🚀 Simplifiez votre gestion locative avec Qalimo
Faites vous accompagner au quotidien par un ancien huissier de justice
Mon locataire ne paie plus depuis deux mois : suis-je vraiment bloqué par la trêve hivernale ?
Chaque hiver, le même scénario se répète pour de nombreux propriétaires bailleurs.
Le loyer ne tombe plus. Un mois passe, puis un second. Les appels restent sans réponse, ou les promesses de paiement ne sont pas tenues.
Et lorsque le bailleur envisage une procédure, la réponse tombe, souvent comme une fatalité : « C’est la trêve hivernale, vous ne pouvez rien faire. »
Cette affirmation, largement répandue, est pourtant juridiquement inexacte. Si la trêve hivernale interdit l’exécution matérielle de certaines expulsions, elle ne bloque ni les démarches judiciaires, ni les actions destinées à préparer l’expulsion, ni même certaines expulsions spécifiques. Pour le bailleur confronté à deux mois de loyers impayés, comprendre ce que la loi permet – et interdit réellement – est essentiel pour éviter une spirale financière durable.
La trêve hivernale : un principe protecteur, mais souvent mal compris
La trêve hivernale est prévue par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution.
Elle s’applique chaque année du 1er novembre au 31 mars, période durant laquelle il ne peut en principe être procédé à l’expulsion d’un occupant de son logement.
L’objectif est clair : éviter que des personnes ne se retrouvent à la rue durant les mois les plus froids. Mais cette protection ne signifie pas que le bailleur est privé de tout recours. Elle concerne uniquement l’exécution forcée de l’expulsion, pas l’ensemble de la procédure.
Quels logements sont réellement protégés par la trêve hivernale ?
La trêve hivernale ne s’applique qu’aux logements occupés à titre d’habitation principale. Cette précision est fondamentale, car elle exclut de nombreux cas de figure.
Sont ainsi exclus du champ de la trêve hivernale :
les locaux commerciaux ;
les locaux ou immeubles soumis à un bail civil ou à un bail rural ;
certains logements occupés sans droit ni titre ;
des situations expressément prévues par la loi.
Bon à savoir
Un bailleur peut parfaitement expulser un occupant en hiver si le local n’a pas vocation d’habitation principale.
Les expulsions possibles pendant la trêve hivernale
Contrairement à une idée reçue, toutes les expulsions ne sont pas suspendues entre novembre et mars. Le législateur a prévu plusieurs exceptions, renforcées ces dernières années.
Peuvent notamment être exécutées pendant la trêve hivernale :
l’expulsion de squatteurs, depuis les évolutions introduites par la loi ELAN ;
l’expulsion d’une personne qui s’est réintroduite dans les lieux après une précédente expulsion ;
l’expulsion lorsque le relogement de l’occupant est assuré dans des conditions répondant aux besoins de la famille ;
l’expulsion d’un logement étudiant lorsque l’occupant ne remplit plus les conditions d’occupation ;
l’expulsion du conjoint violent, dans le cadre d’une ordonnance de protection.
Le point juridique
La trêve hivernale protège l’occupation légitime d’un logement, pas toutes les situations d’occupation.
Loyers impayés : ce que la trêve hivernale n’empêche absolument pas
C’est le point le plus mal compris par les bailleurs. La trêve hivernale n’interdit ni de réclamer les loyers, ni d’engager une procédure d’expulsion. Elle interdit seulement, dans la majorité des cas, de faire intervenir physiquement la force publique pour vider le logement.
Concrètement, même en plein hiver, le bailleur peut :
engager une procédure judiciaire ;
faire constater la dette locative ;
obtenir la résiliation du bail et un jugement d’expulsion ;
préparer l’exécution dès la fin de la trêve.
Le commandement de payer : première étape incontournable
Dès le premier ou le second mois d’impayé, le bailleur peut faire délivrer par commissaire de justice un commandement de payer les loyers.
Ce commandement peut viser :
la clause résolutoire du bail, lorsqu’elle existe ;
ou constituer une mise en demeure préalable, en l’absence de clause.
Ce document marque juridiquement le début du contentieux et fait courir des délais légaux importants, notamment pour la résiliation du bail.
Attendre la fin de la trêve pour agir fait perdre un temps précieux et allonge la durée des impayés.
