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Diagnostic de performance énergétique (DPE) : ce que révèle le rapport 2025 de la Cour des comptes
Le diagnostic de performance énergétique (DPE), instauré en 2006, est un outil clé dans la politique française de rénovation énergétique. Il classe les logements de A (très performant) à G (passoire thermique) selon deux critères : la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre.
Depuis juillet 2021, le DPE est devenu juridiquement opposable, ce qui signifie qu’il peut être contesté et utilisé comme fondement de recours devant les tribunaux. Il conditionne désormais la mise en location des logements, en excluant progressivement du marché locatif les logements classés G, F puis E d’ici 2034.
La Cour des comptes a publié un rapport en juin 2025 qui dresse un bilan complet de la mise en œuvre du DPE depuis sa réforme en 2021. Voici ce qu’il faut en retenir.
Le DPE : un pilier de la rénovation énergétique
Initialement introduit en 2006, le DPE a été réformé en 2021 pour le rendre opposable. Cela signifie qu’un propriétaire peut être tenu juridiquement responsable de son contenu, et que le locataire ou l’acquéreur peut s’en prévaloir en cas de litige.
Le classement du logement (de A à G) détermine non seulement sa consommation d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre, mais aussi sa conformité aux critères de décence imposés par la loi.
Quel en est le résultat ?
Les logements classés G sont interdits à la location depuis janvier 2025 ;
Ceux classés F le seront à partir de 2028 ;
Ceux classés E à compter de 2034.
La réforme s’inscrit dans l’objectif national de neutralité carbone à l’horizon 2050, et dans la volonté de supprimer les passoires thermiques du parc locatif français.
Des conséquences juridiques et patrimoniales importantes
La Cour des comptes pointe du doigt une série de difficultés pour les bailleurs. En effet, la montée en puissance du DPE entraîne une cascade de contraintes :
Sur le plan juridique, le bail peut être remis en cause si le logement ne respecte pas les critères de décence énergétique. Un juge peut exiger des travaux, réduire ou suspendre le loyer, voire accorder des dommages et intérêts au locataire.
Sur le plan économique, les biens classés F ou G perdent de leur valeur sur le marché. Ils deviennent plus difficiles à louer, voire invendables sans travaux importants.
Sur le plan assurantiel, certains contrats (notamment les garanties loyers impayés) peuvent être invalidés si le logement n’est pas conforme.
Ce changement de paradigme impose aux propriétaires une vigilance accrue, une meilleure connaissance du classement énergétique de leurs biens, et surtout une anticipation des rénovations à effectuer.
État des lieux chiffré du parc immobilier (2022 à 2024)
Entre 2022 et 2024, les logements classés F et G ont diminué, mais pas suffisamment pour atteindre les objectifs fixés par la loi Climat et Résilience. Voici un extrait des chiffres clés :
| Classe DPE | Logements en 2024 | Évolution depuis 2022 | Locatif privé |
|---|---|---|---|
| G | 2 547 000 | -442 000 (-14,8 %) | 567 000 (-15,9 %) |
| F | 3 272 000 | -897 000 (-21,5 %) | 737 000 (-18,7 %) |
| E | 8 168 000 | -114 000 (-1,4 %) | 1,803 M (-2,6 %) |
| A à D | 23 203 000 | +1,977 M (+9,3 %) | +549 000 (+12,1 %) |
Malgré ces évolutions positives, la Cour insiste sur un point essentiel : aucune donnée fiable ne permet de démontrer que ces améliorations sont dues aux DPE. En d’autres termes, on ne sait pas si les rénovations sont directement motivées par le classement énergétique ou par d’autres facteurs.
Un outil encore perfectible : manque de fiabilité et disparités
Le rapport souligne également un problème majeur de fiabilité du DPE. Plusieurs facteurs contribuent à cette incertitude.
Le rapport révèle des méthodes de calcul encore imparfaites, notamment pour les petites surfaces ou les logements anciens, des diagnostics parfois bâclés, faute de documents fournis par le propriétaire ou de temps accordé par le diagnostiqueur.
Il met également en lumière une formation inégale des professionnels et un manque de contrôle réel de la qualité.
Le rapport note toutefois que des progrès ont été réalisés, notamment en ce qui concerne:
Le renforcement des formations et des examens depuis juillet 2024 ;
Un projet d’harmonisation des pratiques d’ici 2026 ;
Une réflexion sur la création d’un diplôme d’État pour les diagnostiqueurs.
Mais ces avancées sont encore jugées insuffisantes pour assurer une confiance totale dans le dispositif.
Quelles sont les recommandations de la Cour des comptes ?
Pour remédier aux failles du système, la Cour formule six recommandations principales :
Clarifier l’articulation entre DPE, urbanisme et copropriété : éviter les blocages administratifs ou juridiques pour les copropriétaires.
Améliorer la communication à destination du grand public : rendre les informations plus compréhensibles, accessibles et pratiques.
Analyser statistiquement les DPE : utiliser des outils intelligents pour détecter les incohérences massives (type IA).
Structurer la filière : notamment avec une carte professionnelle des diagnostiqueurs.
Éviter les conflits d’intérêts : interdire la double activité de formation et de certification.
Renforcer les règles déontologiques : éviter que le même acteur certifie les compétences et forme les candidats.
Pour conclure
En l’espace de quelques années, le DPE est passé du statut de document insignifiant que personne ne connaissait, à un statut de document central dans les transactions et locations immobilières.
Le DPE est passé du statut de document informatif à celui d’outil structurant de la politique énergétique du logement. Sa réforme de 2021 a des effets considérables sur la gestion locative, la valeur des biens, et le rôle du bailleur.
Le rapport 2025 de la Cour des comptes rappelle que l’État doit encore fiabiliser l’outil. Mais pour les bailleurs, l’enjeu est immédiat : agir pour anticiper et sécuriser leur patrimoine locatif. La Cour des comptes est finalement plutôt aligné sur le ressenti et les préconisations des professionnels de l’immobilier et des représentants des différentes instances en la matière.
