Foire aux Questions Immo'

Avec notre Foire aux Questions Immo’, retrouvez de nombreuses questions-réponses sur différents sujets liés à l’investissement immobilier locatif et d’éventuelles problématiques que vous pourriez rencontrer.

Fiscalité & Comptabilité

Pour bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), l'une des deux conditions suivante doit être remplie.

- Les recettes annuelles tirées de la location meublée ne doivent pas dépasser 23 000€. Les recettes prises en compte correspondent au total des loyers perçus, le cas échéant charges comprises. Le montant s'apprécie au niveau du foyer fiscal.

- Les recettes ne doivent pas excéder les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu. Sont pris en compte les traitements et salaires, les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, les bénéfices agricoles, les bénéfices non commerciaux et les revenus des gérants et associés.

Autrement dit, pour basculer du régime de loueur meublé non professionnel (LMNP) à celui de loueur meublé professionnel (LMP), il faut que les deux conditions soient réunies. Il faut que les recettes issues de la location meublée dépassent 23 000€ ET soient supérieures aux revenus dits "du travail".

Ainsi, si les recettes de la location dépassent 23 000€ mais ne dépassent pas les revenus du travail du foyer fiscal (40 000€ par exemple) vous pourrez bénéficier du régime LMNP.

Idem si vos recettes de la location meublée (20 000€) sont supérieures à vos revenus du travail (19 000€), vous pourrez quand même bénéficier du statut LMNP car le seuil de 23 000€ n'est pas dépassé

Non.
Le recours à un comptable ou un expert comptable n'est pas obligatoire.

Toutefois il peut être fort utile voir indispensable en fonction du régime fiscal dans lequel vous vous trouvez.

Si vous exploitez votre bien immobilier en location vide (aussi appelée location nue), les règles comptables sont assez simple et vous pouvez effectuer votre déclaration de revenus foncier assez facilement.

Toutefois, si vous exploitez une location meublée, notamment par le régime du loueur meublé non professionnel (LMNP), le recours à un comptable va être recommandé afin qu'il puisse vous calculer les différentes charges et amortissements à imputer à vos revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Si vous avez optez pour le régime réel de déductibilité, vous pouvez alors déduire de vos revenus fonciers les charges suivantes :

– les frais de gestion et d’administration du bien (frais d’une agence immobilière, d’un syndic de copropriété, frais d’huissier, ou de tout autre professionnel de l’immobilier)
– les impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire telle que la taxe foncière
– les dépenses de réparation et d’entretien (traitement du bois, remise en état de l’installation électrique, remplacement de la chaudière, etc.)
– les charges de copropriété
– les charges locatives, si vous n’êtes pas parvenu à les récupérer auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ
– les primes d’assurance (assurance de prêt, assurance propriétaire non occupant)
– les intérêts et frais d’emprunt (frais de dossier bancaire)

Attention : Les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne peuvent pas être déduits de votre revenu foncier mais ils sont pris en compte dans le calcul de l’imposition sur la plus-value.

Le régime réel et le régime micro-foncier sont deux régimes fiscaux différents applicables aux revenus fonciers.

Le régime réel permet de déduire l'ensemble des charges liées à la propriété du bien immobilier (intérêts d'emprunts, travaux, charges de copropriété, etc.) des revenus fonciers perçus, ce qui permet de réduire le montant de l'impôt sur le revenu dû. Pour bénéficier de ce régime, le propriétaire doit tenir une comptabilité régulière et détaillée de ses recettes et de ses dépenses. Le régime réel peut être intéressant pour les propriétaires qui ont des charges importantes à déduire.

Le régime micro-foncier, quant à lui, est un régime simplifié qui permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus fonciers perçus, sans pouvoir déduire les charges réelles. Ce régime est automatique pour les propriétaires qui perçoivent moins de 15 000 euros de revenus fonciers annuels. Le régime micro-foncier peut être avantageux pour les propriétaires qui ont peu de charges à déduire et/ou qui perçoivent des revenus fonciers modérés.

Il est important de noter que le choix du régime fiscal est à faire chaque année et qu'il doit être opté lors de la déclaration des revenus.

Le montant de la plus-value immobilière est calculé en soustrayant le prix de vente au prix d'achat initial du bien ainsi que les frais afférents à l'acquisition (frais de notaire, de garantie, etc.). Le résultat obtenu est la plus-value brute.

Ensuite, il est possible de déduire des charges liées au bien et qui ont été payées par le propriétaire depuis son acquisition, telles que les travaux par exemple, à certaines conditions, et notamment qu'ils n'aient pas été déduit ou amortis en fonction du régime fiscal (revenus foncier et loueur meublé non professionnel). Le résultat obtenu est la plus-value nette.

Le montant de la plus-value nette est soumise à une taxation qui varie selon la durée de détention du bien :

-Si le bien est détenu depuis moins de 6 ans, la plus-value est soumise à une taxation au taux forfaitaire de 36,2% (19% d'impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux).

-Si le bien est détenu depuis plus de 6 ans, un abattement pour durée de détention s'applique, qui permet de réduire l'assiette de la plus-value imposable. Le taux de cet abattement est de 6% par année de détention au-delà de la 5ème année, jusqu'à une exonération totale de la plus-value au bout de 22 ans de détention.

Il est important de noter que certains biens immobiliers peuvent bénéficier d'exonérations (résidence principale par exemple) ou d'abattements supplémentaires, en fonction de leur nature.

Bail & Contrat de location

Vos contrats de locations sont automatiquement générés par Qalimo. Les modèles sont régulièrement mis à jour par notre équipe de juristes professionnels.

Vous pouvez aussi retrouver nos modèles 100% gratuit ici

Un bail d’habitation peut être rompu par le propriétaire que pour la date de fin du bail ( date anniversaire). Le propriétaire doit adresser un congé au locataire en lettre recommandée avec demande d'avis de réception (LRAR), par voie d’huissier ou remis en mains propres contre récépissé.

Le préavis est de 3 mois pour les baux meublés et de 6 mois pour une location nue.

