Complément de loyer : quand il est permis, et comment le justifier
Dans les communes qui encadrent les loyers, le complément de loyer est la seule façon de dépasser le loyer de référence majoré. La loi le réserve aux logements aux caractéristiques exceptionnelles, l'interdit dès qu'un défaut figure sur une liste, et laisse au locataire trois mois pour le contester. Les règles, et un test pour votre logement.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice, fondateur de QalimoTextes vérifiés le 24 octobre 2026
Le complément de loyer est une somme qui s'ajoute au loyer de base, lui-même plafonné au loyer de référence majoré, dans les communes qui appliquent l'encadrement des loyers (article 140 de la loi ELAN). Il n'est permis que pour des caractéristiques de localisation ou de confort qui n'ont pas été prises en compte dans le loyer de référence, qui sont déterminantes pour fixer le loyer par comparaison avec des logements du même secteur, et qui ne donnent pas lieu à récupération au titre des charges (article 3 du décret n° 2015-650). Il est interdit si le logement présente l'un des neuf défauts listés par la loi, dont une étiquette F ou G.
- Où
- Dans les seules communes sous encadrement des loyers.
- Pourquoi
- Une caractéristique exceptionnelle, déterminante pour le loyer.
- Jamais
- Si l'un des neuf défauts de la liste est présent.
- Comment
- Montant et justification écrits dans le bail.
Un complément de loyer se perd presque toujours de la même façon : le bailleur invoque ce que tous les logements du quartier ont déjà. Un ascenseur, une cuisine équipée, la proximité du métro, c'est déjà dans le loyer de référence. Ce que le juge veut voir, c'est ce que les autres n'ont pas, et la preuve que cela pèse sur le prix.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice
Neuf défauts, zéro complément
Depuis la loi du 16 août 2022, aucun complément de loyer ne peut être appliqué si le logement présente une seule de ces caractéristiques (article 140, III, B de la loi ELAN).
Un complément de loyer tient-il pour ce logement ?
Cochez les défauts présents, puis la caractéristique que vous comptez invoquer. Le test indique si un complément est interdit, fragile ou défendable, et calcule le loyer total et la date limite de contestation.
Indicatif. Conditions et interdits : article 140, III, B de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, complété par l'article 13 de la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 ; décret n° 2015-650 du 10 juin 2015. L'appréciation d'une caractéristique dépend du logement, du secteur et des logements comparables : seul le juge tranche.
Appliquer un complément sans le perdre
Un loyer de base au plafond
Le complément ne s'envisage que si le loyer de base est déjà égal au loyer de référence majoré. En dessous, il n'a pas de sens.
Écrit dans le bail
Le bail mentionne le loyer de référence, le loyer de référence majoré, le montant du complément et les caractéristiques qui le justifient.
Comparé au secteur
La caractéristique doit être déterminante par comparaison avec des logements de même catégorie du même secteur : rassemblez des annonces comparables qui ne l'ont pas.
Contesté dans les trois mois
Le locataire saisit la commission départementale de conciliation dans les trois mois de la signature. Sans accord, il peut saisir le juge dans les trois mois à compter de la réception de l'avis de la commission.
La preuve au bailleur
C'est au bailleur de démontrer que le complément est justifié. Le loyer fixé par l'accord ou par le juge s'applique à compter de la prise d'effet du bail.
En meublé aussi
Le complément s'applique aussi en location meublée, en tenant compte des équipements fournis : le mobilier obligatoire, cuisine équipée comprise, ne peut pas le justifier. Une étiquette F ou G l'interdit dans tous les cas.
Le complément suit le sort de l'encadrement. L'expérimentation de la loi ELAN, ouverte pour huit ans, s'achève fin novembre 2026. Au 24 octobre 2026, le Sénat a voté le 21 octobre une prolongation de deux ans, jusqu'en novembre 2028, dans les seules communes déjà engagées ; le texte doit encore être adopté dans les mêmes termes par l'Assemblée nationale avant l'échéance. Il porterait aussi le délai de contestation du complément de trois mois à un an. Cette page sera mise à jour après le vote. Ce qui tomberait et ce qui resterait en cas de fin sèche figure dans encadrement des loyers après novembre 2026.
Constituez le dossier avant de signer, pas après la convocation : photos datées de la caractéristique, plan, trois ou quatre annonces de logements comparables du secteur qui ne l'ont pas. Et soyez mesuré : un complément proportionné à l'avantage se défend, un complément qui double l'écart avec le plafond attire la contestation. Pour le plafond lui-même, voyez comment fixer le loyer.
Complément de loyer : deux baux passés au test
Un complément défendable, un complément interdit. Les loyers de référence, les surfaces, les montants et les dates sont des valeurs d'exemple, calculés avec la même méthode que le test.
