Garant et caution
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Cofondateur de Qalimo et ancien huissier de justice. Un cautionnement se joue sur des détails de forme : une mention incomplète ou un bail jamais remis au garant suffit à l’annuler. Je vous montre comment rédiger un acte valable et le mettre en œuvre au bon moment.
Sources : article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 · articles 2288 et suivants du code civil · décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015
L’impayé de loyer est la principale crainte des bailleurs. Au premier rang des protections figure l’acte de cautionnement, aussi appelé acte de caution solidaire : une personne, le garant, s’engage à payer les dettes locatives si le locataire ne le fait pas. C’est l’une des garanties les plus utilisées par les bailleurs, à condition de respecter un formalisme précis. Tous nos modèles sont rédigés par un ancien huissier de justice.
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Le fonctionnement de l'acte de cautionnement solidaire
L’acte de caution solidaire est le document que la plupart des bailleurs demandent pour sécuriser le paiement du loyer. Il réduit fortement le risque d’impayé, à condition de respecter un formalisme strict : une erreur de forme, et l’engagement est nul.
Qu’est-ce qu’un acte de cautionnement solidaire ?
L’acte de cautionnement est un contrat par lequel une personne, la caution ou le garant, s’engage envers le bailleur (le créancier) à payer les dettes du locataire (le débiteur) en cas de défaillance de celui-ci.
Il est dit solidaire lorsque le bailleur peut poursuivre directement la caution, sans avoir à agir d’abord contre le locataire.
La caution est solidaire lorsqu’elle renonce au bénéfice de discussion, qui lui permettrait d’obliger le bailleur à poursuivre d’abord le locataire (article 2305 du code civil), et le plus souvent au bénéfice de division entre plusieurs cautions (article 2306).
Concrètement, le bailleur peut réclamer le paiement à la caution sans avoir à poursuivre d’abord le locataire ni à prouver son insolvabilité. Et lorsque plusieurs cautions se sont engagées, il peut demander la totalité de la dette à l’une quelconque d’entre elles.
Cet acte offre une garantie renforcée au bailleur. Pour la caution, c’est un engagement lourd : elle doit en mesurer la portée avant de signer.
Qui peut se porter garant ou caution solidaire ?
Le garant s’engage auprès du bailleur à payer les loyers et charges en cas de défaillance du locataire. Peut se porter caution toute personne physique majeure et capable, ainsi qu’une personne morale, sous réserve de sa solvabilité.
La famille
Parents, grands-parents ou proches, fréquent pour les étudiants et jeunes actifs.
Amis ou tiers
Toute personne extérieure remplissant les critères de capacité et de solvabilité.
Personne morale
Une entreprise ou une association, par exemple pour un logement de fonction.
L’identité de la caution
- Membres de la Famille : Il est fréquent que les parents, grands-parents ou autres membres de la famille se portent caution pour un locataire, notamment pour les étudiants ou jeunes actifs. Il n’y a pas de restriction légale à ce qu’un proche assume ce rôle, au contraire cela responsabilise souvent le locataire qui ne veut pas causer des ennuis à sa famille.
- Amis ou Tiers : Toute personne extérieure à la famille, comme un ami ou un collègue, peut également se porter caution solidaire, à condition de remplir les critères de capacité et de solvabilité.
- Personnes Morales : Une entreprise ou une association peut se porter caution solidaire pour un locataire. Cela peut être le cas pour les salariés bénéficiant d’un logement de fonction ou pour les étudiants soutenus par des organismes spécialisés.
- Organismes Spécialisés : Des organismes tels que Action Logement proposent des dispositifs de cautionnement (comme la garantie Visale) pour faciliter l’accès au logement des personnes ne disposant pas de caution personnelle.
Solvabilité financière de la caution
Le bailleur exige généralement que la caution présente des garanties financières suffisantes pour couvrir les éventuels impayés du locataire.
Il n’existe pas de critère légal précis sur le niveau de revenus requis, mais il est courant que le bailleur souhaite que la caution ait des revenus au moins trois fois supérieurs au montant du loyer.
Quels documents demander à la caution ?
Il est essentiel de vérifier la solvabilité de la caution avant de signer. La liste des pièces que vous pouvez demander est fixée limitativement par le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 : vous ne pouvez rien exiger d’autre.