Le propriétaire doit justifier d'un des trois motifs suivants :

1- vendre le logement et dans ce cas le congé comporte une offre de vente au profit du locataire qui est prioritaire (sauf pour les baux meublés)

2- reprendre le logement pour y habiter ou y faire habiter un membre de sa famille

3- pour motif légitime et sérieux (retards de paiement, loyers impayés, défaut d'assurance, trouble du voisinage, etc.)

Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement.
Vous pouvez en retrouver le modèle en cliquant ici.

ATTENTION : Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Non. Le principe est qu'il est interdit d'interdire. La loi prévoit que le locataire a le droit d'avoir un ou plusieurs animaux de compagnie dans son logement (que le logement soit loué en meublé ou non).

Toutefois, le locataire reste soumis à son obligation de jouissance paisible des lieux. Il doit donc obligatoirement respecter la tranquillité du voisinage. Le locataire est responsable des troubles anormaux de voisinage que animaux pourraient provoquer (aboiement incessant, déjections animales, etc.) ainsi que des dégâts qu'ils pourraient causer.

Toutefois les propriétaires peuvent prévoir dans le bail une clause qui interdit la possession de chiens de première catégorie. Ce sont les chiens dits "chiens d'attaque".

Quels sont les chiens concernés ?

Il ne s’agit pas de chiens de race mais issus de croisements et qui peuvent être rapprochés morphologiquement des races suivantes :
- Staffordshire terrier ou American Staffordshire terrier (chiens dits "pit-bulls"),
- Mastiff (chiens dits "boerbulls"),
- Tosa.

Lorsque le logement est loué sous le régime de la location nue (aussi appelée location vide ou non meublée), le montant du dépôt de garantie est de 1 mois de loyer maximum.

Si le logement est loué sous le régime du logement meublé, le montant du dépôt de garantie est de 2 mois de loyer maximum.

Les charges récupérables auprès du locataire sont définies et encadrées par loi.

Il s'agit notamment des charges suivantes :
- les charges relatives aux ascenseurs et monte-charge ;
- les charges relatives à l'eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes ;
- les charges relatives aux installations individuelles ;
- les charges relatives aux parties communes intérieures au bâtiment ou à l'ensemble des bâtiments d'habitation ;
- les charges relatives aux espaces extérieurs au bâtiment ou à l'ensemble de bâtiments d'habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux) ;

Le montant des charges récupérables figure généralement sur le décompte de charges trimestrielles adressé par le syndic où il est distingué "part propriétaire" et "part locataire".

Vous pouvez également retrouver la liste détaillée ici.

Si vous avez envoyé un congé à votre locataire en respectant les délais de préavis imposés par la loi et formes prescrites (voir nos modèles gratuits de congé) et que votre locataire se refuse de quitter les lieux, nous vous préconisons de lui envoyer un courrier en lettre recommandée avec demande d'avis de réception lui rappelant son obligation de vous rendre le logement.

Si rien n'y fait, vous n'aurez d'autre choix que de contacter un huissier de justice pour engager une procédure d'expulsion pour validation de congé. L'huissier va saisir le tribunal afin que le juge valide le congé que vous avez envoyé au locataire. C'est pour cela qu'il est important de bien respecter le formalisme prévu par la loi. Le tribunal va vous convoquer à une audience, ainsi que le locataire, et un jugement sera rendu. Vous pouvez décider de vous défendre seul ou de faire appel à un avocat.

Vérifiez auprès de votre protection juridique si l'intervention d'un avocat peut être prise en charge.

Si le jugement vous est favorable, l'huissier de justice va poursuivre la procédure pour expulser de force le locataire si ce dernier ne quitte pas volontairement les lieux. Le délai d'une procédure, une fois le jugement obtenu, varie entre 6 mois et 1 an.

Vérifiez auprès de votre protection juridique si l'intervention d'un avocat peut être prise en charge.

Un bail d’habitation peut être rompu à tout moment par le locataire et sans motif. Il doit adresser un congé au propriétaire en LRAR, par voie d’huissier ou remis en mains propres contre récépissé.

Le préavis est de 1 mois pour les baux meublés et de 3 mois pour une location nue. Il est réduit à 1 mois dans les cas suivants :
1° zones tendues
2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
3° bis Pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;
4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;
5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le propriétaire ne peut pas s'opposer au renouvellement du contrat de location et donner congé à son locataire lorsque celui-ci est âgé de plus de 65 ans ET que le locataire ne dépasse pas un plafond de ressource fixé par la loi, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert, et dans un même secteur géographique.

Pour une personne vivant seule ce plafond est fixé (en 2022) à 24 316€ si le logement est situé en Ile-de-France et 21 139€ pour les autres régions.
Pour consulter les plafonds applicables, cliquez ici

Ainsi, si le locataire est âgé de plus de 65ans et que ses revenus fiscaux sont inférieurs aux seuils mentionnés, le propriétaire doit satisfaire à une obligation de proposition de relogement afin de pouvoir résilier le bail. Ces conditions sont également applicables à la personne vivant habituellement avec le locataire dans le logement.

Attention toutefois cette obligation de proposition de relogement n'est pas applicable lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans OU si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné.

L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Non. Le locataire peut utiliser librement et comme bon lui semble le logement. Il s'agit de son domicile et de la sphère privée. Un propriétaire n'a donc pas le droit d'imposer des règles de conduite ou de vie à son locataire. Si le bail de location comporte une telle clause, elle sera réputée non écrite et donc privée de tout effet.

Le locataire n'a cependant pas le droit de fumer dans les parties communes couvertes (hall d'immeuble, parking, ascenseur, couloirs, etc.)

Par ailleurs, le mode de vie du locataire ne doit pas nuire au voisinage car il reste soumis à son obligation de jouissance paisible des lieux. Si le locataire fume à outrance et que la fumée, ou l'odeur, incommode les voisins, le propriétaire est en droit d'invoquer un trouble anormal du voisinage et demander à son locataire de prendre les mesures nécessaires pour cesser ce trouble.

De plus, le locataire reste redevable de dégradations qui pourraient être causé pour le fait de fumer (jaunissement des murs et plafonds, trous de cigarettes dans les meubles, etc.) Il sera alors tenu de remettre le bien en état au moment de son départ, sans quoi le propriétaire pourra retenir tout ou partie du dépôt de garantie.