Une vue dégagée au 6e étage
52 m², aucun défaut de la liste, bail signé le 15 mars 2026
- Loyer de référence majoré28,50 €/m²
- Loyer de base maximum : 28,50 × 521 482 €
- Défauts de la liste présentsaucun
- Caractéristique : vue dégagée, absente des annonces comparables du secteurdéfendable
- Complément écrit au bail, avec sa justification+ 120 €
- Contestation possible jusqu'au15 juin 2026
- Loyer hors charges1 602 €
Une terrasse face à un immeuble
30 m², terrasse privative rare, vis-à-vis à 8 mètres, bail signé le 30 novembre 2025
- Loyer de référence majoré30,00 €/m²
- Loyer de base maximum : 30 × 30900 €
- Vis-à-vis à moins de dix mètres, défaut n° 5présent
- Complément envisagé pour la terrasse80 €, interdit
- Contestation possible jusqu'au28 février 2026
- Loyer hors charges maximum900 €
Dans le premier cas, le bail mentionne le loyer de référence, le loyer de référence majoré, le montant du complément et la vue qui le justifie. Le bailleur conserve les annonces de logements comparables du secteur qui n'ont pas cette vue : c'est à lui de démontrer que la caractéristique est déterminante pour le loyer.
Dans le second cas, la terrasse ne change rien : un seul défaut de la liste suffit à interdire tout complément, quelle que soit la caractéristique invoquée. Le délai de trois mois court de la signature. Pour un bail signé le 30 novembre, il s'achève le 28 février, dernier jour du mois. Si la commission de conciliation n'aboutit pas, le locataire a encore trois mois à compter de la réception de son avis pour saisir le juge. Le loyer fixé par l'accord ou par le juge s'applique à compter de la prise d'effet du bail.
Les six erreurs qui font tomber un complément
Invoquer l'ascenseur ou la proximité du métro
Ce sont des avantages courants, déjà pris en compte par le loyer de référence ou par le secteur. Seuls, ils ne remplissent pas les conditions.
Justifier le complément par un équipement payé en charges
Un gardien ou une piscine collective dont le coût est récupéré au titre des charges ne peut pas fonder un complément. C'est l'une des trois conditions cumulatives.
Passer outre un seul défaut de la liste
Humidité sur un mur, fenêtres qui laissent passer l'air, étiquette F ou G : un défaut suffit. Le reste du logement, même exceptionnel, n'y change rien.
Présenter une rénovation récente comme exceptionnelle
Un logement remis à neuf n'a pas pour autant une caractéristique que les logements comparables n'ont pas. L'argument reste fragile.
Réunir les preuves après la convocation
La preuve incombe au bailleur. Photos datées, plan et annonces comparables du secteur se rassemblent avant la signature du bail.
Appliquer un complément hors des villes encadrées
Le complément n'existe que dans les communes qui appliquent l'encadrement du niveau des loyers. Ailleurs, le loyer est libre, sous réserve du gel des logements F et G et du plafonnement à la relocation en zone tendue.
Le loyer, le complément, et les preuves
Un complément se défend avec des pièces, rangées le jour de la signature.
Un bail complet
Les conditions financières et leurs justifications dans le dossier du logement.
Les pièces rangées
État des lieux photographié, diagnostics et documents classés par bien.
Les loyers suivis
Chaque encaissement rapproché en banque, loyer et charges distingués.
Complément de loyer : vos questions
Qu'est-ce qu'un complément de loyer ?
Quelles conditions pour appliquer un complément de loyer ?
Quand le complément de loyer est-il interdit ?
Comment le locataire conteste-t-il un complément de loyer ?
Un ascenseur ou une cuisine équipée justifient-ils un complément ?
Le complément de loyer existe-t-il hors des villes encadrées ?
Que devient le complément si l'encadrement prend fin ?
Sources
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN), article 140, III, B, complété par l'article 13 de la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 ; décret n° 2015-650 du 10 juin 2015, article 3.
- Réponse ministérielle n° 11593, JO de l'Assemblée nationale du 31 octobre 2023, p. 9796.
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 4 décembre 2025, n° 24-15.589 (vue dégagée sur un monument historique) et n° 24-17.930 (logement lumineux et calme grâce à un étage élevé), deux arrêts de rejet non publiés au Bulletin qui valident l'appréciation des juges du fond.
- ADIL du Rhône, encadrement des loyers.
- Vote du Sénat du 21 octobre 2026 sur la prolongation de l'encadrement.
Un complément justifié
commence par un dossier bien tenu.
Bail, état des lieux, diagnostics et loyers rapprochés en banque, au même endroit : avec Qalimo, chaque chiffre du bail a sa pièce.