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Zones tendues : ce que chaque bailleur et investisseur immobilier doit savoir en 2025
En tant qu’investisseur immobilier ou bailleur en location longue durée, comprendre les zones tendues est essentiel. Ces territoires, où la demande de logement excède l’offre disponible, impactent fortement la fiscalité, l’encadrement des loyers et le préavis applicable. L’objectif de cet article ? Vous guider pas à pas pour exploiter efficacement votre patrimoine immobilier tout en respectant la législation.
Qu’est‑ce qu’une zone tendue ?
La notion de « zone tendue » a été introduite par la loi ALUR du 24 mars 2014. Elle est dite à but « expérimentale » bien qu’elle s’applique désormais depuis plus de 10 ans.
Selon le décret n° 2013‑392 modifié par l’arrêté du 5 juillet 2024, une zone tendue est une agglomération de plus de 50 000 habitants dans laquelle l’offre de logement ne suit pas la demande : la pression est forte, les loyers et les prix de vente sont élevés, et le parc locatif social est sous tension.
Fin 2024, ce sont désormais 1 837 communes, soit près de 5,2 millions de logements en France métropolitaine, classées en zone tendue.
On retrouve principalement ces zones tendues autour des grandes villes : Paris et la Métropole du Grand Paris, Lyon‑Villeurbanne, Marseille, Montpellier, Bordeaux, Toulouse, Nantes, Strasbourg, Nice, ou encore Grenoble‑Alpes Métropole, Lille, et parfois des agglomérations secondaires comme Saint‑Nazaire ou Annecy.
Pour vérifier si votre logement est situé en zone tendue, vous pouvez cliquer sur le bouton ci-dessous et accéeder au simulateur.
Quel incidence pour le secteur locatif ?
La réduction du délai de préavis du locataire
L’une des premières incidences est la durée de préavis réduite. Toute mise en location en zone tendue fait bénéficier le locataire d’un préavis réduit à un mois, contre trois mois dans les zones non tendues pour les logements vides. Le délai de préavis du bailleur n’est, quant à lui, aucunement impacté ou modifié.
Le blocage des loyers
Le blocage des loyers interdit à un bailleur d’augmenter le loyer entre deux locataires lors d’une relocation, sauf exceptions strictement encadrées.
Cela signifie que vous devez louer avec le montant du loyer appliqué au dernier locataire. Attention car le contrat de location, pour être conforme à la réglementation, doit justement indiquer le montant du loyer appliqué au dernier locataire.
Loyer librement fixé ✅
Le loyer est librement fixé par le bailleur s’il s’agit de la première mise en location du logement (c’est à dire que le logement n’a jamais été loué auparavant)
Le second cas de figure dans lequel le loyer ets librement fixé est s’il s’agit d’une relocation après 18 mois d’inoccupation (attention cela n’est pas possible si logement a une classe énergétique F ou G sur le DPE)
Loyer bloqué ❌
Le loyer est bloqué en cas de relocation du logement moins de 18 mois depuis le dernier locataire, sauf dans les cas suivants :
➡️ Si le loyer n’a pas été révisé au cours des 12 derniers mois
➡️ Si des travaux ont été réalisés depuis le départ de l’ancien locataire correspondant à 50% du montant de la dernière année de loyer. Dans ce cas il est possible d’augmenter le nouveau loyer à hauteur de 15% de la valeur TTC des travaux.
➡️ Si l’ancien loyer était manifestement sous évalué. Le nouveau loyer ne doit pas dépasser 50% de la différence entre le dernier loyer et le loyer moyen pratiqué dans le voisinage.
L’encadrement des loyers
Certaines zones tendues sont dites « zones tendues renforcées » avec des conséquences encore plus drastiques pour les propriétaire, dont le système d’encadrement des loyers, véritable cauchemar des bailleurs.
Paris | logement dont le bail est signé ou renouvelé depuis juillet 2019 |
Pays Basques | logement dont le bail est signé ou renouvelé depuis le 25 novembre 2024 |
Bordeaux | logement dont le bail est signé ou renouvelé depuis le 15 juillet 2022 |
Est Ensemble | logement dont le bail est signé ou renouvelé depuis le 1er décembre 2021 |
Lille, Hellemmes et Lomme | logement dont le bail d’habitation est signé ou renouvelé depuis mars 2020 |
Lyon et Villeurbanne | logement dont le bail est signé ou renouvelé depuis le 1er novembre 2021 |
Montpellier | logement dont le bail est signé ou renouvelé depuis le 1er juillet 2022 |
Pleine commune | logement dont le bail est signé ou renouvelé depuis le 1er juin 2021 |
Dans ces villes là, le loyer est donc encadré par un loyer de référence de base qui ne peut pas le dépasser de plus de 20%
Le loyer du bien doit donc se situer dans une fourchette entre
➡️ le loyer de référence minoré (loyer minimum obligatoire)
➡️ le loyer de référence
➡️ le loyer de référence majoré (loyer maximum obligatoire)
Le montant du loyer de référence est fixé par arrêté préfectoral selon la zone géographique.
Il varie en fonction :
➡️ du secteur
➡️ du nombre de pièce
➡️ de la date de construction de l’immeuble
➡️ du type de location meublé ou non meublé
Le cumul possible du blocage des loyers et de l’encadrement des loyers.
La complexité du système applicable aux zone tendues relève dans le fait qu’un logement peut être situé en zone tendue et relevé soit du blocage des loyer, soit de l’encadrement des loyers, soit des deux.
Comme nous l’avons vu précédemment, le principe de l’encadrement des loyers découle de la situation géographique du bien immobilier. Toutes les zones tendues ne sont pas soumis à l’encadrement du loyer.
D’un autre coté, le système du blocage des loyers concerne tous les logements situés en zone tendue mais il est applicable en fonction de la situation locative du logement.
Nous vous avons préparé une carte de décision afin de vous guider pour comprendre et savoir dans quel cas vous vous situez.
Exemple concret :
Mon projet porte sur un appartement vide situé à Lyon. Il s’agit d’un T3 de 63m² situé dans un immeuble construit en 1973.
Je vais vérifier le zonage sur le simulateur service-public
➡️ Le bien est situé en zone tendue AVEC encadrement des loyers
Je vais regarder l’arrêté de zonage et de loyer pour le secteur de Lyon
➡️ Le loyer de référence est fixé à 11.90€ du mètre carré (m²) = 11.90 x 63m² (surface du logement) = 749.70€ de loyer de référence
➡️ Le loyer de référence majoré est fixé à 14.30€ du mètre carré (m²) = 14.30€ x 63m² (surface du logement) = 900,90€ de loyer de loyer de référence majoré
Le plafond de loyer maximum auquel le logement peut être loué est donc de 900,90 euros.
Quels risques si je ne respecte pas l’encadrement des loyers ?
Le bailleur s’expose à deux types de sanctions. Une sanction administrative et une sanction civile.
Sanction administrative :
Le préfet adresse au bailleur une mise en demeure de se conformer à la réglementation, en ajustant le loyer et en remboursant les trop-perçus au locataire, dans un délai de deux mois
Si le bailleur ne se conforme pas à la mise en demeure, le préfet peut imposer une amende pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
Sanction civile :
Le locataire peut solliciter une réduction du loyer auprès du bailleur. En cas de refus, il peut saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) pour tenter de trouver un accord. Si la conciliation échoue, le locataire peut porter l’affaire devant le juge, qui peut ordonner la diminution du loyer et la restitution des sommes trop perçues
Si le locataire subit un préjudice en raison du loyer excessif, il peut réclamer des dommages et intérêts au bailleur.