Si le bailleur est une personne morale, c'est à dire une société, autre qu'une "SCI de famille" (société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus), l'article 22-1 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le cautionnement ne peut être demandé que dans 2 cas :

1. s'il est apporté par un des organismes suivants :
- les fonds de solidarité pour le logement
- les organismes collecteurs de la participation des employeurs à l'effort de construction agréés ;
- les associations auxquelles un fonds de solidarité pour le logement ou un fonds local accorde sa garantie ;
- tous les organismes ou associations qui apportent, à titre gratuit, leur caution à un candidat à la location afin de favoriser son accès au logement

2. ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur.

Lorsqu'une personne physique se porte caution pour garantir le paiement d'un loyer, la durée d'engagement est définie dans le contrat de cautionnement. Elle peut être soit déterminée, soit indéterminée.

Lorsqu'elle est déterminée, la durée d'engagement du garant personne physique est souvent pour la durée du bail, soit en général de 3 ans, à compter de la signature du bail. Toutefois, il est possible que cette durée soit différente si elle est précisée dans le contrat de location ou dans la caution. Il est également possible de prévoir une durée déterminé à la durée du bail + 1 renouvellement ou 1 reconduction par exemple.

Lorsque la durée d'engagement est indéterminée, il est important de noter que le garant personne physique peut mettre fin à son engagement à tout moment. En effet, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet à la date anniversaire du contrat de location au cours duquel le bailleur reçoit le courrier l'informant de la résiliation.

Vous pouvez retrouvez nos modèles gratuit d'actes de cautionnement en cliquant ici.

Le plafond de loyer en Pinel est déterminé en fonction de la zone géographique où se situe le bien immobilier et de sa surface habitable. Les zones géographiques sont divisées en quatre zones (A bis, A, B1 et B2), en fonction de la tension du marché locatif.

Pour calculer le plafond de loyer en Pinel, il faut utiliser la formule suivante :

Plafond de loyer Pinel = Surface habitable x (0,7 + 19 / S)

La surface habitable correspond à la surface privative du logement, c'est-à-dire la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches et les cages d'escalier, les gaines, les embrasures de portes et de fenêtres. Elle ne prend pas en compte la surface des combles non aménageables, des caves, des sous-sols, des remises, des garages, des terrasses, des loggias et des balcons.
Le coefficient 0,7 correspond à un abattement forfaitaire de 30% appliqué au loyer de référence. Ce coefficient est identique pour toutes les zones géographiques.
Le coefficient 19/S correspond au coefficient multiplicateur lié à la surface habitable. Ce coefficient varie en fonction de la surface habitable du logement et est plafonné à 1,2. Le coefficient 19 correspond à la limite supérieure de la surface habitable prise en compte (70 m²). Ainsi, pour un logement de 50 m², le coefficient multiplicateur est de 19/50 = 0,38.

Le loyer ainsi calculé ne doit pas dépasser un plafond fixé par zone géographique et révisé chaque année. Les plafonds de loyer sont les suivants pour l'année 2023 :

Zone A bis : 17,62 €/m²
Zone A : 13,09 €/m²
Zone B1 : 10,55 €/m²
Zone B2 : 9,17 €/m²

EXEMPLE DE CALCUL DE LOYER EN PINEL

Monsieur Y vient d’acquérir un appartement en Pinel de 40 m² avec un balcon de 6 m², situé à Rouen (Zone B1). Voici le calcul du loyer maximum pouvant être réclamé :

Surface pondérée : 40 + 6/2 = 40 + 3 = 42 m²
Prix au m² de la zone B1 : 10,55 €
Coefficient multiplicateur : 0,7 + 19/42 = 1,15
Loyer maximum : 42 x 10,55 x 1,15 = 509,56 €

Pour savoir si la commune de votre bien est éligible Pinel : ici
Lien vers les plafonds de loyer à ne pas dépasser : ici

Attention car en cas de non respect des plafonds de loyer, l'administration pourrait remettre en cause l'avantage fiscal.

Travaux

De principe, les travaux effectués dans une partie privative n'ont pas besoin d'autorisation préalable de la copropriété.

Les travaux privatifs concernent, comme leur nom l’indique, les travaux qui sont réalisés dans les parties privatives de l’un des copropriétaires. C’est donc le propriétaire du logement en travaux qui finance exclusivement le chantier, sans aucune prise en charge du syndicat des copropriétaires.

Vous pouvez réaliser librement des travaux dans votre logement s'ils n'impactent pas les parties communes ni l'aspect extérieur de l'immeuble. S'il y a un impact, l'accord des copropriétaires est alors nécessaire.

En règle générale, le règlement de copropriété détermine quels sont les parties et équipements communs de la copropriété. Rappelons que la loi du 10 juillet 1965 dispose que « sont privatives les parties du bâtiment et des terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé». Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors ;

En résumé, si vos travaux n'impactent pas de parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, vous n'avez besoin d'aucune autorisation spécifique. Attention toutefois aux modifications des canalisations dans votre appartement car se sont souvent des "équipements communs".

Depuis le 1er janvier 2023, la norme RE2020 s’applique aux constructions d’une surface inférieure à 50 m² et aux extensions de bâtiments d’une surface inférieure à 100 m² pour les maisons individuelles et inférieure à 150 m² pour les logements collectifs.

La surface de référence d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment, notée "Sref" est, pour un bâtiment ou une partie de bâtiment à usage d'habitation, la surface habitable du bâtiment ou de la partie de bâtiment.

Les projets de rénovation n’entrent pas dans le périmètre d’application de la RE 2020.

Non. Il est possible de convoquer une assemblée générale extraordinaire (appelée AGE).

Tout copropriétaire peut solliciter du syndic la convocation et la tenue, à ses frais, d'une assemblée générale extraordinaire pour faire inscrire à l'ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits ou obligations, notamment la réalisation de travaux.

Concernant les frais de tenue d'une AGE, cela va principalement comprendre les honoraires du syndic, les frais d'affranchissement pour les convocations ainsi qu'une location salle si nécessaire pour les grandes copropriétés.

