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Bailleur : pourquoi un état des lieux signé par un parent sans mandat ne vaut rien
Lorsqu’un logement est restitué, l’état des lieux de sortie est le document clé qui permet de comparer l’état initial et final du bien. Il conditionne la restitution du dépôt de garantie et permet au bailleur de faire valoir ses droits en cas de dégradations locatives. Mais encore faut-il que cet état des lieux soit valable juridiquement. Une décision de justice récente vient rappeler que lorsqu’il est signé par un proche du locataire, sans mandat écrit, il peut être considéré comme non contradictoire, et donc inopposable. Explications et conséquences pratiques.
État des lieux de sortie : pourquoi la forme est aussi importante que le fond
Selon l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, l’état des lieux de sortie doit être « établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, ou à défaut, par un commissaire de justice ». Cela signifie que les deux parties doivent être présentes ou représentées par un mandataire disposant d’une procuration écrite. Sinon, l’état des lieux perd sa valeur probatoire.
En d’autres termes, un parent, un ami ou même un gestionnaire qui se présente au nom du locataire sans mandat préalable n’a aucune valeur légale pour signer l’état des lieux. Le document pourra alors être considéré comme unilatéral, et donc non opposable.
Signé par le père du locataire : une erreur qui annule l’état des lieux de sortie
Dans un affaire portée devant la Cour de cassation (pourvoi n° 24-13.219) en date du 3 juillet 2025, un bailleur avait présenté un état des lieux de sortie signé non pas par le locataire lui-même, mais par son père. Aucun mandat écrit ne venait justifier la représentation. Le tribunal a donc estimé que :
« L’état des lieux de sortie avait été signé par une personne se déclarant le père du locataire, sans que ni l’identité du signataire ni la preuve du mandat reçu du locataire […] ne soient établis ».
Le juge en a conclu que l’état des lieux n’était pas contradictoire. Le recours à un commissaire de justice était donc obligatoire. Sans ce formalisme, le bailleur ne peut prouver les dégradations locatives ni retenir de sommes sur le dépôt de garantie.
Que dit la loi sur l’état des lieux signé sans mandat ?
La jurisprudence est constante sur ce point. Plusieurs décisions de la Cour de cassation ont rappelé que lorsqu’un état des lieux de sortie n’est pas établi de façon contradictoire ou sans mandat valable, il est inopposable au locataire.
Cass. 3e civ., 17 mars 2016, n° 14-15.325 : un état des lieux unilatéral réalisé par le bailleur sans la présence du locataire ni de son représentant est dépourvu de force probante.
Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-19.422 : même si l’état des lieux est détaillé et daté, l’absence de contradictoire le rend juridiquement inutilisable.
Cette position est renforcée par la présomption de bon état de restitution prévue à l’article 1731 du Code civil : en l’absence d’état des lieux valable, le logement est réputé avoir été rendu en bon état.
L’impact pour le bailleur : pas de preuve, pas de retenue sur le dépôt de garantie
Pour un bailleur, les conséquences sont lourdes. En l’absence d’état des lieux contradictoire ou réalisé par un commissaire de justice, il devient très difficile de prouver l’existence et l’origine des dégradations.
Concrètement, cela signifie :
Impossibilité de retenir des frais de remise en état sur le dépôt de garantie ;
Risque de contentieux avec le locataire ;
Affaiblissement de la position du bailleur en cas de litige.
Le défaut de mandat équivaut à une absence de preuve, même si les dégradations sont réelles.
Locataires : pourquoi refuser une signature non conforme vous protège
Côté locataire, cette jurisprudence constitue une protection importante. Si vous ne pouvez pas être présent pour l’état des lieux de sortie, veillez à ce que votre représentant dispose d’un mandat écrit, daté et signé.
Sinon, le bailleur ne pourra pas utiliser l’état des lieux contre vous. Cela permet d’éviter les retenues abusives sur le dépôt de garantie, voire des demandes injustifiées de réparations.
Bonnes pratiques pour un état des lieux de sortie valable
Pour sécuriser vos locations, voici les réflexes à adopter :
Faire signer l’état des lieux par le locataire lui-même ou un mandataire avec procuration écrite ;
Joindre une copie de la pièce d’identité et du mandat au document ;
En cas d’absence ou de désaccord, faire appel à un commissaire de justice (ancien huissier) ;
Conserver l’état des lieux d’entrée pour comparaison directe.
Chez Qalimo, nous recommandons systématiquement la présence des deux parties et, en cas de délégation, la signature d’un mandat clair. Nos experts accompagnent les bailleurs dans toutes les étapes juridiques de la location.
Bailleur ou investisseur : un état des lieux non conforme met en péril votre rentabilité
Pour les investisseurs locatifs, chaque euro compte. Un simple vice de forme comme l’absence de mandat peut annuler la possibilité de récupérer des frais de réparations.
Cela a un impact direct sur :
Le rendement net de votre investissement ;
Le niveau de contentieux géré ;
La satisfaction locataire et la durée d’occupation.
C’est pourquoi Qalimo conseille toujours de s’appuyer sur des experts pour gérer les entrées et sorties locatives.
Tableau récapitulatif : valeur juridique de l’état des lieux selon le mode de signature
| Mode de signature | Valeur juridique de l’état des lieux | Conséquence pour le bailleur |
|---|---|---|
| Signé par le locataire | Pleine valeur probante | Retenues possibles si dégradations |
| Signé par un proche sans mandat | Aucune valeur | Impossibilité de prouver les dégradations |
| Signé par un mandataire avec procuration | Valable juridiquement | Possibilité de recours |
| Réalisé par commissaire de justice | Preuve incontestable | Document opposable aux deux parties |
A l’heure des litiges locatifs, ne laissez rien au hasard
L’état des lieux de sortie est une pièce essentielle pour défendre ses droits. Mais encore faut-il qu’il soit réalisé selon les règles. Une signature sans mandat, même de bonne foi, peut faire perdre toute valeur au document et exposer le bailleur à des pertes financières.
En tant que bailleur ou investisseur, la rigueur dans la procédure vous protège. Et côté locataire, la vigilance permet d’éviter les abus. Pour aller plus loin, consultez notre guide complet sur la restitution du dépôt de garantie ou prenez contact avec un expert Qalimo pour éviter les erreurs juridiques courantes.
