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La loi « Anti-Airbnb » adoptée à l’Assemblée Nationale
Le 7 novembre 2024, l’Assemblée nationale a adopté la proposition de loi « Le Meur », également appelée loi « Anti-Airbnb ». On vous explique les principales mesures.
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Trêve hivernale et expulsion : le chauchemar des bailleurs
La trêve hivernale suspend les expulsions locatives du 1ᵉʳ novembre au 31 mars, offrant une protection aux locataires vulnérables pendant les mois les plus froids. Cependant, elle a des répercussions importantes sur les procédures d’expulsion.
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Questions Immo' fréquentes
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De principe, les travaux effectués dans une partie privative n’ont pas besoin d’autorisation préalable de la copropriété.
Les travaux privatifs concernent, comme leur nom l’indique, les travaux qui sont réalisés dans les parties privatives de l’un des copropriétaires. C’est donc le propriétaire du logement en travaux qui finance exclusivement le chantier, sans aucune prise en charge du syndicat des copropriétaires.
Vous pouvez réaliser librement des travaux dans votre logement s’ils n’impactent pas les parties communes ni l’aspect extérieur de l’immeuble. S’il y a un impact, l’accord des copropriétaires est alors nécessaire.
En règle générale, le règlement de copropriété détermine quels sont les parties et équipements communs de la copropriété. Rappelons que la loi du 10 juillet 1965 dispose que « sont privatives les parties du bâtiment et des terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé». Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
– le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
– le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
– les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
– les locaux des services communs ;
– les passages et corridors ;
En résumé, si vos travaux n’impactent pas de parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, vous n’avez besoin d’aucune autorisation spécifique. Attention toutefois aux modifications des canalisations dans votre appartement car se sont souvent des “équipements communs”.
Le locataire n’a cependant pas le droit de fumer dans les parties communes couvertes (hall d’immeuble, parking, ascenseur, couloirs, etc.)
Par ailleurs, le mode de vie du locataire ne doit pas nuire au voisinage car il reste soumis à son obligation de jouissance paisible des lieux. Si le locataire fume à outrance et que la fumée, ou l’odeur, incommode les voisins, le propriétaire est en droit d’invoquer un trouble anormal du voisinage et demander à son locataire de prendre les mesures nécessaires pour cesser ce trouble.
De plus, le locataire reste redevable de dégradations qui pourraient être causé pour le fait de fumer (jaunissement des murs et plafonds, trous de cigarettes dans les meubles, etc.) Il sera alors tenu de remettre le bien en état au moment de son départ, sans quoi le propriétaire pourra retenir tout ou partie du dépôt de garantie.
Non. Le locataire peut utiliser librement et comme bon lui semble le logement. Il s’agit de son domicile et de la sphère privée. Un propriétaire n’a donc pas le droit d’imposer des règles de conduite ou de vie à son locataire. Si le bail de location comporte une telle clause, elle sera réputée non écrite et donc privée de tout effet.
Le locataire n’a cependant pas le droit de fumer dans les parties communes couvertes (hall d’immeuble, parking, ascenseur, couloirs, etc.)
Par ailleurs, le mode de vie du locataire ne doit pas nuire au voisinage car il reste soumis à son obligation de jouissance paisible des lieux. Si le locataire fume à outrance et que la fumée, ou l’odeur, incommode les voisins, le propriétaire est en droit d’invoquer un trouble anormal du voisinage et demander à son locataire de prendre les mesures nécessaires pour cesser ce trouble.
De plus, le locataire reste redevable de dégradations qui pourraient être causé pour le fait de fumer (jaunissement des murs et plafonds, trous de cigarettes dans les meubles, etc.) Il sera alors tenu de remettre le bien en état au moment de son départ, sans quoi le propriétaire pourra retenir tout ou partie du dépôt de garantie.
Le délai de restitution du dépôt de garantie dépend de l’état du logement à la sortie du locataire et notamment si celui-ci est conforme, ou non, à l’état des lieux d’entrée..
Il est restitué dans un délai maximal de 1 mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.
Lorsque l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de 2 mois à compter de la remise des clés, déduction faite, le cas échéant, des sommes dûe par le locataire au titre des réparations locatives à sa charge, ou de tout autre somme dont il ne se serait pas acquitté.
Lors de la remise des clés et de l’état des lieux de sortie, il est nécessaire que le locataire sortant indique l’adresse de son nouveau domicile.
Le locataire n’a cependant pas le droit de fumer dans les parties communes couvertes (hall d’immeuble, parking, ascenseur, couloirs, etc.)
Par ailleurs, le mode de vie du locataire ne doit pas nuire au voisinage car il reste soumis à son obligation de jouissance paisible des lieux. Si le locataire fume à outrance et que la fumée, ou l’odeur, incommode les voisins, le propriétaire est en droit d’invoquer un trouble anormal du voisinage et demander à son locataire de prendre les mesures nécessaires pour cesser ce trouble.
De plus, le locataire reste redevable de dégradations qui pourraient être causé pour le fait de fumer (jaunissement des murs et plafonds, trous de cigarettes dans les meubles, etc.) Il sera alors tenu de remettre le bien en état au moment de son départ, sans quoi le propriétaire pourra retenir tout ou partie du dépôt de garantie.
On parle de financement à 110% lorsque il est demandé à la banque un prêt à hauteur de 110% du montant de l’acquisition.
Mais qu’est ce que cela signifie ? Cela veut dire que l’on sollicite auprès de la banque un emprunt pour la totalité du projet.
On demande alors le financement de :
– 100% du montant du bien immobilier
– 7 à 8% correspondant aux “frais de notaires”
– 3 à 2% correspondant aux frais de garantie bancaire
C’est ainsi que l’on parle de financement à hauteur de 110% d’un projet immobilier.
Bien que cela soit plus rare de nos jours, certains investisseurs immobiliers continuent d’avoir des prêts à 110%.
Pour que vous puissiez augmenter le loyer appliqué à votre locataire en cours de bail, il faut nécessairement et obligatoirement que votre bail contienne une clause dite de révision ou d’indexation.
L’indexation a lieu une fois par an à la date anniversaire du bail. Attention car à défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le propriétaire est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. Il n’est donc pas possible de faire une application rétroactive de la révision. Toute révision non effectuée est perdue.
La variation du loyer découle de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’INSEE (cliquez ici pour le consulter).
Pour connaitre le montant du nouveau loyer, il convient d’appliquer la formule suivante : Nouveau loyer = Loyer actuel hors charges x nouvel indice / ancien indice. Le nouvel indice à prendre en compte est le même que celui indiqué dans le bail mais pour l’année en cours.
Exemple :
Pour un bail signé le 1er juin 2021, avec un loyer de 600 euros, l’indice figurant dans le bail est celui du 1er trimestre 2021 dont la valeur est : 130,69. La révision sera donc applicable à partir du 1er juin 2022 et l’indice applicable sera celui du 1er trimestre 2022 dont la valeur est de 133,93.
Nouveau loyer = 600€ (loyer actuel) x 133,93 (nouvel indice) / 130,69 (ancien indice) = 614,87€.
Le nouveau loyer sera donc de 614.87€.
Il n’existe pas de formalisme particulier pour informer le locataire mais nous vous préconisons de lui adresser un courrier afin de l’en informer. Vous pouvez retrouver un modèle gratuit dans notre rubrique “Modèles Gratuits”.
Le locataire n’a cependant pas le droit de fumer dans les parties communes couvertes (hall d’immeuble, parking, ascenseur, couloirs, etc.)
Par ailleurs, le mode de vie du locataire ne doit pas nuire au voisinage car il reste soumis à son obligation de jouissance paisible des lieux. Si le locataire fume à outrance et que la fumée, ou l’odeur, incommode les voisins, le propriétaire est en droit d’invoquer un trouble anormal du voisinage et demander à son locataire de prendre les mesures nécessaires pour cesser ce trouble.
De plus, le locataire reste redevable de dégradations qui pourraient être causé pour le fait de fumer (jaunissement des murs et plafonds, trous de cigarettes dans les meubles, etc.) Il sera alors tenu de remettre le bien en état au moment de son départ, sans quoi le propriétaire pourra retenir tout ou partie du dépôt de garantie.
Si vous avez optez pour le régime réel de déductibilité, vous pouvez alors déduire de vos revenus fonciers les charges suivantes :
– les frais de gestion et d’administration du bien (frais d’une agence immobilière, d’un syndic de copropriété, frais d’huissier, ou de tout autre professionnel de l’immobilier)
– les impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire telle que la taxe foncière
– les dépenses de réparation et d’entretien (traitement du bois, remise en état de l’installation électrique, remplacement de la chaudière, etc.)
– les charges de copropriété
– les charges locatives, si vous n’êtes pas parvenu à les récupérer auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ
– les primes d’assurance (assurance de prêt, assurance propriétaire non occupant)
– les intérêts et frais d’emprunt (frais de dossier bancaire)
Attention : Les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne peuvent pas être déduits de votre revenu foncier mais ils sont pris en compte dans le calcul de l’imposition sur la plus-value.
Pour être considéré comme un logement meublé au sens de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, votre bien immobilier doit comporter au minimum certains meubles et équipements obligatoires.
La liste des meubles et équipements obligatoire est fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé.
Votre logement doit ainsi comprendre les éléments suivants :
1° Literie comprenant couette ou couverture ;
2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3° Plaques de cuisson ;
4° Four ou four à micro-ondes ;
5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7° Ustensiles de cuisine ;
8° Table et sièges ;
9° Etagères de rangement ;
10° Luminaires ;
11° Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
A défaut, et en cas de contrôle, les revenus BIC tirés de la location meublée pourront être requalifiés en revenus foncier et ainsi entrainer la perte de l’avantage du statut LMNP et des amortissements.
En principe oui.
Le code civil prévoit, en son article 1583, que la vente “est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé”.
Ainsi, en faisant une offre d’achat au prix demandé par le vendeur, on considère qu’il y a accord sur la chose (le bien immobilier) et le prix, et que la vente est donc parfaite. Le vendeur est donc engagé et ne peut plus faire marche arrière.
Toutefois, pour qu’il y ait réellement un accord sur la “chose” et le prix, l’offre d’achat ne doit être subordonnée à aucune condition suspensive (obtention d’un prêt immobilier, autorisation d’urbanisme, etc.) sans quoi l’acheteur potentiel ajoute de nouvelles conditions qui n’étaient pas initialement prévues par le vendeur.
Ainsi, pour que ce dernier soit engagé, il faudra que l’offre soit expressément acceptée et contresignée par la vendeur. Dans tous les cas, même en cas d’offre au prix sans condition, nous préconisons de faire contresigner l’offre d’achat par le vendeur.