Le syndic ne porte à l'ordre du jour de cette assemblée que les questions relatives aux droits et obligations du ou des copropriétaires demandeurs.

Le coût va donc varier en fonction de la taille de la copropriété. Pour les petites copropriétés, cela va être très peu onéreux et peut valoir le coût mais pour les copropriétés plus importantes, le coût peut être décorrélé de l'importance et de la nécessité de réunir une assemblée générale extraordinaire et il est peut être plus intéressant d'attendre l'assemblée générale ordinaire annuelle.

Vous envisagez d'effectuer des travaux et vous vous demandez si vous devez recourir à un architecte ?

Si vous êtes une personne morale (SCI par exemple) : le recours à un architecte est obligatoire pour tous les permis de construire ou d’aménager sans distinction de surface. Pour les déclarations préalable, l'architecte n'est pas obligatoire.

Si vous êtes une personne physique (particulier) :
Pour les déclarations préalables : le recours à un architecte n'est pas obligatoire.
Pour les permis de construire :
- S'il s'agit d'une construction nouvelle dont la surface de plancher est inférieure ou égale à 150 m² ou d'une extension d'une construction existante dont la surface ne dépassera pas 150m², le recours à un architecte n'est pas obligatoire.
- S'il s'agit d'une construction nouvelle dont la surface de plancher est supérieure à 150 m² ou d'une extension d'une construction existante dont la surface dépassera 150m², le recours à un architecte est obligatoire.

Dans quels cas mon artisan doit facturer une TVA à 20%, une TVA à 10% et une TVA à 5,5% ?

Le taux normal de TVA est un taux à 20%. Toutefois certains travaux de rénovation ouvrent droit à un taux réduit de TVA.

Quels sont les locaux concernés ?

Pour bénéficier d'un taux de TVA réduit, les locaux concernés doivent être achevés depuis plus de 2 ans (la date à prendre ne compte est celle au moment du début des travaux) et affectés à l'habitation uniquement.

Les travaux portant sur les parties communes d'un immeuble collectif, ou encore les dépendances d'un local (caves, garages), peuvent bénéficier du taux réduit de 10% de la TVA si elles se rapporte à un local à usage d'habitation.

Qui peut bénéficier d'un taux de TVA réduit ?

L''artisan ou l'entreprise peut facturer un taux de TVA réduit à son client qui appartient à l'une des catégories suivantes :
- Propriétaire bailleur en nom propre
- Société civile immobilière (SCI)
- Marchand de biens
- Agence immobilière ou syndicat des copropriétaires
- Le locataire ou lui-même ou un occupant

Quels taux pour quels travaux ?

Pour les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement ou d'entretien, le taux de la TVA est un taux intermédiaire fixé à 10 %

Attention ce taux ne s'applique pas :
- à la fourniture de certains gros équipements (ex : ascenseur, cabine hammam, système de climatisation, pompe à chaleur air/air, etc.)
- aux travaux de construction ou de reconstruction
- aux travaux de nettoyage
- aux travaux d’aménagement et d’entretien des espaces verts
- les équipements achetés directement par le propriétaire pour les faire installer
- Remise à l'état neuf de plus de la moitié du gros œuvre (fondations, charpentes, murs porteurs, façades hors ravalement)
- Remise à l'état neuf à plus des 2/3 de chacun des 6 éléments de second œuvre (planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons, installations sanitaires, plomberie, installations électriques et chauffage)
- Augmentation de plus de 10% de la surface de plancher existante

Pour les travaux de rénovation ou d'amélioration énergétique le taux de la TVA est une taux réduit fixé à 5,5% (travaux de pose d'installation et d'entretien de matériaux et d'équipement d'économie d'énergie qui respectent des critères techniques et de performances minimales) :
Ex : Chaudière à condensation, pompe à chaleur autres que air/air, isolation thermique

Pour tout travaux supérieur à 300€, une attestation confirmant le respect des conditions d'éligibilité au taux réduit doit être remise au professionnel avant la facturation. Encas de pluralité d'intervenant, une attestation doit être remise à chaque professionnel. C'est au propriétaire de remplir et fournir l'attestation.

Pour les travaux de gros œuvre, vous devez fournir une attestation "normale" que vous pouvez télécharger en cliquant ici

Pour les travaux de second œuvre, vous devez fournir une attestation "simplifiée" que vous pouvez télécharger en cliquant ici.

Premièrement nous vous préconisons de TOUJOURS faire apparaitre sur vos devis une date de commencement du chantier, une date de fin de travaux ainsi qu'un délai d'exécution.

Bien évidement, il n'est pas nécessaire de mettre une date précise pour la date de fin de travaux ou leur durée. Vous pouvez demander à l'entreprise d'inscrire une durée prévisionnelle telle que "environ 2 mois de travaux", "date de fin de travaux estimée avril 2023".

Cela permettra d'engager l'artisan ou la société.

Que se passe t'il si le devis que j'ai signé est totalement silencieux ?

Les juges et les tribunaux estiment que : "en l’absence de mention dans un devis accepté d’un délai d’exécution ou d’une date de début des travaux, l’entrepreneur doit les exécuter, ou tout au moins les débuter, dans un délai raisonnable, lequel court à compter de la date du devis (Cass., civ., 3e, 29 sept. 2016, n° 15-18.238)."

La notion de délai raisonnable dépend donc naturellement de la complexité des travaux à réaliser et de leur nature. Par ailleurs lorsque le retard est fondé sur des conditions météorologiques, il est nécessaire que que les intempéries soient de nature à empêcher l’exécution des travaux en cause (par exemple travaux de couverture).

Si vous avez un litige avec votre artisan ou une société, consultez nos modèles de courrier à envoyer en cliquant ici.

Logement – Location – Locataire

Le logement doit disposer d'au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètres.

En cas de colocation :
- si les colocataires signent un bail commun : le logement doit avoir une surface minimale de 16 m² pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faut 9 m² supplémentaires.
- si les colocataires signent un bail individuel : chaque colocataire doit disposer d'une chambre d'une surface supérieure ou égale à 9 mètres carrés et d'un volume supérieur ou égal à 20 mètres cubes.