L’assignation et l’audience : des étapes pleinement autorisées en hiver
La trêve hivernale n’empêche pas :
la rédaction de l’assignation ;
la saisine du tribunal judiciaire ;
la tenue de l’audience ;
le prononcé d’un jugement ordonnant l’expulsion.
Le juge peut parfaitement statuer pendant l’hiver, constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion, même si celle-ci ne pourra être matériellement exécutée qu’après le 31 mars (sauf exception).
La signification du jugement et le commandement de quitter les lieux
Une fois le jugement rendu, le commissaire de justice peut également :
signifier le jugement au locataire ;
délivrer un commandement d’avoir à quitter les lieux ;
faire courir les délais légaux avant expulsion.
Ces actes sont essentiels car ils conditionnent la date à laquelle l’expulsion pourra être exécutée dès la fin de la trêve hivernale.
La réquisition de la force publique : anticiper pour ne pas subir
Même pendant la trêve hivernale, le bailleur peut déposer une réquisition de la force publique auprès de la préfecture. Celle-ci ne sera pas exécutée immédiatement, mais elle permet d’anticiper les délais administratifs, souvent longs.
À retenir
Un dossier prêt au 31 mars permet une expulsion rapide dès la fin de la trêve, là où un dossier non préparé peut repousser l’échéance de plusieurs mois supplémentaires.
Le risque majeur pour le bailleur : l’inaction
Beaucoup de propriétaires pensent, à tort, qu’ils doivent attendre le printemps pour agir. Cette stratégie est la plus coûteuse. Deux mois d’impayés peuvent rapidement devenir six, huit ou dix mois, surtout si la procédure ne démarre qu’après la trêve.
Le droit offre pourtant des leviers efficaces pour sécuriser la situation financière du bailleur, limiter l’aggravation de la dette et raccourcir les délais d’expulsion.
La trêve hivernale protège les occupants, mais elle ne neutralise pas les droits du propriétaire. Face à des loyers impayés, le bailleur peut (et doit – agir rapidement, même en hiver.
Commandement de payer, procédure judiciaire, jugement, préparation de l’expulsion : tout cela est possible pendant la trêve. Seule l’exécution matérielle est, dans la majorité des cas, temporairement suspendue. Comprendre cette nuance est souvent la clé pour éviter une situation financièrement intenable.
Tableau chronologique – Loyers impayés pendant la trêve hivernale
| Moment clé | Situation du bailleur | Ce que dit la loi | Actions possibles (même pendant la trêve hivernale) | Points de vigilance |
|---|---|---|---|---|
| Jour 1 | Loyer non payé à la date prévue | L’impayé est constitué dès l’échéance | Relance amiable écrite ou orale | Conserver toutes les preuves de relance |
| Après 15 jours | Loyer toujours impayé | Aucun délai légal obligatoire | Mise en demeure simple (courrier ou commissaire de justice) | Ne pas laisser s’installer l’impayé |
| 1er mois d’impayé | Dette locative avérée | Art. 24 loi du 6 juillet 1989 | Délivrance d’un commandement de payer par commissaire de justice | Acte indispensable si clause résolutoire |
| Délai légal (2 mois) | Le locataire ne régularise pas | Clause résolutoire acquise si prévue au bail | Préparation de l’assignation en justice | Trêve hivernale sans incidence |
| Pendant la trêve hivernale | Logement occupé | Art. L.412-6 CPCE | Assignation devant le tribunal judiciaire | Le juge peut statuer en hiver |
| Audience | Examen du dossier | Pouvoir souverain du juge | Demande de résiliation du bail et d’expulsion | Le juge peut accorder des délais |
| Jugement rendu | Décision judiciaire obtenue | Jugement exécutoire | Signification du jugement au locataire | Étape clé pour la suite |
| Après jugement | Locataire toujours en place | Procédure d’exécution encadrée | Commandement de quitter les lieux | Acte autorisé pendant la trêve |
| Pendant la trêve | Expulsion impossible (sauf exceptions) | Suspension de l’exécution | Réquisition de la force publique auprès de la préfecture | Anticiper les délais administratifs |
| 31 mars | Fin de la trêve hivernale | Reprise des expulsions | Exécution matérielle de l’expulsion | Dossier prêt = gain de temps |
| Après expulsion | Logement récupéré | Fin de l’occupation | Relocation / poursuite du recouvrement | Dette locative toujours exigible |
SOURCES
Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN
