Déclaration d’impôt sur les loyers : pourquoi il ne faut pas confondre revenus fonciers, LMNP et SCI à l’IS

La première erreur, très fréquente, consiste à raisonner comme si toutes les locations relevaient de la même mécanique fiscale. Ce n’est pas le cas.

Lorsque vous donnez un logement vide à bail, les loyers relèvent en principe des revenus fonciers. Lorsque vous louez un logement meublé, les recettes relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, même si l’activité reste civile sur le plan patrimonial. Enfin, lorsque l’immeuble est détenu par une SCI à l’IS, les loyers sont imposés dans le cadre de l’impôt sur les sociétés, avec des règles comptables et fiscales très différentes.

Cette distinction change tout. En revenus fonciers, vous êtes dans un régime où les charges déductibles sont strictement encadrées par l’article 31 du CGI. En location meublée relevant des BIC, vous êtes dans une logique de comptabilité d’exploitation, avec possibilité d’amortir le bien et le mobilier. En SCI à l’IS, vous entrez dans un cadre encore plus structuré, avec amortissements comptables, résultat fiscal à l’IS, puis éventuelle imposition des distributions entre les mains des associés.

Avant de se demander comment déduire une assurance PNO, des intérêts d’emprunt ou des frais de gestion, il faut donc se demander dans quelle catégorie fiscale les loyers tombent. Sans cette étape, toute optimisation fiscale devient fragile.

Déclaration des revenus fonciers : quelles différences entre le micro-foncier et le régime réel ?

En location nue, deux grands régimes se font face : le micro-foncier et le régime réel.

Le micro-foncier s’applique lorsque le revenu brut foncier annuel n’excède pas 15 000 euros, sous réserve de ne pas se trouver dans un cas d’exclusion prévu par les textes. Dans ce régime, le contribuable ne détaille pas ses charges réelles. L’administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 % sur les recettes brutes. Cela signifie que 70 % des loyers restent imposables. Le BOFiP rappelle bien ce seuil de 15 000 euros et le fonctionnement forfaitaire du régime.

Ce régime a un avantage évident : la simplicité. Il convient relativement bien aux bailleurs peu chargés, sans gros travaux, sans charges importantes, et souvent sans fort levier bancaire. En revanche, dès que le bien supporte des intérêts d’emprunt, une taxe foncière élevée, des charges de copropriété non récupérables, une assurance PNO, des honoraires de gestion ou des travaux, le micro-foncier devient souvent pénalisant. L’abattement forfaitaire de 30 % peut alors être largement inférieur aux dépenses réellement supportées.

Le régime réel foncier, quant à lui, permet de déduire les charges prévues par l’article 31 du CGI. C’est le régime normal au-delà du seuil du micro-foncier, mais il peut également être choisi sur option. Ce point mérite une attention particulière : l’option pour le réel n’est pas anodine. La doctrine administrative précise qu’elle engage le contribuable pour trois ans. On ne peut donc pas basculer librement au réel uniquement les années où l’on a intérêt à le faire.

En pratique, le régime réel est souvent le bon choix lorsque le bailleur a des charges substantielles ou prévoit des travaux. Il est également le seul régime qui permette, sous conditions, de générer un déficit foncier. C’est donc un outil fiscal puissant, mais qui suppose une vraie logique déclarative et une bonne conservation des justificatifs.

Déclaration LMNP : quelles différences entre le micro-BIC et le régime réel ?

La location meublée ne relève pas des revenus fonciers, mais des BIC. Là encore, il existe deux grands régimes : le micro-BIC et le régime réel.

Pour la location meublée “classique”, le régime micro-BIC reste fondé sur l’article 50-0 du CGI. Il s’applique, en principe, jusqu’à 77 700 euros de recettes, avec un abattement forfaitaire de 50 %. Le contribuable est donc imposé sur la moitié de ses recettes. La doctrine administrative sur la location meublée renvoie bien à cette mécanique.

Sur le papier, le micro-BIC peut sembler très attractif. Dans les faits, il devient vite moins intéressant que le régime réel dès que le bien est financé à crédit, qu’il comporte du mobilier significatif, ou qu’il supporte des frais de gestion, des assurances, des charges de copropriété et d’entretien. Pourquoi ? Parce qu’au réel, il est possible de déduire les charges réelles, mais surtout de pratiquer des amortissements. C’est cet amortissement qui donne au LMNP réel sa puissance fiscale.