L'exonération de la taxe foncière sur les propriétés non bâties peut être envisagée dans certaines circonstances, mais elle est généralement moins courante pour les propriétés bâties. La taxe foncière sur les propriétés bâties est souvent due même si le logement n'est pas loué.

Cependant, il existe des cas où une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties peut être envisagée. Par exemple, si votre logement est inhabitable en raison de travaux de rénovation majeurs ou s'il est déclaré en état de péril par les autorités locales, une exonération temporaire pourrait être possible.

Pour obtenir des informations précises il est recommandé de contacter directement le service des impôts fonciers de votre région. Les règles fiscales peuvent varier en fonction de la localisation et les agents des impôts pourront vous fournir des conseils spécifiques à votre situation.

Attention également car si votre logement est inoccupé depuis plus d'un an vous pouvez être redevable de la taxe sur les logements vacants ou la taxe d'habitation sur les logements vacants, en fonction de la zone où se situe le bien.

Le locataire a l'obligation de vous laisser accéder au logement pour réaliser les travaux nécessaires.

Il résulte de l'article 7 e) de la loi 89-462 du 06 juillet 1969 que le locataire doit "permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux".

Si le locataire refuse de vous laisser faire les travaux, il est conseillé de lui envoyer une LRAR afin de pouvoir justifier que vous avez entrepris des démarches visant à fixer un rendez-vous pour la réalisation des travaux.

Avant le début des travaux, le locataire doit être informé de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire.

Si la non réalisation des travaux emporte un risque de dégradation majeure pour le logement ou l'immeuble, vous pouvez vous rapprocher d'un avocat qui pourra engager une procédure judiciaire pour une réalisation forcée des travaux ou une résiliation du bail aux torts du locataire.

Le délai de restitution du dépôt de garantie dépend de l’état du logement à la sortie du locataire et notamment si celui-ci est conforme, ou non, à l’état des lieux d’entrée.

Il est restitué dans un délai maximal de 1 mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.

Lorsque l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de 2 mois à compter de la remise des clés, déduction faite, le cas échéant, des sommes due par le locataire au titre des réparations locatives à sa charge, ou de tout autre somme dont il ne se serait pas acquitté.

Lors de la remise des clés et de l’état des lieux de sortie, il est nécessaire que le locataire sortant indique l'adresse de son nouveau domicile.

Qui doit payer ? Le propriétaire ou le locataire ? Il s'agit d'une question fréquente source de nombreux litiges.

Les réparations et dépenses d'entretien à la charge du locataire sont fixées par la loi. Le locataire à la charge des réparations locatives, des travaux d'entretien courant, et des menues réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Il s'agit notamment :
- Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs ;
- Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ;
- Remplacement des vitres détériorées ;
- Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées ;
- Maintien en état de propreté des plafonds, murs intérieurs et cloisons ;
- Menus raccords de peintures et tapisseries ;
- Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous ;
- Remplacement notamment de joints et de colliers des canalisation d'eau ;
- Vidange des fosses septiques, puisards et fosses d'aisance ;
- Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries pour les éléments de chauffage, production d'eau chaude et robinetterie ;
- Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau ;
- Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection ;
- Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, etc

Retrouvez la liste complètes des réparations et entretiens à la charge du locataire en cliquant ici

Si votre locataire décède en cours de bail, il faut distinguer deux situations.

Premièrement, le locataire vivait avec une ou plusieurs autres personnes. Dans ce cas, l'article 14 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

au conjoint survivant ;
aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité (PACS);
aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès

Si le locataire vivait seul ou avec une personne ne remplissant pas les conditions ci-dessus énumérées, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Si le bail se trouve alors résilié, n'en demeure pas moins le problème du mobilier resté dans le logement. Dans ce cas, nous vous conseillons de vous rapprocher du notaire en charge de la succession ou des proches du défunt afin de leur demander de vider le logement. Une fois le logement vidé, vous pourrez le remettre en location.

Toutefois, si la succession est vacante, c'est le Service de Domaine (l'Etat) qui sera en charge de faire évaluer la valeur ou l'absence de valeur du mobilier puis de l'évacuer. Cela peut prendre un certain temps. Il est cependant possible de se rapprocher d'un huissier de justice afin d'engager une procédure pour déplacer le mobilier. Cette procédure est aux frais du bailleur.

Le plafond de ressources que le locataire ne doit pas dépassé est déterminé en fonction de la zone géographique où se situe le bien immobilier (A bis, A, B1 et B2). Vous pouvez retrouver la zone correspondant à votre logement en cliquant ici.

Le plafond de ressource à ne pas dépasser dépend de la composition du foyer fiscal. Les ressources à prendre en compte pour le locataire, sont celles du revenu fiscal de référence figurant sur l'avis d'impôt sur le revenu établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location. C'est à dire le revenu fiscal de l'année N-2 de la signature du bail. Si le bail est signé en 2023, le revenu de référence à prendre en compte est celui de 2021, même si le locataire dépasse aujourd'hui les plafonds prévus.

Attention car si les plafonds ne sont pas respectés, l'administration pourrait remettre en cause l'avantage fiscal et demander le paiement des sommes déduites.

Vous pouvez retrouver le détail par zone en cliquant ici.

La loi prévoit que les pièces principales (pièces destinées au séjour ou au sommeil) doivent bénéficier d'un "éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre".

Il est donc possible qu'une chambre n'ait pas de fenêtre et dispose d'une verrière par exemple, à condition qu'elle donne sur une pièce qui dispose d'une ouverture sur l'extérieur.

Pour être considéré comme un logement meublé au sens de l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, votre bien immobilier doit comporter au minimum certains meubles et équipements obligatoires.

La liste des meubles et équipements obligatoire est fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé.

Votre logement doit ainsi comprendre les éléments suivants :
1° Literie comprenant couette ou couverture ;
2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3° Plaques de cuisson ;
4° Four ou four à micro-ondes ;
5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7° Ustensiles de cuisine ;
8° Table et sièges ;
9° Etagères de rangement ;
10° Luminaires ;
11° Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

A défaut, et en cas de contrôle, les revenus BIC tirés de la location meublée pourront être requalifiés en revenus foncier et ainsi entrainer la perte de l'avantage du statut LMNP et des amortissements.