Caution personne physique
Une pièce d'identité en cours de validité
Un justificatif de domicile récent
Un justificatif d'activité professionnelle
Un ou plusieurs justificatifs de revenus
Pour une caution personne physique :
➔ Pièce d’identité : 1 pièce justificative d’identité en cours de validité, comportant la photographie du titulaire parmi les documents suivants
- Carte nationale d’identité française ou étrangère ;
- Passeport français ou étranger ;
- Permis de conduire français ou étranger ;
➔ Justificatif de domicile : 1 seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivant:
- Dernière quittance de loyer.
- Facture d’eau, de gaz ou d’électricité de moins de trois mois.
- Attestation d’assurance logement de moins de trois mois.
- Dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.
➔ Justificatifs d’activité professionnelle : 1 ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles parmi les documents suivants
- Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l’employeur.
- L’extrait K-bis de moins de 3 mois
- La fiche d’immatriculation au Registre national des entreprises de moins de 3 mois.
- La copie du certificat d’identification de l’INSEE.
- La copie de la carte professionnelle pour une profession libérale.
- Toute pièce récente attestant de l’activité pour les autres professionnels.
➔ Justificatifs de revenus : 1 ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants
- Dernier avis d’imposition ou de non-imposition
- Titre de propriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière.
- Trois derniers bulletins de salaires.
- Les deux derniers bilans
- Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l’ouverture des droits, établis par l’organisme payeur.
- Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.
Caution personne morale
La pièce d'identité du représentant légal
Les derniers bilans financiers
Un extrait Kbis de moins de 3 mois
Un prévisionnel financier si activité nouvelle
- Pièce d’identité du représentant légal.
- Extrait Kbis (datant de moins de trois mois) pour justifier de l’existence de la société et de son représentant.
- Derniers bilans financiers pour attester de la solvabilité de l’entreprise.
- Prévisionnel financier en cas d’activité nouvelle
Comment se porter caution solidaire ?
La caution ne signe pas le contrat de location, conclu entre le bailleur et le ou les locataires (voir nos modèles de bail). Elle signe un acte de cautionnement, document distinct ou annexé au bail, par lequel elle s’engage à payer les dettes locatives en cas de défaillance du locataire.
Ce que l’acte doit respecter, à peine de nullité (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989) :
- la mention prévue par l’article 2297 du code civil, apposée par la caution elle-même : elle s’engage à payer au bailleur ce que lui doit le locataire en cas de défaillance, dans la limite d’un montant écrit en chiffres et en lettres ; si elle renonce au bénéfice de discussion ou de division, elle le reconnaît dans cette mention ;
- la remise à la caution d’un exemplaire du contrat de location.
L’acte précise aussi l’identité de la caution et du locataire, la durée de l’engagement et, en pratique, le montant du loyer et ses conditions de révision.
L’acte peut être signé électroniquement. Depuis la réforme du droit des sûretés (ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021, en vigueur le 1er janvier 2022), la mention n’a plus à être manuscrite : elle doit être apposée par la caution elle-même. Le bailleur doit pouvoir prouver que la caution l’a bien saisie et qu’elle n’était pas pré-remplie.
Peut-on cumuler un garant avec d’autres garanties ?
Non, sauf exception. L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés, ou toute autre forme de garantie, de demander en plus un cautionnement :
« Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. »
Pour un étudiant ou un apprenti, vous pouvez donc cumuler un garant et une assurance. La garantie Visale, elle, ne se cumule pas avec une autre caution.
Par ailleurs, lorsque le bailleur est une personne morale autre qu’une SCI familiale, il ne peut demander un cautionnement que s’il est apporté par un organisme agréé, ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.
Caution simple ou solidaire, montant maximum, caution bancaire
Simple ou solidaire. Avec une caution simple, le bailleur doit d’abord poursuivre le locataire ; avec une caution solidaire, il s’adresse directement au garant dès l’impayé. Depuis 2022, la renonciation au bénéfice de discussion doit figurer dans la mention de la caution, sinon celle-ci garde le droit de l’invoquer (article 2297 du Code civil) : le détail et des exemples sont dans notre guide caution simple ou solidaire.
Le montant maximum. La loi ne fixe aucun plafond : c’est l’acte qui le fixe. La caution écrit elle-même, dans la mention, un montant en principal et accessoires, en toutes lettres et en chiffres ; en cas de différence, la somme en lettres l’emporte (article 2297). L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 exige en plus que l’acte reprenne le loyer et ses conditions de révision. Au-delà du plafond, la caution ne doit rien. Pour le calculer, multipliez le loyer charges comprises par le nombre de mois que vous voulez couvrir, puis ajoutez une marge pour la révision et les frais. Exemple : 750 € charges comprises sur un bail de trois ans, soit 750 x 36 = 27 000 €, arrondis à 30 000 €. Face à un créancier professionnel, un engagement manifestement disproportionné aux revenus et au patrimoine de la caution est réduit à ce qu’elle pouvait garantir (article 2300).
