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Réforme de la saisie du salaire du locataire mauvais payeur
Une nouvelle procédure contre les impayés ?
Depuis plusieurs semaines, une rumeur enfle dans les médias et sur les réseaux sociaux : une prétendue loi permettrait de saisir immédiatement le salaire d’un locataire mauvais payeur sans passer par un juge.
Cette idée est trop belle pour être vraie. Oui, une réforme est entrée en vigueur le 1er juillet 2025, mais elle ne supprime pas l’étape judiciaire ; elle la déplace simplement. Ce texte réorganise la saisie des rémunérations, anciennement dénommée « saisie sur salaire », en confiant la charge du dossier à un commissaire de justice plutôt qu’au greffe du tribunal.
Mieux vaut donc faire le point sur ce qui change vraiment, et sur ce qui reste exactement comme avant.
Contexte de la réforme de la saisie sur salaire du locataire
Depuis plusieurs années, les professionnels du droit déplorent des délais excessifs pour obtenir le recouvrement des loyers impayés.
Le processus historique exigeait la délivrance d’un commandement de payer, puis plusieurs mois d’attente avant que le greffe n’examine la demande de saisie sur salaire.
La loi d’orientation et de programmation pour 2023–2027 a introduit une « déjudiciarisation » partielle de cette voie d’exécution forcée. L’objectif est clair : réduire les délais, simplifier les procédures et améliorer la transparence.
Principales nouveautés au 1er juillet 2025
La réforme ne supprime pas le besoin d’un titre exécutoire ; elle le rend simplement plus opérationnel.
Désormais, le bailleur doté de ce titre — qu’il s’agisse d’une décision de justice, d’une ordonnance d’injonction de payer ou d’un acte notarié revêtu de la formule exécutoire — saisit directement un commissaire de justice. Celui-ci vérifie la validité du document, notifie l’acte de saisie à l’employeur et inscrit l’opération dans un registre numérique centralisé. Ce n’est qu’en cas de contestation que le juge de l’exécution sera saisi a posteriori pour statuer. L’ensemble des formalités se réalise plus rapidement, sans passer par la filière judiciaire classique.
Conditions de mise en œuvre de la saisie des rémunérations
Pour déclencher la procédure, il faut impérativement un titre exécutoire ou une décision de justice qui reconnait la dette et condamne le locataire. Sans cela, le commissaire de justice ne peut rien entreprendre.
En aucun cas, un commissaire de justice ne pourra engager une procédure de saisie du salaire dès la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire (excepté le cas du bail notarié).
La procédure de saisie du salaire du locataire avant la réforme
- existence d’une dette locative
- obtention d’un titre exécutoire ou d’une décision de justice
- le commissaire de justice demande au tribunal la mise en place d’une saisie sur le salaire
- le tribunal convoque le commissaire de justice et le locataire à une audience
- soit une conciliation est trouvée soit la saisie est ordonnée
- le tribunal met en place la saisie directement auprès de l’employeur
- le tribunal verse les sommes sommes saisies au commissaire de justice
Sur le papier la procédure est fluide et efficace, sauf que l’engorgement judiciaire et la lenteur de la justice ont conduit à devoir attendre plusieurs mois (et parfois même plusieurs années) avant même d’avoir une date de convocation pour l’audience de saisie. Sans compter les délais antérieur pour avoir obtenu la décision de justice qui reconnait et valide la dette locative.
Une fois la saisie ordonnée, la gestion administrative du greffe du tribunal était également très lente et peu efficace.
La procédure de saisie du salaire du locataire après la réforme
- existence d’une dette locative
- obtention d’un titre exécutoire ou d’une décision de justice
- le commissaire de justice met en place la saisie sur le salaire du locataire directement auprès de l’employeur
Vous l’avez compris, la grande différence réside dans le fait qu’il n’y a plus de date d’audience au tribunal pour accorder la mise en place de la saisie du salaire. Dorénavant le juge n’est saisi qu’a posteriori en cas de contestation du locataire.
A ce moment là, en cas de contestation, les parties (le locataire et le bailleur représenté par le commissaire de justice) sont renvoyées devant le juge qui devra trancher le litige.
Une fois le titre en main, il notifie l’acte de saisie à l’employeur du locataire, qui procède ensuite aux prélèvements mensuels sur la portion saisissable du salaire. Le locataire reçoit une information claire sur la nature de la saisie et ses droits de contestation. La mainlevée intervient dès que la dette est apurée ou si le juge annule la procédure.
Peut on saisir tout le salaire du locataire ?
Comment fonctionne une saisie du salaire ? L’intégralité du salaire est elle saisie ?
Non, l’intégralité du salaire ou des revenus ne sont pas saisissables. La loi prévoit que seule une fraction du salaire est saisissable de façon à pouvoir laisser un minimum vital à la personne pour subvenir à ses besoin.
En revanche, les prestations sociales qualifiées de minima sociaux (RSA, AAH, ASPA, etc.) sont insaisissables et doivent être préservées dans leur intégralité. Les sommes saisissables sont prélevées suivant un barème progressif fixé.
Le montant saisissable sur le salaire dépend des revenus du locataire, ainsi que de la composition de son foyer fiscal et des personnes à charges.
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Par exemple pour une personne avec 1500€ de revenus mensuels et 1 personne à charge, le montant saisissable mensuellement est de 201,97€.
Conclusion
La réforme offre un gain de temps indéniable et un interlocuteur unique pour piloter la saisie.
En revanche, elle ne change rien au fond : pas de raccourci pour saisir sans titre exécutoire, pas de solution miracle contre les squats. Les coûts associés aux nouveaux actes de commissaire de justice peuvent par ailleurs être légèrement supérieurs aux anciens frais de greffe.
Pour limiter au maximum les impayés, la vigilance commence bien avant la signature du bail : étude approfondie du dossier du locataire, vérification de ses revenus et de ses garanties, et souscription à une assurance loyers impayés restent les meilleurs remparts.
C’est en cela que Qalimo a intégré un algorithme qui donné un indice de confiance entre 1 et 5 sur les candidatures de vos locataires afin d’assurer la solvabilité financière.
En amont, proposer une clause résolutoire bien rédigée et un état des lieux détaillé fait aussi gagner en sécurité juridique.
La réforme de la saisie des rémunérations du 1er juillet 2025 modernise et simplifie la procédure de recouvrement des loyers impayés, mais ne supprime pas l’étape judiciaire. (excepté si vous êtes en possession d’un bail notarié).
Le commissaire de justice devient l’acteur opérationnel principal, accélérant substantiellement les délais d’exécution. Toutefois, mieux vaut continuer à soigner la sélection du locataire et à sécuriser le bail pour éviter d’avoir un jour à engager une telle procédure.