Cela dépend de la durée des travaux entrepris.

Si, durant le bail, le logement a besoin de réparations urgentes qui ne peuvent pas attendre la fin du bail ou le départ du locataire,, il doit les “subir”, quelques incommodités qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée (par exemple inaccessibilité d’une pièce).

Mais, si ces réparations durent plus de 21 jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du locataire et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

Quand le logement loué se trouve dans un immeuble en copropriété, le propriétaire effectue un arrêté des comptes provisoire et peut, si cela est justifié, conserver une somme ne pouvant excéder 20% du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble.

Une fois les comptes définitifs approuvés, le propriétaire dispose d’un délai de 1 mois pour rendre au locataire le solde de ce qui lui revient si la somme provisionnée est supérieure à ce qui est dû.

Si le montant conservé ne couvre pas la totalité des charges à payer par le locataire sortant, il faudra lui faire un courrier avec demande de paiement. En l'absence de réponse du locataire ou en cas de refus le seul moyen de le contraindre au paiement sera d’engager une procédure judiciaire mais cela peut être disproportionné au regard des frais engagés par rapport aux sommes à devoir.

En principe, non. Il n’existe aucune obligation pour un copropriétaire de faire approuver le changement d’affectation de son lot par l’assemblée générale des copropriétaires dès lors que ce changement est autorisé par le règlement de copropriété et qu’il ne porte pas atteinte ni à la destination de l’immeuble ni aux autres droits des copropriétaires.

Toutefois, l’accord de la copropriété peut être nécessaire pour la réalisation de certains travaux.

Lorsque l'état des lieux ne peut pas être effectué de manière contradictoire, parce que le locataire ne se présente pas, qu'il refuse de signer l'état des lieux ou qu'il existe un désaccord entre vous, il est établi par un huissier de justice, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Cependant il appartient souvent au propriétaire qui mandate un huissier de faire l'avance de la totalité de frais puis de réclamer au locataire la part à sa charge.

Il faut donc que vous contactiez un huissier de justice qui va convoquer le locataire à une date qu'il aura fixée, au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

L'huissier de justice va ensuite réaliser l'état des lieux qui va s'imposer à toutes les parties. L'huissier de justice n'a guère besoin de faire signer son état des lieux aux parties car ses constatations font foi.

Toutefois, si le locataire ne se présente pas et ne remet pas les clés, l'huissier de justice ne pourra pas forcer les serrures et pénétrer de force dans le logement. Il faudra alors engager une procédure de logement abandonné.

Combien coûte un état des lieux par huissier de justice ?

Cela dépend de la surface habitation du logement concerné.

Jusqu'à 50 m²	Frais d'acte : 131,50 € + Lettres de convocation : 17,88 € + Frais de déplacement : 9,20 €
Plus de 50 m² et jusqu'à 150 m²	Frais d'acte : 153,20 € + Lettres de convocation : 17,88 € + Frais de déplacement : 9,20 €
Plus de 150 m²	Frais d'acte : 229,81 € + Lettres de convocation : 17,88 € + Frais de déplacement : 9,20 €

Comme indiqué précédemment il s'agit du coût à partager entre le propriétaire (bailleur) et le locataire.

Il est prévu par la loi, et notamment l'article 6 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989, que "le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé [...]" En d'autres terme, le bailleur est garant de la sécurité du logement qu'il fournit à son locataire.

Il doit donc veiller à la présence d'équipement de sécurité, dont la liste n'est pas exhaustive, ni prévue par loi.

On retrouve pas exemple :
- la pose du garde-corps est obligatoire lorsque la fenêtre se trouve à une hauteur inférieure ou égale à 90cm du sol fini. Il doit être d'une hauteur minimale entre 80cm et 100cm en fonction de son épaisseur ;
- l'installation d'au moins 1 détecteur de fumée normalisé par logement par le propriétaire qui est tenu de s'assurer de son bon fonctionnement au moment de l'état des lieux d'entrée d'un locataire, l'entretien du détecteur étant ensuite à la charge du locataire ;
- les distances de sécurité et diamètres des conduits de fumisterie en cas d'installation d'un poêle à bois ou à granule ;

A défaut en cas de sinistre, le non respect des normes et règles de sécurités incombant au propriétaire entraine le refus de prise en charge par l'assureur mais également la responsabilité civile et pénale du bailleur.

Banque & Financement

Les contrat de crédit immobilier sont des prêts dits « affecté ». Cela signifie que le prêt est affecté à un usage bien particulier : l'achat de tel bien immobilier.

Ainsi, en cas de revente ’un bien immobilier avec un prêt non soldé, l’emprunteur a l’obligation d'informer la banque et il est tenu de rembourser la totalité du capital restant dû ainsi que les frais de remboursement anticipé éventuels.

Toutefois, il se peut que votre contrat de prêt contienne une clase de "transfert de prêt" qui vous autorise alors à y transférer votre prêt pour un autre bien immobilier mais ce type de clause est de plus en plus rare.

Que se passe t'il si l'emprunteur n'informe pas sa banque ? Sera t-elle mise au courant du remploi des fonds de la vente ?

Si l’emprunt a été réalisé avec une garantie dite "réelle", c'est à dire une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers, le notaire en charge de la vente du bien concerné va demander une mainlevée de la garantie. De ce fait, la banque sera informée de la vente et le notaire lui adressera directement les fonds correspondant au solde du prêt en cours.

En revanche, si l'emprunt a été garantie par une caution (tel que Crédit Logement par exemple), le vendeur recevra directement les fonds de la vente. Le vendeur a donc techniquement la possibilité de conserver les fonds et de les remployer sur une autre projet sans que l'organisme ne soit informé mais cela reste contraire aux conditions contractuelles et la responsabilité du vendeur pourrait être mise en cause.

Non.
La plupart des banques ne financent pas l'achat des meubles et équipements nécessaires pour les locations meublées.

Il existe cependant des exceptions concernant les appareils électroménagers qui peuvent être financés dans les "travaux de cuisine".

