Guide complet des taxe foncière et taxe d’habitation : comment les calculer, qui doit payer ?
Ah, les joies de l’immobilier français : acheter un bien, le louer ou y habiter, et bien sûr… découvrir les taxes associées.
Parmi elles, deux grandes stars : la taxe foncière et la taxe d’habitation. Si vous êtes déjà propriétaire ou que vous envisagez de le devenir, mieux vaut les comprendre pour éviter les mauvaises surprises .
Dans cet article, on vous décortique le fonctionnement de ces deux taxes, leur mode de calcul, qui les paie, et surtout… comment les optimiser légalement (non, on ne vous propose pas de vous exiler fiscalement… pas encore).
Taxe foncière et taxe d’habitation : c’est quoi ?
Commençons par le début. Ces deux taxes locales sont perçues au profit des collectivités territoriales (communes, intercommunalités, départements…).
👉 La taxe foncière : elle s’applique aux propriétaires de biens immobiliers, bâtis ou non bâtis. Peu importe que vous viviez dans le logement ou que vous le louiez, c’est pour vous.
👉 La taxe d’habitation : elle s’applique aux occupants d’un logement au 1er janvier. Elle a longtemps concerné locataires et propriétaires. Mais spoiler alert : elle a été supprimée pour les résidences principales. On y revient plus bas.
Qui doit payer la taxe foncière et la taxe d’habitation ?
La taxe foncière est payée par le propriétaire du bien au 1er janvier de l’année en cours. Si vous avez signé l’achat en mars, vous paierez l’année prochaine. Bien souvent lorsque vous achetez ou vendez un bien immobilier en cours d’année, le montant de la taxe foncière est réparti au prorata temporis entre acheteur et vendeur.
La taxe d’habitation est quant à elle payée par l’occupant du logement (propriétaire ou locataire) au 1er janvier. Mais attention, la taxe d’habitation sur les résidences principales a été totalement supprimée depuis 2023. Ce chantier, amorcé en 2018, visait à alléger la pression fiscale sur les ménages.
Depuis la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales en 2023, les collectivités locales ont vu une partie de leurs ressources fiscales disparaître. Bien que l’État ait promis une compensation « à l’euro près », de nombreuses communes ont dû ajuster leurs finances en augmentant la taxe foncière, l’un des rares leviers fiscaux encore à leur disposition.
En revanche, pour les résidences secondaires et logements vacants, la taxe reste en vigueur. Certaines communes appliquent même une majoration (jusqu’à +60 %) dans les zones tendues, pour décourager la rétention de logements inoccupés.
En revanche la taxe d’habitation subsiste pour :
– Les résidences secondaires
– Les logements vacants
– Certains logements meublés non occupés à titre principal
Comment sont calculées les taxe foncière et taxe d’habitation ?
Accrochez-vous, c’est un peu technique mais important.
1. Le cas de la taxe foncière
Elle se calcule selon la valeur locative cadastrale du bien (VLC), c’est-à-dire le loyer théorique annuel que le bien pourrait générer s’il était loué. À cette valeur, on applique un abattement forfaitaire de 50 % (pour les biens bâtis), puis un taux d’imposition voté par les collectivités.
📌 Exemple :
Un appartement avec une valeur locative cadastrale de 10 000 € → base imposable de 5 000 € → si le taux est de 30 %, vous paierez 1 500 € de taxe foncière.
2. La taxe d’habitation (pour les logements encore concernés)
Même principe : basée sur la valeur locative cadastrale, modulée par la composition du foyer, les revenus et le type d’occupation. Des abattements et exonérations peuvent s’appliquer selon votre situation (revenus modestes, handicap, etc.).
Depuis 2023, seuls 20 % des foyers sont encore redevables de cette taxe… et uniquement pour les résidences secondaires ou logements vacants.
Peut-on optimiser ces taxes (légalement) ?
Oui, et sans passer par un conseiller fiscal suisse. Voici quelques leviers d’optimisation :
Comment réduire la taxe foncière ?
👉 Contester la valeur locative cadastrale si elle vous semble surévaluée. Cela nécessite une démarche auprès du centre des finances publiques, avec preuves à l’appui (valeurs de biens comparables, loyers du marché…).
👉 Demander un dégrèvement temporaire en cas de vacance locative ou de logement inhabitable.
👉 Si vous effectuez des travaux d’économie d’énergie (type rénovation thermique), vous pouvez bénéficier d’une exonération temporaire (jusqu’à 5 ans dans certaines communes).
Peut-on réduire la taxe d’habitation (pour les résidences secondaires) ?
👉 Demander une exonération dans certains cas : résidence occupée par un proche à titre gratuit, retraité modeste, longue vacance involontaire
👉Aménager le logement de manière à ce qu’il ne soit plus habitable temporairement (attention, cette méthode est délicate et à manier avec précaution… et honnêteté).
Chez Qalimo, on accompagne des centaines d’investisseurs à chaque étape de leur projet locatif. Et devinez quoi ? La taxe foncière est déductible des revenus fonciers dans le cadre d’une location nue (régime réel). Donc, même si elle vous coûte, elle peut aussi alléger votre impôt.