Le régime réel BIC fonctionne donc selon une logique bien différente du micro. On ne raisonne plus avec un abattement forfaitaire, mais avec une comptabilité qui distingue les charges courantes, les immobilisations et les amortissements. C’est souvent plus contraignant en apparence, mais nettement plus efficace fiscalement dans la durée.

Réforme 2026 et déclaration des revenus locatifs : ce qui change pour le micro-BIC et les locations meublées

En 2026, il faut être particulièrement vigilant sur les locations meublées de tourisme, car les règles ont été modifiées par les réformes récentes.

L’administration fiscale indique expressément que, pour la déclaration 2026 des revenus 2025, les règles applicables aux meublés de tourisme ont été modifiées par la loi du 19 novembre 2024. Elle rappelle également que les seuils et abattements diffèrent désormais selon qu’il s’agit d’un meublé de tourisme classé, non classé, ou d’une location meublée relevant du droit commun. De son côté, l’article 50-0 du CGI en vigueur fait apparaître, pour certaines locations de meublés de tourisme, un seuil de 15 000 euros assorti d’un abattement de 30 %.

Autrement dit, en 2026, il n’est plus possible de raisonner de manière uniforme sur tous les meublés. La distinction entre location meublée classique et meublé de tourisme est devenue essentielle. Pour un article destiné à des bailleurs, ce point doit être martelé : un investisseur en location meublée longue durée et un exploitant de meublé touristique ne sont pas nécessairement soumis aux mêmes paramètres de micro-BIC.

Charges déductibles en revenus fonciers : quelles dépenses peut-on déduire de ses loyers ?

En revenus fonciers, les charges déductibles ne relèvent pas d’une logique générale de frais professionnels. Elles sont définies par l’article 31 du CGI, et précisées par le BOFiP. Cela signifie qu’une dépense réellement supportée par le bailleur n’est déductible que si elle entre dans l’une des catégories prévues par les textes.

Cela comprend notamment certaines dépenses de réparation et d’entretien, certaines dépenses d’amélioration, les primes d’assurance, certains frais de gestion, certaines provisions pour charges de copropriété, ainsi que les intérêts d’emprunt. En revanche, les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas immédiatement déductibles au titre des revenus fonciers.

Cette logique est capitale à comprendre, car elle distingue profondément les revenus fonciers des BIC. En location nue, la déduction est légale et encadrée. En location meublée au réel, la logique est beaucoup plus large, car on est dans un système de comptabilité d’exploitation. C’est précisément pourquoi certaines dépenses passent très bien en LMNP réel alors qu’elles sont plus limitées ou plus encadrées en revenus fonciers.

Intérêts d’emprunt, assurance de prêt et frais bancaires : comment les déduire dans la déclaration des loyers ?

Les intérêts d’emprunt sont des charges classiques et centrales en immobilier locatif. En revenus fonciers, le BOFiP précise qu’il ne faut pas confondre les intérêts déductibles avec le remboursement du capital, qui ne l’est pas. Les frais accessoires à l’emprunt peuvent également entrer dans la sphère déductible, sous réserve de leur lien avec le financement du bien locatif.

Cette précision a des conséquences très concrètes. Une mensualité de prêt peut être lourde en trésorerie, mais fiscalement seule une partie de cette mensualité est prise en compte. Le capital remboursé ne constitue pas une charge déductible, car il représente une reconstitution de patrimoine. En revanche, les intérêts, frais de dossier, frais de garantie et coûts liés à l’emprunt relèvent, selon le cas, des charges financières déductibles.

En LMNP réel et en SCI à l’IS, la logique est similaire sur le fond : les charges financières engagées dans l’intérêt de l’exploitation sont déductibles selon les règles des BIC et de l’IS, sous réserve d’être justifiées et régulièrement comptabilisées. Là encore, le cadre BIC est plus souple que celui des revenus fonciers.

Assurance PNO, garantie loyers impayés et autres assurances : sont-elles déductibles des revenus locatifs ?

Les assurances font partie des postes les plus courants dans la déclaration des revenus locatifs. Il s’agit notamment de l’assurance propriétaire non occupant, de la garantie loyers impayés, de l’assurance de prêt, voire d’autres contrats liés à la gestion ou à la protection du bien.