Pour les autres meubles, il existe plusieurs solutions pour réussir à les faire financer par la banque :
- souscrire un crédit à la consommation
- insérer les meubles dans le devis d'un artisan
- recourir à un prestataire qui facture des prestations d'aménagement d'intérieur.

On parle de financement à 110% lorsque il est demandé à la banque un prêt à hauteur de 110% du montant de l'acquisition.

Mais qu'est ce que cela signifie ? Cela veut dire que l'on sollicite auprès de la banque un emprunt pour la totalité du projet.

On demande alors le financement de :
- 100% du montant du bien immobilier
- 7 à 8% correspondant aux "frais de notaires"
- 3 à 2% correspondant aux frais de garantie bancaire

C'est ainsi que l'on parle de financement à hauteur de 110% d'un projet immobilier.

Bien que cela soit plus rare de nos jours, certains investisseurs immobiliers continuent d'avoir des prêts à 110%.

Historiquement, les banques pondèrent les revenus locatifs à 70% des loyers totaux. C'est à dire que sur un loyer mensuel de 1000€ la banque ne prend en compte que 700€ de loyers.

Les organismes financiers estiment que les 30% non pris en compte correspondent aux charges d'entretien et de fonctionnement du bien immobilier, ainsi qu'à la potentiel vacance locative.

Toutefois, avec les recommandations imposées par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) et la nouvelle méthode de calcul appliquée, que vous pouvez retrouver dans notre article dédié, certaines banques prennent aujourd'hui en compte 100% des loyers.

Un crédit immobilier ne peut plus dépasser 25ans +2ans de différé d'amortissement, soit 27ans.

Toutefois, cette durée d'emprunt reste réservée aux projets d'acquisition en résidence principale, même si certains investisseurs à la marge arrivent encore à obtenir des prêts d'une telle durée pour de l'investissement locatif.

En matière d'investissement locatif la durée d'emprunt de référence va surtout se situer entre 15ans et 20ans. Pour les projets d'achat dans le neuf ou nécessitant d'importants travaux, un différé d'amortissement peut être accordé jusqu'à 36 mois supplémentaires.

Il n'existe pas de vérité absolue en matière d'emprunt et le financement dépend de beaucoup de paramètres (profil emprunteur, projet immobilier, rapport avec la banque, apport injecté dans le projet, etc.)

Depuis le 1er janvier 2022 avec les nouvelles recommandations obligatoires du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) le taux d’endettement maximal des emprunteurs a été fixé à 35% (contre 33% auparavant).

Un investisseur qui a atteint ce taux d'endettement peut il encore emprunter ?

Oui. Comme précisé dans notre article détaillé que vous pouvez retrouver ici, les banques peuvent déroger au taux d'endettement pour les investisseurs immobiliers à hauteur de 4% de la production trimestrielle des nouveaux prêts.

Il est également possible de recourir à des associations ou des montages en société, afin d'échapper à ces règles.

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Agent immobilier

Oui, un agent immobilier est obligé de présenter à son client (le propriétaire) une offre qui lui est faite par le potentiel acquéreur, quand bien même l'offre est en dessous du prix demandé et qu'elle est jugée "indécente" par l'agent immobilier.

Cette obligation est prévue par le Code de déontologie applicable aux agents immobiliers (article 8 du Décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 fixant les règles constituant le code de déontologie applicable à certaines personnes exerçant les activités de transaction et de gestion des immeubles et des fonds de commerce : "Dans l'exercice des missions qui leur sont confiées, les [agents immobiliers] [...] s'obligent : [...] 5° A transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié")

Il arrive effectivement que certains agents immobiliers demandent aux potentiels acquéreurs de justifier de leur solvabilité ou de la faisabilité de leur projet, afin d'éviter de "perdre du temps" et de se heurter à un refus de financement de l'acheteur après avoir signé un compromis.

Dans ce cas, il est recommandé de demander à sa banque une simulation de prêt, une attestation de faisabilité ou encore une attestation de financement par exemple.

Il est également possible d'obtenir sur internet auprès de certains établissements. Ce document n'a pas de réelle valeur car il ne constitue pas un engagement ferme et définitif de la part de la banque mais suffit souvent à ce que l'agent immobilier transmette l'offre au vendeur.

En principe oui.
Le code civil prévoit, en son article 1583, que la vente "est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé".

Ainsi, en faisant une offre d'achat au prix demandé par le vendeur, on considère qu'il y a accord sur la chose (le bien immobilier) et le prix, et que la vente est donc parfaite. Le vendeur est donc engagé et ne peut plus faire marche arrière.

Toutefois, pour qu'il y ait réellement un accord sur la "chose" et le prix, l'offre d'achat ne doit être subordonnée à aucune condition suspensive (obtention d'un prêt immobilier, autorisation d'urbanisme, etc.) sans quoi l'acheteur potentiel ajoute de nouvelles conditions qui n'étaient pas initialement prévues par le vendeur.

Ainsi, pour que ce dernier soit engagé, il faudra que l'offre soit expressément acceptée et contresignée par la vendeur. Dans tous les cas, même en cas d'offre au prix sans condition, nous préconisons de faire contresigner l'offre d'achat par le vendeur.

Une condition suspensive est une clause insérée dans un compromis de vente ou une promesse de vente, qui prévoit la faculté à l'acquéreur de se sortir de la vente sans verser d'indemnité au vendeur, si cette condition n'est pas remplie.

Il n'existe pas de liste exhaustive de condition suspensive.

Les conditions les plus fréquemment rencontrées sont les suivantes :
- La condition suspensive d'obtention de prêt bancaire
- L'obtention d'une autorisation d'urbanisme (permis de construire ou déclaration préalable par exemple)
- L'absence de servitude
- La renonciation par la Mairie à son droit de préemption.

Il est possible d'insérer tout type de clause suspensive en fonction du projet. Par exemple :
- Condition suspensive de délivrance d'un congé pour vente
- Condition suspensive du départ d'un locataire en expulsion
- Condition suspensive d'absence de travaux à réaliser sur une charpente après vérification par un professionnel, ou de travaux qui ne dépassent pas un montant défini.