La caution bancaire. Une banque peut se porter caution du locataire, selon ses propres conditions. Si elle s’engage par une garantie autonome (article 2321 du Code civil), la loi ne l’admet en location vide qu’à la place du dépôt de garantie et dans la limite de son montant, soit un mois de loyer hors charges (article 22-1-1). Ne confondez pas : le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire, la caution est une personne qui s’engage pour lui, comme l’explique notre page caution et dépôt de garantie.
Les éléments qui rendent l’acte de caution valable
Un cautionnement mal rédigé est nul, même si la caution était d’accord. Voici ce que l’acte doit faire apparaître.
- Les parties et le bailL’identité de la caution, du locataire garanti et du bailleur, et le logement concerné.
- La mention de l’article 2297Apposée par la caution elle-même : elle s’engage à payer ce que doit le locataire en cas de défaillance.
- Le montant maximalÉcrit en chiffres et en lettres. En cas de différence, la somme en lettres l’emporte.
- La solidaritéLa renonciation au bénéfice de discussion, reconnue dans la mention, pour agir directement contre la caution.
- La duréeUne date ou une durée précise, ou un engagement à durée indéterminée, résiliable pour l’échéance du bail en cours.
Signature de la caution
remis
Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location : c’est, avec la mention, une condition de validité du cautionnement (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).
La responsabilité de la caution et du garant
La responsabilité du garant change considérablement en fonction de la nature et de la portée de son engagement de caution. En effet, il existe plusieurs type d’acte de cautionnement. La caution peut être simple ou solidaire. Elle peut également être à durée déterminée ou indéterminée.
Tous ces paramètres sont à prendre en compte avant de faire signer l’acte de caution solidaire à la personne qui se porte garant.
L’acte de cautionnement n’est pas votre seule protection possible, et ce n’est pas toujours la plus efficace. De nombreux bailleurs lui préfèrent une assurance, qui indemnise sans avoir à poursuivre un proche du locataire. Nous comparons les deux approches, avec leurs coûts réels, dans notre analyse de la garantie loyers impayés (GLI).
Si votre candidat est travailleur indépendant, saisonnier ou en début de carrière, un cautionnement familial n’est pas toujours nécessaire. Les conditions d’accès à la garantie d’État se sont élargies : vérifiez d’abord les nouvelles règles de la garantie Visale, gratuite pour le bailleur comme pour le locataire.
Quelle est la différence entre une caution à durée déterminée et indéterminée ?
Comprendre la période pendant laquelle le garant est engagé et les conditions pour résilier cet engagement est un aspect crucial. Un garant doit savoir combien de temps il est légalement lié et comment il peut se libérer de cette obligation si besoin.
L’engagement de caution peut être de deux types en termes de durée : à durée déterminée ou à durée indéterminée.
Acte de caution à durée déterminée
L’acte fixe clairement la durée de l’engagement, généralement jusqu’à la fin du bail en cours ou une date précise. L’engagement prend fin automatiquement à ce terme. Si le bail est reconduit, le garant n’est plus engagé : le bailleur doit lui faire signer un nouvel acte.
Acte de caution à durée indéterminée
L’engagement n’est lié à aucune date : le garant reste responsable tant que le locataire occupe le logement. Il peut se désengager par notification au bailleur, mais la résiliation ne prend effet qu’au terme du bail en cours. Plus risqué à cadrer pour le garant, plus souple pour le bailleur. Ce qu’il advient du bail quand la caution se désengage est expliqué dans notre guide changer de garant en cours de bail.
Acte de caution à durée déterminée
Dans ce cas, l’acte de cautionnement prévoit clairement la durée de l’engagement, généralement jusqu’à la fin du bail actuel ou jusqu’à une date précise.
L’engagement du garant prend fin automatiquement à la fin de cette période ou si le locataire quitte le logement et que le bail est résilié.
Si le bail est renouvelé ou reconduit à son terme, le garant ne sera plus engagé sauf s’il signe un nouvel acte de cautionnement. En d’autres termes, la reconduction automatique du bail ne prolonge pas l’engagement du garant. Le bailleur devra lui demander une nouvelle signature.
Acte de caution à durée indéterminée
Dans ce cas, l’engagement de caution n’est pas lié à une date précise. Le garant reste responsable des loyers impayés et autres obligations locatives tant que le locataire est dans le logement.
Le garant peut alors se désengager. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.