En revenus fonciers, les primes d’assurance font partie des charges admises par les textes. Cela couvre, en pratique, la PNO et la GLI lorsqu’elles sont rattachées au bien donné en location. En LMNP réel, ces mêmes dépenses relèvent des charges d’exploitation ordinaires, dès lors qu’elles sont engagées dans l’intérêt de l’activité locative.

D’un point de vue pratique, la difficulté n’est pas de principe, mais de preuve. Il faut que le bailleur puisse justifier le lien entre la dépense et le bien loué, ainsi que le paiement effectif. Dans un contrôle fiscal, la solidité du classement comptable ne remplace jamais la qualité des justificatifs.

Honoraires de gestion, comptabilité et forfait de 20 € par local : quelles déductions en déclaration de revenus fonciers ?

Les honoraires de gestion et honoraires de comptabilité sont souvent mal traités, surtout en revenus fonciers. Il faut ici distinguer plusieurs catégories.

Le BOFiP admet la déduction de certains frais d’administration et de gestion, notamment les rémunérations versées à un tiers pour la gestion du bien. Il existe également un mécanisme spécifique pour les autres frais de gestion, qui sont couverts par un forfait de 20 euros par local. Ce forfait n’est pas un supplément automatique venant s’ajouter à n’importe quelle dépense réelle ; il couvre précisément certains frais de gestion non déduits pour leur montant exact.

Il faut donc éviter les doubles déductions. Les véritables honoraires d’agence ou d’administrateur de biens peuvent être déduits selon leur nature. En revanche, les autres petits frais de gestion relèvent du forfait légal de 20 euros par local. C’est un point technique, mais très important.

En LMNP réel ou en SCI à l’IS, le traitement est plus simple. Les honoraires d’expert-comptable, de tenue comptable, de gestion locative ou d’assistance fiscale relèvent du droit commun des charges déductibles, sous réserve de leur intérêt pour l’exploitation et de leur justification.

Charges de copropriété : quelles sommes déduire dans la déclaration des revenus locatifs ?

Le traitement fiscal des charges de copropriété nécessite une vraie rigueur.

En revenus fonciers, il ne suffit pas de regarder les appels de fonds payés au syndic. Il faut distinguer les charges récupérables sur le locataire de celles qui restent définitivement à la charge du propriétaire. La doctrine prévoit un mécanisme de déduction des provisions, puis de régularisation, afin de neutraliser la part correspondant à des dépenses non déductibles ou récupérables.

C’est précisément sur ce terrain que de nombreux bailleurs se trompent. Une charge payée par le propriétaire n’est pas toujours une charge fiscalement déductible si elle est récupérable sur le locataire. À l’inverse, certaines dépenses de copropriété qui restent définitivement à la charge du bailleur relèvent bien des charges déductibles.

En LMNP réel et en SCI à l’IS, la logique est davantage comptable. Les charges supportées par l’exploitant sont comptabilisées, puis les éventuelles récupérations locatives sont traitées corrélativement. Le mécanisme n’est pas identique à celui des revenus fonciers, ce qui justifie, une fois encore, de ne pas transposer les règles d’un régime à l’autre.

Travaux déductibles des revenus locatifs : entretien, réparation, amélioration, reconstruction

La question des travaux déductibles est probablement l’une des plus sensibles en fiscalité immobilière.

En revenus fonciers, les dépenses de réparation et d’entretien sont, en principe, déductibles. Certaines dépenses d’amélioration le sont également lorsqu’elles concernent des locaux d’habitation. En revanche, les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas immédiatement déductibles. Le BOFiP rappelle cette distinction de manière constante.

Concrètement, réparer une toiture, remplacer une chaudière, remettre en état une installation électrique ou refaire une salle d’eau à l’identique ou dans une logique d’amélioration raisonnable n’emporte pas les mêmes conséquences que restructurer entièrement l’immeuble, créer une surface nouvelle ou modifier profondément sa consistance. Dans le premier cas, on peut rester dans la sphère des charges déductibles. Dans le second, on bascule vers des dépenses non déductibles immédiatement en revenus fonciers.

En LMNP réel et en SCI à l’IS, la question change de nature. Une partie des travaux peut être déduite immédiatement si elle relève de l’entretien courant. Mais dès qu’une dépense a pour effet de créer ou d’améliorer durablement un actif, elle doit souvent être immobilisée, puis amortie. C’est une différence fondamentale avec le régime foncier.

Mobilier, électroménager et équipements : comment les déduire en LMNP et en SCI à l’IS ?