Il ne faut simplement pas que la condition résulte de la seule volonté de l'acquéreur d'effectuer, ou non, un acte ou une formalité. Elle doit dépendre d'un événement extérieur que le bénéficiaire ne maitrise pas.

La condition suspensive doit également être enfermée dans un délai pour procéder à sa réalisation. Si elle n'est pas réalisé dans le délai imparti, l'acheteur peut décider d'y renoncer et poursuivre la vente ou alors l'acheteur comme le vendeur peuvent décider de mettre fin à la vente.

Notaire

Oui, il est possible de limiter les frais de notaire en déduisant le mobilier du prix de vente.

Les types de mobilier déductibles des frais de notaire sont appelés « meubles meublants » et sont listés dans l’article 534 du code civil : - Électroménager (hotte de cuisine, four, lave-vaisselle, lave-linge, réfrigérateur, etc.), mais aussi radiateurs ou climatiseurs s’il s’agit d’appareils démontables ;
- Literie ; tables, chaises, placards hauts et bas, tableaux, etc ;
- Mobilier de jardin ; etc.

Le vendeur doit être en mesure de fournir une liste précise de ce qui est proposé avec le bien associé à une estimation du montant pour chaque élément, taux d’obsolescence déduit.

Ils doivent apparaître clairement dans le compromis de vente et dans l’acte de vente. Le vendeur est tenu de vous remettre les factures qui peuvent vous être demandés par l’administration fiscale en cas de contrôle. Toutefois, celle-ci applique généralement une tolérance de 5 % de la valeur du bien pour la déduction du mobilier, sans réclamer de justificatif.

Oui. Il est d'usage que le notaire en charge de la rédaction de l'avant-contrat (compromis de vente et/ou promesse de vente) puis de l'acte authentique soit le notaire du vendeur.

Par définition le notaire du vendeur défend les intérêts de son client, le vendeur. Il est donc essentiel, bien que cela ne soit pas obligatoire, que l'acheteur ait son propre notaire pour défendre ses intérêts.

Le fait que 2 notaires concourent aux actes ne coutera pas plus cher ! En effet, les notaires vont se partager le montant des émoluments. Vous pouvez ainsi bénéficiez des conseils d'un notaire qui va défendre vos seuls intérêts, sans aucun surcoût.

Pour rappel, les "frais de notaires" sont composés à 90% de taxes diverses et impôts, les 10% restants correspondant aux honoraires du notaire.

Une promesse de vente et un compromis de vente sont deux types d'avant-contrats utilisés dans le cadre de la vente d'un bien immobilier. Ils servent à encadrer la vente et "préparer" l'acte authentique qui sera signé ultérieurement, notamment après la réalisation de toutes les conditions suspensives par exemple.

La promesse de vente est un contrat par lequel le vendeur s'engage à vendre son bien à un acheteur potentiel, sous certaines conditions. La promesse de vente est un engagement unilatéral, ce qui signifie que seul le vendeur (le promettant) s'engage à vendre à l'acheteur (le bénéficiaire). L'acheteur n'a pas d'obligation de finaliser la transaction.

Le compromis de vente, quant à lui, est un contrat bilatéral qui engage les deux parties, le vendeur et l'acheteur, à conclure la vente du bien immobilier.

En résumé, la principale différence entre une promesse de vente et un compromis de vente est que la promesse de vente est un engagement unilatéral du vendeur, tandis que le compromis de vente est un contrat bilatéral engageant les deux parties.

Colocation

Non.
La loi prévoit que la clause "qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de la chose louée" est illégale et doit être réputée non écrite. Cela signifie qu'elle ne produit aucun effet.

Si le propriétaire ne parvient pas à établir la responsabilité du locataire fautif, il ne peut engager une responsabilité collective des colocataire.

Il est fréquent de retrouver dans un règlement de copropriété, une mention précisant que "la transformation des locaux en pièces meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite". Ce type de clause du règlement de copropriété, qui rappelons le, s'impose à tous les copropriétaires, vient donc souvent empêcher la colocation.

Les contentieux sont nombreux sur le sujet et les décisions de justice varient grandement en fonction du règlement de copropriété, de la taille de la colocation, de la destination de l'immeuble, de la présence ou non de commerce ou profession libérale.

Dans un litige porté devant le Cour d'appel de Versailles (CA Versailles, 4e chambre 2e section, 12 mars 2018, n° 16/03942), les juges ont estimé que la colocation ne pouvait pas être interdite, malgré le fait que le règlement de copropriété indiquait que "la transformation des locaux en pièces meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite".

Les juges ont estimés que "compte tenu des caractéristiques de la copropriété, la colocation meublée des pavillons n’est pas incompatible avec la clause d’occupation bourgeoise contenue dans le règlement de copropriété" en basant leur décision sur les arguments suivants :
- l’occupation par six personnes distinctes ne peut avoir sur les logements voisins, un impact différent de celui qui résulterait de l’occupation par une famille de six personnes ;
- les occupants de la maison en colocation ne produisent pas plus de nuisances que les occupants des autres maisons, elles aussi parfois occupées par six personnes ;
- le règlement de copropriété autorise l’installation de professions libérales, impliquant un passage de clientèle.

Attention car chaque situation est différente et certaines interdictions de colocations en raison du grand standing de l'immeuble, par exemple, ont été validé par les juges.

Il est tout à fait possible de prévoir un règlement intérieur qui va venir régir les relations entre les colocataires.

Le règlement intérieur, également appelé charte de colocation, va venir fixer les droits et obligations de chacun des locataires en terme d'occupation des espaces, de règles de visites et d'hébergement de personnes extérieurs à la colocation, les modalités de remplacement d’un colocataire, la gestion des éventuels conflits ou litiges entre colocataires, etc.

Le règlement peut, à peu près, tout prévoir mais attention, il ne peut pas comporter de clauses qui sont interdites dans un bail comme par exemple l'interdiction de détention d'animaux de compagnie.

Pour que la charte de colocation, ou le règlement intérieur, soit opposable au locataire, il faut que ce dernier y ait adhérer et qu'il l'ait donc signé. Nous vous préconisons d'en remettre un exemplaire à faire signer avec le bail.