Annulation de l’autorisation de louer des logements de 1.80 m sous plafond par le Conseil d’Etat. Par sa décision n°488640 en date du 29 août 2024, a annulé une partie clé du décret n°2023-695 du 29 juillet 2023, qui abaissait la hauteur de plafond minimum à 1.80 mètre pour qu’un logement soit considéré comme décent.
Contexte et objectif du décret attaqué
Le décret du 29 juillet 2023 visait à renforcer les normes sanitaires et d’hygiène des habitations, en intégrant des critères stricts de salubrité pour les logements, notamment pour lutter contre l’insalubrité. Parmi les mesures les plus notables, le décret prévoyait une révision des critères de hauteur sous plafond et des conditions de salubrité des locaux semi-enterrés. Ces nouvelles règles étaient censées répondre à un besoin de clarification des conditions d’habitabilité et de mise à disposition de certains logements, en définissant plus précisément les caractéristiques qui rendent un logement impropre à l’habitation.
Cependant, le décret n’a pas été accueilli de manière unanime. La Fédération Droit au Logement (DAL), soutenue par d’autres associations telles que la Fondation Abbé Pierre et le Secours Catholique, a contesté certaines des nouvelles dispositions.
Les critiques portées contre le décret
La principale critique à l’encontre du décret résidait dans les modifications apportées après la consultation du Haut Conseil de la santé publique. Ces changements ont porté sur deux points essentiels :
Absence de condition sur la proportion d’enfouissement dans le sol : Le projet initial prévoyait une condition stricte concernant la proportion d’enfouissement dans le sol des locaux pour qu’ils puissent être considérés comme habitables. Cette condition a été supprimée dans la version finale du décret, permettant ainsi la mise à disposition de locaux totalement enterrés pour l’habitation, à condition qu’ils remplissent d’autres critères de salubrité.
Hauteur sous plafond minimale : Le projet soumis à consultation prévoyait qu’une hauteur sous plafond comprise entre 2,20 et 2,50 mètres pourrait être un facteur contribuant à déclarer un logement insalubre. Or, dans le décret final, cette hauteur a été abaissée à 1,80 mètre pour certains types de locaux, notamment si le volume habitable total est suffisant.
Ces modifications, jugées importantes, n’ont pas fait l’objet d’une nouvelle consultation du Haut Conseil de la santé publique, ce qui constitue une violation des procédures. Le Conseil d’État a estimé que ces changements étaient de nature à poser des questions nouvelles qui nécessitaient une nouvelle consultation de cet organisme.
Annulation de l’autorisation de louer des logements de 1,80 m sous plafond par le Conseil d’État
Le Conseil d’État a annulé les articles définissant les caractéristiques des locaux propres à l’habitation. Le Conseil a souligné que ces changements avaient une influence directe sur la possibilité de qualifier certains logements comme habitables ou non, en particulier ceux disposant d’une hauteur sous plafond réduite ou situés en sous-sol.
Conséquence directe : la possibilité de mettre à disposition, aux fins d’habitation, des locaux enterrés en totalité et d’une hauteur sous plafond de 1,80 m a donc été écartée.
La réglementation en matière de hauteur et surface minimales
Il faut distinguer selon que le logement est en « location simple » ou en colocation.
En location dite « classique » ou « simple » :
- Soit une surface habitable d’au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m
- Soit un volume habitable d’au moins 20 m³
S’il s’agit d’un colocation avec bail unique (aussi appelé bail commun ou collectif), la règle est identique à celle énoncée plus haut pour les locations dites « simple ».
S’il s’agit d’une colocation avec des baux individuels, la règle est différente.
Pour les colocation en bail individuel, chaque colocataire doit avoir une chambre d’une surface habitable d’au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m ET un volume habitable d’au moins 20 m³ (les pièces communes ne sont pas prises en compte).
Il faut toujours que les pièces du logement aient une hauteur sous plafond de minimum 2,20 mètres. Ce sont des conditions CUMULATIVES. Il suffit que le logement remplisse les deux conditions pour pouvoir être loué.