En location meublée, le mobilier et l’électroménager occupent une place centrale. Contrairement aux revenus fonciers, le régime BIC permet de les traiter comme des immobilisations amortissables lorsqu’ils présentent une utilité durable.

Cela concerne, en pratique, la literie, les meubles, les équipements de cuisine, l’électroménager, certains luminaires, certains agencements, et plus généralement les éléments nécessaires à l’exploitation meublée du bien. La logique est la même en SCI à l’IS lorsque ces éléments sont inscrits à l’actif.

Fiscalement, cela change tout. Une dépense de mobilier qui serait sans effet structurant en revenus fonciers devient, en LMNP réel, un levier puissant d’optimisation via l’amortissement. C’est l’une des raisons pour lesquelles le réel BIC est souvent bien plus performant que le micro-BIC dès qu’un vrai mobilier accompagne l’exploitation du bien.

Frais de mise en location : annonces, photographe, diffusion et frais de relocation sont-ils déductibles ?

Les frais de mise en location sont souvent négligés, alors qu’ils peuvent représenter un coût réel : honoraires de commercialisation, diffusion d’annonces, photographe, rédaction du bail, frais de relocation, parfois même prestations de visite ou de sélection des candidatures.

Dans la logique des revenus fonciers, ces dépenses peuvent être rattachées, selon leur nature, aux frais d’administration et de gestion, dès lors qu’elles concernent effectivement la gestion locative du bien. En BIC, leur déduction est encore plus naturelle, puisqu’il s’agit de dépenses engagées pour l’exploitation.

La nuance importante est la suivante : il faut distinguer les dépenses de mise en location des dépenses liées à l’acquisition de l’immeuble. Les premières peuvent relever des charges de gestion ou d’exploitation. Les secondes peuvent devoir être immobilisées selon leur nature. Là encore, c’est moins le nom du prestataire qui compte que l’objet exact de la dépense.

Frais kilométriques en LMNP et SCI : comment les traiter dans la déclaration fiscale ?

Les frais kilométriques sont un sujet particulièrement sensible, car beaucoup de bailleurs utilisent leur véhicule personnel pour gérer un bien, faire des visites, suivre des travaux, rencontrer le syndic, acheter du matériel ou réaliser un état des lieux.

Le BOFiP confirme que les frais de déplacement professionnels peuvent être déductibles pour les contribuables relevant des BIC, à condition qu’ils soient réels, justifiés et engagés dans l’intérêt de l’exploitation. Cela vaut donc, en principe, pour un LMNP exerçant en nom propre.

Il faut ensuite distinguer les outils d’évaluation. Le barème kilométrique de l’article 6 B de l’annexe IV au CGI reste la référence générale fondée sur la puissance fiscale et le kilométrage. Par ailleurs, le BOFiP a actualisé en février 2026 le barème forfaitaire carburant applicable pour les revenus 2025, qui ne couvre toutefois que le carburant et non l’ensemble des frais du véhicule. Il ne faut surtout pas confondre ces deux mécanismes.

En pratique, pour un LMNP, l’essentiel est d’être cohérent et documenté : relevé précis des déplacements, objet professionnel identifié, méthode de calcul stable, absence de double prise en compte de frais incompatibles entre eux.

Pour une SCI, la prudence doit être encore plus grande. Les déplacements du gérant ou d’un associé ne peuvent pas être passés en charge de manière approximative comme s’il s’agissait automatiquement de frais professionnels personnels déductibles. Il faut un traitement cohérent, justifié, et rattaché à l’intérêt social, souvent via un mécanisme de remboursement ou de comptabilisation au réel.

Fiscalité de la SCI à l’IS : comment déclarer les loyers, déduire les charges et amortir l’immeuble ?

La SCI à l’IS ne doit jamais être analysée comme une simple SCI de revenus fonciers avec davantage de déductions. C’est un changement complet de logique.

La société tient une comptabilité commerciale, constate un résultat imposable, et acquitte l’IS selon les règles applicables aux sociétés. Le taux normal de l’impôt sur les sociétés est de 25 %, avec maintien du taux réduit de 15 % dans la limite de 42 500 euros de bénéfice, sous conditions.

La grande force de la SCI à l’IS tient à la possibilité de déduire les charges d’exploitation selon les règles de droit commun, mais surtout de pratiquer l’amortissement de l’immeuble. C’est ce mécanisme qui permet souvent de réduire très fortement le résultat imposable pendant la phase d’exploitation.

