Location saisonnière Airbnb et règlement de copropriété

Location courte durée et règlement de copropriété

La chasse aux locations touristiques

Depuis plusieurs années, les locations saisonnières et touristiques de type Airbnb sont décriées. Les règles du jeu connaissent un véritable durcissement. D’une part avec les nouvelles normes imposées par les municipalités (compensation, exploitation en local commercial, nombre de nuitée limitée, etc.) mais également par la guerre menée de front par les syndic de copropriété.

Il existe un contentieux abondant sur le sujet. Principalement en raison de l’interprétation nécessaire des règlements de copropriété assez ancien qui se confronte à un mode d’exploitation nouveau. Le règlement de copropriété, lorsqu’il est récent ou a été mis à jour, peut prévoir l’interdiction formelle de procéder à de la location de courte durée. Dans les règlements plus anciens, on parle souvent d’interdiction du « commerce des garnis » ou de “commerce de meublé”) ou soumettre ces dernières à autorisation des copropriétaires.

Toutefois quand le règlement de copropriété contient une clause d’habitation bourgeoise (qu’elle soit simple ou exclusive) l’interprétation est différente. La clause d’habitation bourgeoise simple désigne une clause d’un règlement de copropriété permettant au locataire d’utiliser les locaux privatifs pour l’habitation personnelle mais aussi pour l’exercice d’activités professionnelles libérales, à la différence de la clause d’habitation bourgeoise exclusive qui elle interdit purement et simplement toute activité professionnelle ou commerciale.

Pendant longtemps, les juges et les Tribunaux estimaient que si le règlement de copropriété autorisait expressément l’exercice d’une profession libérale, l’activité de location saisonnière était autorisée car elle ne causait pas de nuisance particulière. 

Puis les juges ont ensuite adopté une position beaucoup plus restrictive en considérant que la location saisonnière était une activité commerciale et si le règlement de copropriété n’autorisait pas l’exercice d’une activité commerciale, il n’était pas possible pour un copropriétaire de faire de la location de courte durée.

La location courte durée n'est pas (nécessairement) une activité commerciale

Dans un arrêt important du 25 janvier 2024 (RG n° 22/21.455), la troisième Chambre civile de la Cour de cassation a rendu une décision qui vient bousculer les détracteurs de la location courte durée. Avec cette décision, la Cour vient définir précisément ce qu’est une location meublée touristique susceptible d’être qualifiée de commerciale et donc en opposition avec une clause bourgeoise présente au sein d’un règlement de copropriété.

Cette décision a été rendue suite à un litige portée devant la Cour d’appel de Chambéry. Le syndicat des copropriétaires demandait l’interdiction de l’exploitation en location courte durée effectuée par un copropriétaire. Le syndicat demandait à la Cour de  reconnaitre cette activité comme étant de nature commerciale et donc de l’interdire au regard du règlement de copropriété qui prohibait toute activité commerciale.

La Cour d’appel de Chambéry a rejeté la demande du syndicat des copropriétaire. Elle a retenu qu’une activité de location en meublé touristique n’est commerciale qu’à condition de cumuler trois des quatre critères prévus par l’article 261D du Code général des impôts sur la parahôtellerie.
– le petit déjeuner,
– le nettoyage régulier des locaux,
– la fourniture de linge de maison
– la réception, même non personnalisée, de la clientèle

Le syndicat des copropriétaires conteste l’arrêt de la Cour d’appel de Chambéry et le litige est portée devant la Cour de cassation. Cette dernière, la plus haute juridiction civile, donne raison à la Cour d’appel. Elle indique que “Ayant souverainement relevé que l’activité exercée par la société MSC dans l’immeuble n’était accompagnée d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, la cour d’appel en a exactement déduit que cette activité n’était pas de nature commerciale.”

Par conséquent, sauf pour une copropriété de démontrer des services para-hôteliers significatifs (petits déjeuners et transfert aéroports systématiques par exemple), le caractère commercial d’une location courte durée n’a rien d’automatique. Le fait pour un copropriétaire de louer son logement en location saisonnière ou de courte durée, n’a rien de contraire à un règlement de copropriété qui interdit une activité commerciale. 

De plus, le simple fait que le contrat de location soit conclu par l’intermédiaire d’une plateforme numérique n’implique pas nécessairement la satisfaction de ces conditions. 

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