Nouveau statut du bailleur privé : ce que change le dispositif Jeanbrun dans la loi de finances 2026

Une mécanique d’amortissement fiscal au centre du dispositif Jeanbrun

L’innovation majeure du nouveau statut bailleur privé réside dans la possibilité donnée au propriétaire bailleur de déduire, chaque année, une fraction de la valeur du logement de ses revenus fonciers imposables. À la différence d’une réduction d’impôt, l’amortissement vient réduire directement la base imposable, ce qui en renforce l’effet pour les contribuables fortement imposés. Cet amortissement se calcule sur la valeur du bâti (hors terrain), généralement estimé à 80 % de la valeur totale du bien.

L’amortissement n’est pas automatique : il est conditionné au respect d’engagements précis, tant en termes de durée de location que de plafonds de loyers et de ressources des locataires.

 

Taux d’amortissement et plafonds d’avantage fiscal

Dans le neuf

Pour les logements neufs loués nus à usage de résidence principale, le dispositif Jeanbrun distingue trois catégories de loyers :

• Loyer intermédiaire : amortissement à 3,5 % par an avec un plafond d’avantage fiscal de 8 000 € par an.

• Loyer social : amortissement à 4,5 % par an avec un plafond de 10 000 € par an.

• Loyer très social : amortissement à 5,5 % par an avec un plafond de 12 000 € par an.

Ces conditions supposent un engagement de location d’au moins 9 ans. Le dispositif est non zoné : il s’applique partout en France sans condition de secteur géographique particulière, contrairement à l’ancien Pinel.

Dans l’ancien rénové

Pour bénéficier de l’amortissement dans l’ancien, le bailleur doit engager des travaux lourds de réhabilitation représentant au minimum 30 % du prix d’acquisition. Les taux d’amortissement sont alors légèrement inférieurs :

• Loyer intermédiaire : 3 % par an.

• Loyer social : 3,5 % par an.

• Loyer très social : 4 % par an.

Ces amortissements viennent en déduction des revenus fonciers au régime réel. Ils peuvent générer un déficit foncier lorsque l’ensemble des charges dépasse les loyers encaissés.

 

Imputation du déficit foncier sur le revenu global

Une autre mesure importante du statut bailleur privé est la possibilité d’imputer le déficit foncier résultant de l’amortissement et des charges sur le revenu global du foyer fiscal, dans une limite annuelle connue (classiquement 10 700 €, voire portée à **21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique sous certaines conditions). Cette faculté, longtemps réclamée par la profession, accroît significativement l’attractivité fiscale du dispositif pour les contribuables fortement imposés.

 

Conditions d’éligibilité : engagements et contreparties

Engagement de location

Pour bénéficier du nouveau statut du bailleur privé, le propriétaire doit s’engager à louer le logement nu à titre de résidence principale du locataire pendant au moins 9 ans. Cet engagement minimal est ferme : une vente anticipée ou une rupture des plafonds de loyers peut entraîner la reprise des amortissements pratiqués au titre des années précédentes.

Plafonds de loyers et ressources des locataires

Le dispositif Jeanbrun impose des plafonds de loyers et des conditions de ressources pour les locataires, calqués sur des barèmes proches de ceux des dispositifs locatifs conventionnés (intermédiaire, social, très social). Ces plafonds sont souvent inférieurs aux niveaux de marché, surtout dans les zones tendues, ce qui constitue une contrepartie sociale importante à l’avantage fiscal accordé.

Autres contraintes

Certaines contraintes classiques s’appliquent :

• Il est interdit de louer à un membre du foyer fiscal ou à un proche proche du propriétaire,

• Les logements doivent être mis à disposition dans un délai prescrit après acquisition ou achèvement,

• Le régime réel des revenus fonciers s’applique de plein droit, avec toutes les obligations déclaratives associées.

 

Ce que change réellement le dispositif Jeanbrun

Une fiscalité plus lisible et orientée vers la durée

Le statut bailleur privé 2026 change la logique fiscale : il substitue à un système de réductions d’impôt limitées dans le temps (Pinel) un mécanisme d’amortissement calculé chaque année sur la durée de la location. Cette approche peut générer une déduction plus progressive et sensible dans le temps, en particulier pour les contribuables dans les tranches supérieures d’imposition.

Le fait d’éliminer le zonage traditionnel (comme pour le Pinel) ouvre le dispositif à des investissements dans des zones jusqu’ici peu couvertes, notamment des villes moyennes où l’investissement locatif est souvent économiquement fragile.

Une orientation sociale marquée

La modulation des taux d’amortissement selon le niveau de loyer place clairement le dispositif Jeanbrun au carrefour des politiques fiscales et sociales du logement. En effet, plus le loyer est bas (donc plus accessible), plus le taux d’amortissement et les plafonds d’avantage fiscal sont élevés. Cela implique que l’État accepte une part significative de concession sur les revenus locatifs bruts en échange du bénéfice fiscal.

Cette orientation peut être interprétée comme la transformation d’un simple statut du bailleur privé en un outil de politique sociale du logement, où les bailleurs sont incités à jouer un rôle quasi-supplétif de la production de logements à loyers modérés, traditionnellement assurée par le secteur social.

 

Limites et critiques du statut bailleur privé

Complexité administrative

Le dispositif Jeanbrun, comme d’autres réformes récentes, introduit une complexité fiscale accrue : calcul des amortissements, modalités d’imputation du déficit foncier, vérification des plafonds de loyers et de ressources des locataires, etc. Cette complexité peut rebuter les petits bailleurs individuels, souvent moins accompagnés sur le plan fiscal.

Rendements réduits dans l’ancien

Dans l’ancien, l’obligation de réaliser au moins 30 % de travaux lourds avant d’accéder aux amortissements rend l’entrée dans le dispositif difficile pour certaines catégories de biens, en particulier ceux nécessitant des investissements structurels coûteux. Par ailleurs, même avec des taux d’amortissement plus élevés pour les loyers sociaux et très sociaux, la rentabilité nette peut s’avérer limitée dans les zones où les coûts d’entrée sont élevés.

 

Vers quel type d’investissement s’oriente le bailleur privé ?

Pour l’investisseur qui souhaite optimiser sa fiscalité, plusieurs questions cruciales se posent :

• Faut-il privilégier le neuf pour bénéficier de taux d’amortissement plus élevés ?

• L’ancien rénové avec travaux de rénovation énergétique peut-il offrir un meilleur rendement global après imputation du déficit foncier doublé ?

• L’engagement social (plafonds de loyers et ressources) est-il compatible avec les objectifs de rendement patrimonial à long terme ?

La réponse dépend essentiellement du profil du bailleur, de sa situation fiscale, de sa capacité à engager des travaux, et de sa tolérance à des loyers modérés sur le long terme.

 

Le nouveau statut bailleur privé, matérialisé par le dispositif Jeanbrun inscrit dans la loi de finances 2026, représente une transformation majeure de la fiscalité de la location nue en France. Il repose sur un amortissement fiscal annuel du bâti, modulé selon le niveau de loyers, avec des plafonds d’avantage fiscal allant de 8 000 € à 12 000 € dans le neuf et des taux réduits dans l’ancien sous conditions de travaux lourds.

Ce mécanisme offre une nouvelle réponse à la crise du logement et à la contraction de l’investissement locatif privé, mais il est aussi critiqué pour la complexité de son application et son forte orientation sociale, qui fait parfois oublier l’objectif initial de soutenir l’investissement patrimonial des bailleurs individuels.