Mais cet avantage fiscal a un revers. À la revente, la plus-value n’est pas calculée selon les mêmes règles que celles applicables à un particulier en revenus fonciers. Comme l’immeuble a été amorti, sa valeur nette comptable diminue au fil du temps, ce qui tend à accroître la base taxable lors de la cession. C’est pourquoi la SCI à l’IS est souvent pertinente dans une logique de capitalisation ou de détention longue, mais peut se révéler beaucoup moins favorable si l’objectif patrimonial est la revente à moyen terme.

Il faut également garder à l’esprit qu’en cas de distribution des bénéfices, une deuxième strate d’imposition peut apparaître entre les mains des associés. Une SCI à l’IS n’est donc pas seulement un outil d’optimisation annuelle ; c’est un outil de structuration patrimoniale globale.

Amortissement LMNP et amortissement en SCI à l’IS : comment fonctionne la méthode par composants ?

L’amortissement est au cœur de la fiscalité du LMNP réel et de la SCI à l’IS.

Le principe est simple : on répartit le coût d’un actif sur sa durée normale d’utilisation. En revanche, le terrain n’est pas amortissable. Seules les constructions et certains éléments distincts peuvent l’être. Le BOFiP rappelle explicitement que le prix de revient de la construction, à l’exclusion du sol, est amortissable.

Pour les immeubles, l’administration fiscale raisonne selon une méthode par composants. Cela signifie qu’un immeuble ne doit pas toujours être amorti comme un bloc unique. Plusieurs éléments peuvent avoir des durées d’usage différentes : la structure, les façades, l’étanchéité, les installations techniques, les agencements, etc. C’est une approche plus fidèle à la réalité économique et plus conforme à la doctrine administrative.

En pratique, cette méthode impose une ventilation sérieuse du prix d’acquisition entre le terrain, le bâti, et les différents composants du bâti, ainsi qu’entre l’immeuble et le mobilier lorsqu’il y en a. Un amortissement bien construit repose donc d’abord sur une bonne décomposition comptable.

Tableau des amortissements par composants : comment appliquer les règles du BOFiP à l’immobilier locatif ?

Le BOFiP met à disposition un tableau de référence très utile pour la décomposition par composants des immeubles. Pour les logements, l’administration retient notamment des fourchettes indicatives pour le gros œuvre, les façades et l’étanchéité, ainsi que les installations générales et techniques, avec des quotes-parts et des durées distinctes. Le gros œuvre représente ainsi, à titre de référence, 40 à 50 % avec une durée supérieure à 50 ans. Les façades et l’étanchéité peuvent représenter 5 à 20 % avec une durée de 20 à 50 ans, tandis que les installations générales et techniques représentent souvent 20 à 30 % avec une durée de 15 à 30 ans.

Il ne s’agit pas d’un barème automatique et intangible, mais d’une grille de référence très utile pour sécuriser un plan d’amortissement. En pratique, plus la décomposition est cohérente, documentée et justifiable, plus le traitement fiscal est solide.

Déclaration LMNP : pourquoi l’amortissement ne fonctionne pas comme une charge classique

En LMNP, l’amortissement ne suit pas exactement la même logique qu’une charge courante.

Le régime fiscal applicable encadre la déduction des amortissements de manière spécifique. L’idée générale est que l’amortissement en location meublée ne doit pas venir créer ou aggraver artificiellement un déficit dans les mêmes conditions qu’une charge ordinaire. La doctrine fiscale relative à l’article 39 C du CGI encadre précisément cette question.

En pratique, cela signifie que les charges réelles sont déduites en priorité. Les amortissements viennent ensuite neutraliser le bénéfice restant dans la limite admise par les textes. C’est cette mécanique particulière qui explique pourquoi le LMNP réel peut produire, pendant plusieurs années, une fiscalité très faible sans pour autant faire apparaître un déficit imputable de même nature que dans d’autres régimes.

Revente d’un bien locatif : quel impact des amortissements sur la fiscalité de sortie ?

Lorsqu’on parle d’optimisation fiscale immobilière, on parle souvent de fiscalité annuelle. C’est une erreur de raisonnement incomplète.