Un engagement à durée indéterminée couvre le bail et ses reconductions, mais la caution peut y mettre fin à tout moment pour l’échéance en cours : le bailleur doit alors vérifier qu’une autre garantie prend le relais.
Quelle différence entre la caution simple ou solidaire ?
La différence entre caution simple et caution solidaire tient principalement aux modalités de recours dont dispose le bailleur pour exiger le paiement des loyers impayés. Ces deux types d’engagement présentent des implications importantes pour le garant en termes de responsabilités et de conditions d’appel en cas d’impayé.
La caution simple
Le bailleur doit d’abord se retourner contre le locataire (relances, procédure). Ce n’est qu’en cas d’insolvabilité ou d’échec qu’il peut solliciter la caution. Le garant est donc mieux protégé.
La caution solidaire
Le bailleur peut exiger directement le paiement au garant, dès le premier impayé, sans poursuivre d’abord le locataire. La responsabilité du garant est plus lourde et immédiate. C’est la forme la plus protectrice pour le bailleur.
La caution simple
Dans un engagement de caution simple, le bailleur doit d’abord se retourner contre le locataire pour récupérer les loyers impayés. Cela signifie qu’il doit essayer de recouvrer la dette en poursuivant directement le locataire, par exemple en lançant une procédure judiciaire.
Si le locataire est insolvable ou si la procédure échoue, le bailleur pourra alors se tourner vers la caution pour lui demander de payer les sommes dues.
Conséquence : Le garant bénéficie d’un certain niveau de protection. En effet, le bailleur ne peut pas lui demander de régler les dettes du locataire immédiatement ; il doit d’abord prouver qu’il a tenté toutes les démarches nécessaires pour obtenir le paiement directement du locataire.
La caution solidaire
Dans un engagement de caution solidaire, le bailleur peut exiger directement le paiement des loyers impayés auprès du garant, sans avoir besoin de poursuivre d’abord le locataire.
Dès le premier impayé, le bailleur est en droit de réclamer la totalité des sommes dues au garant, même si le locataire n’a pas été sollicité au préalable.
Conséquence : Le garant prend une responsabilité plus lourde. Il peut être tenu de régler les dettes du locataire immédiatement à la demande du bailleur, sans attendre qu’une procédure ait été engagée contre le locataire.
Exemples pour mieux comprendre
Caution simple : Si le locataire ne paie pas son loyer en mars, le bailleur devra d’abord envoyer une mise en demeure au locataire, engager éventuellement une action en justice pour recouvrer la somme. S’il n’obtient pas satisfaction, il pourra ensuite se tourner vers la caution.
Caution solidaire : Si le locataire ne paie pas son loyer en mars, le bailleur peut immédiatement envoyer une demande de paiement au garant pour régler le loyer du mois en question, sans même passer par le locataire.
La caution solidaire et la colocation
En colocation, chaque colocataire peut présenter un garant. Celui-ci peut se porter caution pour un seul colocataire ou pour l’ensemble de la colocation, et cette distinction fixe l’étendue de son engagement.
Pour limiter l’engagement à un colocataire, l’acte désigne nommément le colocataire garanti et précise que la caution ne couvre que ses dettes. Un garant qui s’engage pour toute la colocation peut, lui, être appelé pour les impayés de chacun.
Attention : si le bail unique contient une clause de solidarité, chaque colocataire répond de la totalité du loyer. Le garant d’un colocataire peut alors être appelé pour l’ensemble du loyer impayé, dans la limite du montant fixé dans l’acte.
Lorsque le colocataire garanti quitte le logement, l’engagement de sa caution s’éteint à l’arrivée d’un nouveau colocataire figurant au bail, et au plus tard six mois après la date d’effet de son congé.
Que faire en cas de loyer impayé ?
L’acte de caution n’empêche pas les impayés, mais il permet de recouvrer la dette. La marche à suivre :
- Contactez le locataire dès le premier retard, puis adressez-lui une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Informez la caution par le même moyen et demandez-lui de payer.
- Si rien ne se passe, faites délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice. Il doit être signifié à la caution dans les 15 jours de sa signification au locataire : à défaut, la caution n’est pas tenue des pénalités ni des intérêts de retard.
- Faute de paiement, engagez la procédure judiciaire : constat de la résiliation du bail, expulsion, et condamnation du locataire et de la caution à payer la dette locative.
- Avec le jugement, le commissaire de justice peut procéder à des saisies sur les biens de la caution : compte bancaire, salaire, mobilier.
