Décès du locataire : qui reprend le bail, jusqu’à quand payer, que faire des meubles
Au décès du locataire, le bail passe à certains proches ou prend fin de plein droit, sans préavis. Les règles du transfert, les sommes dues par la succession, l’état des lieux, et la marche à suivre quand personne ne vient vider le logement.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice, fondateur de QalimoTextes vérifiés le 25 octobre 2026
Au décès du locataire, le bail d’habitation est transféré au conjoint, au partenaire de PACS, ou aux descendants, ascendants, concubin notoire et personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an. À défaut, il est résilié de plein droit au jour du décès, sans préavis. Le conjoint ou le partenaire cotitulaire du bail le conserve seul. Les loyers impayés avant le décès sont une dette de la succession ; tant que le logement n’est pas libéré, une indemnité d’occupation reste due. Le bailleur ne peut jamais vider lui-même le logement : sans héritier qui se manifeste, il passe par le juge.
- Le transfert
- Au proche qui remplit les conditions de l’article 14, sur simple demande.
- La fin du bail
- Sans repreneur, au jour du décès, sans préavis à respecter.
- L’argent
- Arriérés à la charge de la succession, indemnité d’occupation jusqu’à la libération.
- Les meubles
- Jamais enlevés par le bailleur seul : sommation des héritiers ou requête au juge.
Qui peut reprendre le bail du locataire décédé ?
Indiquez le lien de la personne avec le défunt et depuis quand elle vivait dans le logement.
Sans condition de durée
- Le conjoint survivant
- Le partenaire lié par un PACS
- Marié ou pacsé cotitulaire du bail : il le conserve seul, sauf s’il y renonce expressément
Après un an de vie commune dans le logement
- Les descendants
- Les ascendants
- Le concubin notoire
- Les personnes à charge
Si plusieurs personnes remplissent les conditions et demandent le bail, le juge tranche en fonction des intérêts en présence. En logement social, le transfert à un proche autre que le conjoint ou le partenaire suppose en outre, sauf exceptions, de remplir les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.
Jusqu’à quand le loyer est-il dû ?
La réponse dépend de ce qui se passe après le décès : un proche reprend le bail, ou le logement reste occupé par les affaires du défunt.
Un proche reprend le bail
Rien ne s’arrête : le bénéficiaire devient locataire aux mêmes conditions et paie le loyer. S’il veut partir ensuite, il donne congé avec le préavis habituel, un mois ou trois selon le logement.
Personne ne reprend
Le bail est résilié de plein droit au jour du décès. Aucun préavis de trois mois n’est dû par la famille. Les loyers impayés avant le décès sont une dette de la succession, réclamée aux héritiers qui l’acceptent.
Le logement reste encombré
Tant que les clés ne sont pas rendues et les meubles retirés, le bailleur peut réclamer une indemnité d’occupation, en général égale au loyer et aux charges, à la succession.
Il se fait avec les héritiers ou la personne qu’ils mandatent. Si personne ne se présente, faites-le établir par un commissaire de justice ; les dégradations constatées sont imputées à la succession.
Il couvre les sommes restant dues et les réparations justifiées. Le solde est restitué à la succession dans le délai légal : un mois après la remise des clés si l’état des lieux est conforme, deux mois sinon.
Le décès du locataire n’éteint pas l’engagement de la caution pour les dettes nées avant la fin du bail, dans les limites de son acte.
Personne ne vient vider le logement : la marche à suivre
Les meubles appartiennent aux héritiers, pas au bailleur. Les enlever ou les jeter soi-même expose à des poursuites. Deux situations.
Des héritiers sont connus
- Demandez-leur par écrit de récupérer les affaires et de rendre les clés
- Quatre mois après le décès, un créancier peut les sommer, par acte de commissaire de justice, de prendre parti sur la succession
- Sans réponse dans les deux mois, l’héritier sommé est réputé avoir accepté la succession, dettes comprises
- S’ils renoncent tous, la succession peut devenir vacante
Aucun héritier connu, ou tous ont renoncé
- Saisissez le tribunal judiciaire par requête pour faire déclarer la succession vacante
- Le juge confie la curatelle au service du Domaine
- Le curateur fait l’inventaire et décide du sort des biens : vente ou destruction selon leur valeur
- Vos créances, loyers et frais avancés, sont déclarées au curateur
Changer la serrure, vider le logement ou relouer avant d’avoir récupéré les lieux régulièrement. Même avec l’accord oral d’un proche, gardez une trace écrite de la restitution des clés et faites constater l’état du logement.
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Décès du locataire : vos questions
Faut-il payer trois mois de loyer après le décès du locataire ?
Qui peut reprendre le bail d’un locataire décédé ?
Les héritiers doivent-ils payer les loyers impayés ?
Le bailleur peut-il vider le logement lui-même ?
Qui fait l’état des lieux de sortie après un décès ?
Que devient le dépôt de garantie ?
Le bail d’un logement HLM est-il transféré de la même façon ?
Sources
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 14 (transfert et résiliation du bail en cas de décès) et article 40 (logements sociaux).
- Code civil, article 1751 (cotitularité du bail des époux et partenaires), articles 771 et 772 (sommation d’opter), articles 809 à 810 (succession vacante).
- Notaires de France, locataire décédé et meubles restés dans le logement.
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