander à la fois un garant et souscrire une assurance loyers impayés.