Avantages et inconvénients de la caution solidaire
Avantages
Gratuit pour le locataire et le bailleur
Responsabilise le locataire
Couvre loyers, charges et réparations locatives
Montant garanti fixé dans l’acte
Possibilité de prendre plusieurs garants
Fonctionne pour les locaux commerciaux
Simple à mettre en place
Inconvénients
Formalisme exigeant (mention obligatoire)
Jugement nécessaire si la caution ne paie pas
Indemnisation lente si procédure judiciaire
Limité si le bailleur est une société (hors SCI familiale)
Risque d'insolvabilité de la caution
Pas d'automaticité de prise en charge
Recouvrement difficile si le garant vit à l’étranger
Vous préférez ne pas dépendre d'un garant ?
La caution solidaire n’est pas la seule protection contre les loyers impayés. Avec une assurance loyers impayés (GLI), c’est un assureur qui vous indemnise en cas de défaillance du locataire, sans avoir à réclamer quoi que ce soit à un proche ni à engager vous-même le recouvrement. À noter : on ne peut pas cumuler un garant et une GLI (sauf étudiant ou apprenti), à vous de choisir la solution la plus adaptée.
Questions fréquentes
Tout sur la caution solidaire et le garant
Un cautionnement ne sert qu’au jour où il faut l’actionner. Encore faut-il le faire dans le bon ordre et dans les bons délais : mettre la caution en demeure trop tard, ou avant d’avoir relancé le locataire, fragilise tout le dossier. Les six étapes officielles de la procédure de loyer impayé détaillent à quel moment intervient la caution, et ce que vous risquez à intervertir les étapes.
Non. Le garant ne signe pas le contrat de location mais un acte de cautionnement distinct, dans lequel il appose lui-même la mention prévue par l’article 2297 du code civil, avec le montant maximal de son engagement. Le bailleur doit lui remettre un exemplaire du bail : c’est une condition de validité du cautionnement.
Oui, votre frère ou votre sœur peuvent se porter caution pour votre logement. Il n’y a aucune restriction légale concernant les liens familiaux pour être garant. Le garant doit simplement être une personne solvable, capable de fournir les documents requis pour prouver sa capacité à assumer les obligations financières si besoin.
Oui, dans certains cas, le garant peut se désengager, mais cela dépend de la nature de l’engagement :
Caution à durée indéterminée : Si l’acte de cautionnement n’a pas de durée définie, le garant peut demander à se désengager en envoyant un courrier recommandé au bailleur. Cependant, il reste responsable des dettes locatives jusqu’à la fin du bail en cours.
Caution à durée déterminée : Si la caution est prévue pour une durée déterminée (par exemple, jusqu’à la fin du bail en cours), le garant ne peut pas se désengager avant l’expiration de cette période.
Dans tous les cas, le désengagement ne prend effet qu’à la fin de la période engagée, et le garant reste responsable des dettes contractées avant cette date.
Oui, un acte de cautionnement peut être signé par voie électronique, sous réserve de respecter les exigences légales. La signature électronique doit répondre aux normes du règlement eIDAS, afin d’assurer la validité et la sécurité de l’engagement. Cela implique généralement de passer par un prestataire certifié qui peut garantir l’identité du signataire et l’intégrité de l’acte.
Non, il n’est pas possible pour un bailleur d’exiger à la fois un garant et une assurance loyers impayés pour un même locataire. La loi interdit en effet de cumuler ces deux garanties que la location soit meublée ou non meublée, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Dans ce cas spécifique, le bailleur peut demander à la fois un garant et souscrire une assurance loyers impayés.
Aucun plafond n’est fixé par la loi. Le montant maximum est celui que la caution écrit elle-même dans l’acte, en toutes lettres et en chiffres ; en cas de différence, la somme en lettres l’emporte (article 2297 du Code civil). Au-delà, elle ne doit rien : prévoyez un montant qui couvre le loyer charges comprises sur la durée garantie, révision comprise.
Oui, une banque peut se porter caution, selon ses propres conditions. Si elle donne une garantie autonome, la loi ne l’autorise en location vide qu’à la place du dépôt de garantie et dans la limite d’un mois de loyer hors charges (article 22-1-1 de la loi du 6 juillet 1989). Comme toute caution, elle ne peut pas être demandée par un bailleur assuré contre les loyers impayés, sauf locataire étudiant ou apprenti.
Depuis le 1er janvier 2022, la caution qui renonce au bénéfice de discussion ou de division doit le reconnaître dans la mention qu’elle appose elle-même. À défaut, elle conserve le droit de s’en prévaloir (article 2297 du Code civil) : le bailleur devra d’abord poursuivre le locataire, comme avec une caution simple.
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