Les exceptions à l’interdiction de location DPE
Les exceptions à l’interdiction de location DPE : un bol d’air pour les propriétaires. Depuis le début de l’année 2023, c’est une mesure qui a fait couler beaucoup d’encre et engendrer la mise en vente de bon nombre de logements. Vous n’êtes sans doute pas passé à coté de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite loi “Climat et résilience” qui interdit la location des logements considérés comme des « passoires énergétiques » selon la notation dont ils bénéficient sur le diagnostics de performance énergétique (DPE). Retrouvez notre article sur le sujet.
Sont notamment interdits à la location depuis le 1er janvier 2023, les logements dont le DPE est dit « G+ ». Concernant les logements étiquetés G au DPE, ils seront interdits à la location à compter du 1er janvier 2025. Retrouvez tout le détail du calendrier des interdiction dans notre article.
Beaucoup de questions se sont posées pour les propriétaires ne pouvant matériellement pas effectuer les travaux de rénovation énergétiques nécessaires pour sortir des classes pénalisantes, et notamment dans les cas suivants :
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- Quand les seuls travaux possibles sont une isolation du bâtiment par l’extérieur mais que ces travaux sont rejeté par l’assemblée générale des copropriétaire;
- Quand le coût des travaux est manifestement excessif au regard de la taille ou du prix du bien;
- Pour les logements en zone ABF (Architecte des Bâtiments de France);
- Quand la demande d’autorisation de travaux est refusée par l’autorité administrative
- Pour les logements avec un locataire qui refuse l’accès au logement pour effectuer les travaux;
Les exemples sont nombreux et dans beaucoup de cas le propriétaire est resté dans une impasse, s’exposant parfois même à l’impossibilité de mettre son logement en location dans les communes où un permis de louer est nécessaire.
Un décret n° 2023-796 du 18 août 2023 est venu commencer à clarifier la situation en prévoyant des situations dans lesquelles le propriétaires sera exonéré de réaliser les travaux nécessaires.
Le décret vient fixer « les cas dans lesquels il est impossible pour le juge d’ordonner la réalisation de travaux visant à atteindre un niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes ».
Le 1er cas d’exonération est lorsque :
» Les travaux nécessaires feraient courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos et couvert des bâtiments, attesté par une note argumentée rédigée, sous sa responsabilité, par un homme de l’art ; «
Ainsi le propriétaire sera exempté lorsque les travaux nécessaires pour sortir le logement de la catégorie des « passoires énergétiques » font courir un désordre ou un sinistre sur la structure du bâtiment, ou encore sur le clos et le couvert. Il faudra que ce risque figure dans une attestation fournie par un « homme de l’art », c’est à dire une personne experte dans le domaine. Toutefois, les professionnels ne sont pas expressément désignés. On ne sait donc pas s’il s’agit d’un architecte, un diagnostiqueur, un bureau d’étude, un maçon, etc. De plus, encore faut il que le professionnel accepte de délivrer une telle attestation, laquelle sera établie sous sa responsabilité.
Le 2nd cas d’exonération prévu par le décret est lorsque :
« Les travaux nécessaires, entraînant des modifications de l’état des parties extérieures, y compris du second œuvre, ou de l’état des éléments d’architecture et de décoration de la construction, ont fait l’objet, pour ce motif, d’un refus d’autorisation par l’autorité administrative compétente sur le fondement des dispositions législatives et réglementaires du livre VI du code du patrimoine, du titre IV du livre III du code de l’environnement ou du livre Ier du code de l’urbanisme. »
C’est le cas des logements situés en zone ABF, bâtiment avec façade classée, bâtiment inscrits aux monuments historiques etc. Dans ce cas, le propriétaire à quand même l’obligation de déposer sa demande (qui sera vraisemblablement rejetée) avec de pouvoir justifier du refus.
Si ce décret vient résoudre quelques difficultés, tous les cas où le propriétaire se trouve dans l’impossibilité de faire les travaux ne sont pas traités. Mais cela démontre une prise de conscience des pouvoirs publics dans la volonté de résoudre ces problématique, tout en poursuivant l’objectif de rénovation du parc immobilier français.