En SCI à l’IS, l’amortissement réduit progressivement la valeur comptable nette de l’immeuble. À la revente, cela a pour effet d’augmenter, toutes choses égales par ailleurs, la plus-value taxable. La doctrine sur la plus-value professionnelle et la valeur nette comptable l’illustre clairement.

Cela ne signifie pas que la SCI à l’IS est un mauvais outil. Cela signifie simplement qu’elle doit être choisie en fonction d’une stratégie patrimoniale cohérente. Si l’objectif est de revendre à court ou moyen terme, le raisonnement ne sera pas le même que si l’objectif est de conserver, refinancer, arbitrer les flux ou organiser une détention de long terme.

Le même raisonnement de prudence doit être conservé en LMNP : une stratégie d’exploitation fiscalement très performante n’a de sens que si elle est appréciée sur tout le cycle de vie de l’investissement, et non sur la seule déclaration annuelle.

Déclaration impôt loyer : récapitulatif des charges les plus courantes à déduire

Pour synthétiser, les charges les plus fréquemment rencontrées dans la déclaration des revenus locatifs sont les suivantes.

Les intérêts d’emprunt sont déductibles, mais pas le capital remboursé. Les frais de dossier, frais de garantie et l’assurance emprunteur suivent la logique des charges financières liées au financement.

L’assurance PNO et la garantie loyers impayés sont, en principe, déductibles lorsqu’elles se rattachent au bien ou à l’activité locative.

Les honoraires de gestion et honoraires de comptabilité sont déductibles, avec en revenus fonciers la nécessité de bien distinguer ce qui relève du réel et ce qui relève du forfait de 20 euros par local.

Les charges de copropriété exigent une ventilation rigoureuse entre charges récupérables sur le locataire et charges définitives à la charge du propriétaire.

Les travaux doivent être analysés selon leur nature exacte : entretien, réparation, amélioration ou, au contraire, construction, reconstruction ou agrandissement.

Le mobilier, l’électroménager et certains agencements relèvent, en LMNP réel et en SCI à l’IS, d’une logique d’immobilisation amortissable.

Les frais de mise en location comme la diffusion d’annonces, la photographie ou certains frais de commercialisation peuvent, selon les cas, entrer dans la sphère des charges déductibles.

Enfin, les frais kilométriques doivent être traités avec méthode, justificatifs et cohérence, en particulier pour distinguer LMNP en nom propre et SCI.

Micro ou réel, revenus fonciers ou LMNP, SCI à l’IS : quel régime choisir pour déclarer ses revenus locatifs ?

Le choix du régime fiscal ne doit jamais être fait de manière abstraite.

Le micro-foncier convient plutôt aux bailleurs peu chargés qui privilégient la simplicité. Le régime réel foncier devient souvent plus intéressant lorsqu’il existe un crédit, des charges importantes ou des travaux.

Le micro-BIC peut convenir à certaines locations meublées simples, mais le LMNP réel devient fréquemment le régime le plus efficace dès qu’un bien est financé, meublé, et exploité avec un niveau normal de charges.

La SCI à l’IS, quant à elle, répond moins à une logique de simple optimisation annuelle qu’à une logique de structuration patrimoniale. Elle peut être redoutablement efficace en phase d’exploitation, mais doit être choisie en tenant compte de la fiscalité de sortie et de la politique de distribution des bénéfices.

Le bon régime est donc toujours celui qui correspond à la fois au niveau de charges, au mode d’exploitation, au niveau d’endettement, et surtout à l’objectif patrimonial poursuivi.

Bien déclarer ses revenus locatifs en 2026 : les points essentiels pour éviter les erreurs fiscales

Déclarer ses loyers en 2026 ne peut plus se résumer à choisir entre “micro ou réel” au hasard. La bonne approche consiste à partir du mode de location — nue, meublée ou via une société à l’IS — puis à raisonner à partir de ce cadre.

En location nue, l’arbitrage se fait entre la simplicité du micro-foncier et la puissance du réel foncier. En location meublée, l’arbitrage oppose le confort apparent du micro-BIC à la performance du réel BIC, dopé par les amortissements. En SCI à l’IS, le raisonnement doit être encore plus global, car il engage la fiscalité annuelle, la comptabilité, la distribution des bénéfices et la fiscalité de sortie.

La vraie question n’est donc pas seulement : “quelles charges puis-je déduire ?”
La vraie question est : dans quel régime fiscal suis-je le mieux placé pour déclarer mes revenus locatifs, aujourd’hui et demain ?