Décès du locataire et sort du bail en cours : qu’en advient-il ?
C’est une situation tragique qui peut malheureusement arriver, d’autant plus en cas de locataires d’un certain âge.
Si votre locataire décède en cours de bail, il faut distinguer deux situations au régime et conséquences juridiques bien différents.
1. Décès du locataire et sort du bail : Le locataire qui vivait accompagné
Premièrement, le cas du locataire qui vivait avec une ou plusieurs autres personnes.
Dans ce cas, l’article 14 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que :
« lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :
- au conjoint survivant ;
- aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
- au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité (PACS);
- aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès «
La loi du 6 juillet 1989 prévoit expressément que le bail peut être transféré aux ayants droit du locataire décédé, sous certaines conditions. Ce transfert s’effectue de manière automatique
a) Le conjoint survivant :
Le conjoint du locataire décédé est prioritaire pour la continuation du bail. Si le défunt locataire était marié, le bail se poursuit automatiquement au bénéfice du conjoint survivant, même s’il n’était pas cotitulaire du bail. Ce droit de maintien dans les lieux est un des aspects les plus protecteurs de cette loi.
b) Les descendants et ascendants :
Les enfants, les parents, et même les grands-parents qui vivaient avec le locataire au moment de son décès peuvent également se prévaloir de la loi pour continuer à occuper le logement. Cette transmission du bail est cependant conditionnée au fait qu’ils aient vécu avec le locataire pendant au moins un an avant le décès. Ils peuvent en rapporter la preuve par tout moyen (justificatif de domicile, témoignages, etc.).
c) Les partenaires de PACS et concubins :
La loi étend également ce droit au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité (PACS) ou au concubin notoire, à condition qu’il puisse prouver une vie commune d’au moins un an avant le décès. Cette mesure vise à garantir une certaine stabilité pour les personnes vivant en union libre. De la même manière que les ascendants et descendants, la personne concernée peut en rapporter la preuve par tout moyen.
En acceptant la continuation du bail, les héritiers ou ayants droit deviennent responsables du logement au même titre que le locataire décédé. Cela inclut le paiement du loyer, l’entretien du logement, et le respect des clauses du bail. Il n’y a pas besoin de signer un nouveau bail. C’est le même bail qui continue de s’appliquer.
Toutefois, les héritiers peuvent également décider de résilier le bail, auquel cas ils devront respecter le délai de préavis prévu par la loi. Rien n’empêche également le propriétaire de donner congé aux héritiers dans les mêmes formes et délais que ceux prévus pour le locataire. Vous pouvez utiliser les modèles mis gratuitement à disposition par Qalimo.
2. Décès du locataire et sort du bail : Le locataire qui vivait seul
Si le locataire vivait seul ou avec une personne ne remplissant pas les conditions ci-dessus énumérées, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.
C’est un processus automatique qui ne nécessite aucune formalité particulière. Le propriétaire peut donc retrouver immédiatement la jouissance de son bien, du moins en théorie.
a) En présence d’héritiers connus :
Sans compter le fait de devoir récupérer les clés du logement, si le bail se trouve alors résilié, n’en demeure pas moins le problème du mobilier resté dans le logement.
Dans ce cas, nous vous conseillons de vous rapprocher du notaire en charge de la succession ou des proches du défunt afin de leur demander de vider le logement. Une fois le logement vidé, vous pourrez le remettre en location.
Faut il réaliser un état des lieux de sortie ? La question peut se poser notamment en cas de logement dans un mauvais état.
Dans ce cas, il peut être utile de réaliser un état des lieux contradictoire avec les héritiers ou si cela s’avère impossible par un commissaire de justice. Vous pourrez alors conserver le montant du dépôt de garantie.
Si le montant du dépôt de garantie ne suffit pas, une demande de paiement et au besoin une procédure judiciaire peut être engagée à l’encontre des héritiers mais seulement à la condition qu’ils aient accepté la succession du défunt, et notamment son passif (ses dettes).
b) En l’absence d’héritier connus ou en cas de succession vacante
En cas de vacance successorale, la curatelle de la succession est confiée au service du Domaine par une ordonnance émanant du président du tribunal judiciaire.
Dès sa désignation, le curateur fait dresser un inventaire estimatif, article par article, de l’actif et du passif de la succession par un commissaire-priseur judiciaire, un commissaire de justice ou un notaire, selon les lois et règlements applicables à ces professions, ou par un fonctionnaire assermenté appartenant à l’administration chargée du domaine.
Si vous souhaitez vous faire rembourser des frais d’enlèvement et de conservation es meubles (garde-meuble) et d’éventuels loyers impayés il faudra faire une déclaration de créance au curateur.
La procédure auprès du domaine est particulièrement longue puisque l’article 810-1 du code civile préciser « pendant les six mois qui suivent l’ouverture de la succession, le curateur ne peut procéder qu’aux actes purement conservatoires ou de surveillance, aux actes d’administration provisoire et à la vente des biens périssables. »
Il est cependant possible de se rapprocher d’un commissaire de justice afin d’engager une procédure pour déplacer le mobilier. Cette procédure est aux frais du bailleur.
