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Honoraires de location des agents immobiliers : ce qui change réellement au 1er janvier
À compter du 1er janvier, les honoraires de location des agents immobiliers changent
C’est en tout cas l’impression que peut donner l’annonce d’un nouveau barème des frais d’agence applicable à la mise en location des logements. Dans les faits, la hausse est modeste, presque imperceptible à l’échelle d’un dossier individuel. Quelques centimes supplémentaires par mètre carré, des pourcentages contenus, mais un symbole fort dans un contexte de marché locatif sous tension.
Cette modification des honoraires de location n’est ni nouvelle ni exceptionnelle. Elle s’inscrit dans un mécanisme juridique bien rodé, souvent mal compris, qui continue pourtant de susciter interrogations et crispations chez les locataires comme chez les bailleurs.
Honoraires de location et frais d’agence : un cadre juridique strict depuis la loi ALUR
Les honoraires de location facturés par les agents immobiliers sont encadrés depuis plus de dix ans. La loi ALUR du 24 mars 2014 a profondément restructuré le régime des frais d’agence en matière de location, en mettant fin à des pratiques jugées excessives.
Désormais, les honoraires imputables au locataire sont limités à certaines prestations précisément définies et plafonnés par la loi. Ce principe figure à l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989, qui impose un partage des frais entre le bailleur et le locataire et renvoie à un décret pour la fixation des plafonds applicables.
Ce cadre juridique vise un objectif clair : protéger le locataire tout en maintenant une rémunération encadrée pour les professionnels. Dans la pratique, il reste pourtant source de confusion, tant les règles sont techniques et peu intuitives.
Les deux types d’honoraires de location applicables aux agents immobiliers
Le droit distingue clairement deux catégories d’honoraires de location, souvent amalgamées sous l’expression générique de “frais d’agence”.
1. Les honoraires de visite, de constitution du dossier et de rédaction du bail correspondent aux prestations nécessaires à la mise en location du logement. Leur montant maximal dépend de la localisation du bien, le législateur ayant introduit une différenciation entre zones très tendues, zones tendues et reste du territoire.
2. Les honoraires d’état des lieux obéissent à une logique différente. Ils sont soumis à un plafond unique, identique sur l’ensemble du territoire, indépendamment de la tension du marché local. Cette distinction, pourtant centrale, est rarement perçue par les particuliers, ce qui contribue à une compréhension fragmentaire du coût réel de la location.
Bon à savoir
En aucun cas les honoraires facturés au locataire ne peuvent excéder ceux facturés au bailleur pour une même prestation.
Ancien barème des honoraires de location avant le 1er janvier
Jusqu’au 31 décembre, le plafonnement des honoraires de location applicables aux agents immobiliers était fixé à
- 12 euros TTC par mètre carré en zone très tendue,
- 10 euros en zone tendue et
- 8 euros dans le reste du territoire pour les prestations de visite, de constitution du dossier et de rédaction du bail.
Les honoraires d’état des lieux étaient, quant à eux, plafonnés à 3 euros TTC par mètre carré, sans distinction géographique.
Ces montants constituaient une référence largement intégrée par les professionnels, même si la loi autorise expressément la pratique de tarifs inférieurs.
Nouveau barème des honoraires de location à compter du 1er janvier
À compter du 1er janvier, le barème des honoraires de location est légèrement relevé.
Les plafonds passent à :
- 12,10 euros TTC par mètre carré en zone très tendue,
- 10,09 euros en zone tendue et
- 8,07 euros dans le reste du territoire pour les prestations liées à la mise en location.
Les honoraires d’état des lieux sont désormais plafonnés à 3,03 euros TTC par mètre carré.
L’augmentation moyenne avoisine 0,8 % pour les honoraires de mise en location et 1 % pour l’état des lieux.
Il s’agit d’un ajustement technique, aligné sur l’évolution de l’indice de référence des loyers, sans remise en cause de la structure globale du dispositif.
Impact des nouveaux honoraires de location sur un logement type
Pour mesurer concrètement l’impact de la modification des honoraires de location, prenons l’exemple d’un appartement de 60 mètres carrés situé en zone tendue.
Avant la réforme, les honoraires de visite, de constitution du dossier et de rédaction du bail s’élevaient à 600 euros. Ils atteignent désormais 605,40 euros. Les honoraires d’état des lieux passent de 180 euros à 181,80 euros.
Pour le locataire, la hausse représente 7,20 euros. Une augmentation marginale, mais qui s’ajoute à un contexte locatif déjà contraint. Il convient également de rappeler que ces montants sont dus dans les mêmes conditions par le bailleur, ce qui porte le coût global de la mise en location à plus de 1 570 euros pour ce seul bien.
Honoraires de location des agents immobiliers : une hausse imposée, non choisie
Contrairement à certaines idées reçues, la modification des honoraires de location ne résulte pas d’une décision unilatérale des agents immobiliers. Les plafonds sont fixés par voie réglementaire et s’imposent aux professionnels.
Les agences disposent d’une liberté tarifaire uniquement à la baisse. Elles ne peuvent en aucun cas dépasser les plafonds légaux, même avec l’accord du locataire ou du bailleur. La jurisprudence rappelle régulièrement le caractère impératif de ces règles.
⚖️ Le point juridique
Le non-respect du plafonnement légal des honoraires de location expose l’agent immobilier à la restitution des sommes indûment perçues.
Lisibilité des honoraires de location : un enjeu plus important que la hausse elle-même
Sur le plan économique, cette revalorisation des honoraires de location reste marginale pour les agences immobilières. Elle permet au mieux d’absorber une partie de la hausse des charges, dans un contexte où l’activité locative est parfois en recul.
En revanche, son impact sur la lisibilité des frais d’agence est réel. Des montants calculés au mètre carré, différenciés selon les zones, assortis de décimales de plus en plus fines, rendent le dispositif difficile à appréhender pour les particuliers.
💡 À retenir
La modification des honoraires de location n’est pas choquante sur le plan financier, mais elle accentue le sentiment de complexité et d’opacité du barème actuel.
Vers une réforme plus lisible des honoraires de location ?
À force d’ajustements successifs, le système des honoraires de location semble atteindre ses limites. La question n’est plus tant celle du niveau des plafonds que celle de leur compréhension par les acteurs du marché.
Dans un contexte de crise du logement, la simplification et la transparence des frais d’agence pourraient devenir un enjeu majeur, aussi stratégique que la régulation des loyers elle-même.
SOURCES
Textes légaux
– Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 5
– Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR)
– Décret n° 2014-890 du 1er août 2014 relatif au plafonnement des honoraires de location
– Arrêté du 13 novembre 2025modifiant l’arrêté du 17 juillet 2025 portant révision des plafonds des honoraires liés à la mise en location d’un logement imputables aux locataires
