Nouvelle loi anti squat : bonne nouvelle pour les propriétaires ? La proposition de loi du député Kasbarian visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, adoptée par l’Assemblée Nationale, vient d’être validée par le Conseil Constitutionnel le 26 juillet 2023.
Beaucoup d’effets d’annonce ont circulés autour de cette proposition de loi mais que vient-elle réellement modifier dans le spectre juridique ?
Il convient tout d’abord d’effectuer une distinction importante. Celle entre les squatteurs et les locataires.
Le squatteur est une personne qui entre dans un lieu par voie de fait (par effraction), tandis qu’un locataire dispose d’un titre d’occupation formel (son bail). Quand bien même le Tribunal vient résilier le bail, le locataire devenant alors « occupant sans droit ni titre », il n’est jamais appréhendé en tant que squatteur par la loi. Le régime entre deux catégories est totalement différent.
Quels sont les apports de cette nouvelle loi en matière de squat ?
La plupart des apports concernent des points procéduraux techniques mais on peut relever les points suivants :
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- Le squat est désormais puni de 2 ans d’emprisonnement et 30 000€ d’amende (contre 1 an et 15 000€ actuellement). On peut toutefois s’interroger sur l’utilité d’une telle peine dans la mesure où les squatteur sont très majoritairement des personnes en situation de grande précarité (marginaux, étranger sans papier, sans domicile, etc.) qui n’ont aucun revenu et donc aucune capacité de payer la moindre amende.
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- La location illégale d’un logement sera quant à elle punie de 3 ans d’emprisonnement et 45 000€ d’amende (contre 1 an et 15 000€ actuellement)
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- Les demande de délai judiciaire se seront plus possible pour les squatteurs
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- La notion de squat va être étendue à tout local d’habitation et non simplement au domicile. Cela concernera donc les résidences secondaires. Jusqu’à aujourd’hui la procédure accélérée d’évacuation forcée d’un squatteur n’était possible que pour une résidence principale d’habitation.
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- Concernant la mise en œuvre de la procédure d’évacuation forcée : le squat peut être constaté par un Officier de police judiciaire (OPJ), par le Maire de la commune ou un par un Commissaire de justice (huissier de justice).
Rappel de la procédure accélérée d’évacuation forcée de squatteurs …
En cas d’introduction et de maintien dans le domicile d’autrui, qu’il s’agisse ou non de sa résidence principale, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou de contrainte, la personne dont le domicile est ainsi occupé ou toute personne agissant dans l’intérêt et pour le compte de celle-ci peut demander au préfet de mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux, après avoir déposé plainte, fait la preuve que le logement constitue son domicile et fait constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire.
La décision de mise en demeure est prise par le préfet dans un délai de quarante-huit heures à compter de la réception de la demande. Seule la méconnaissance des conditions prévues au premier alinéa ou l’existence d’un motif impérieux d’intérêt général peuvent amener le préfet à ne pas engager la mise en demeure. En cas de refus, les motifs de la décision sont, le cas échéant, communiqués sans délai au demandeur.
La mise en demeure est assortie d’un délai d’exécution qui ne peut être inférieur à vingt-quatre heures. Elle est notifiée aux occupants et publiée sous forme d’affichage en mairie et sur les lieux. Le cas échéant, elle est notifiée à l’auteur de la demande.
Lorsque la mise en demeure de quitter les lieux n’a pas été suivie d’effet dans le délai fixé, le préfet doit procéder sans délai à l’évacuation forcée du logement, sauf opposition de l’auteur de la demande dans le délai fixé pour l’exécution de la mise en demeure.
Quels sont les apports en matière de sécurisation des rapports locatifs ?
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- La clause résolutoire devient obligatoire dans tous les contrats de location. On a pu lire à de nombreuses reprise que cette fameuse clause permet de résilier automatiquement un bail sans avoir à recourir à un juge. Cela est totalement faux. Aujourd’hui cette clause n’est pas obligatoire mais elle est présente de 99% des modèles de baux présents chez les professionnels du droit, de l’immobilier et mêmes ceux accessibles gratuitement sur internet. Il faudra TOUJOURS faire valider le mécanisme de cette clause par un juge devant un tribunal et obtenir ainsi l’expulsion du locataire.
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- Désormais le maintien dans les lieux en violation d’une décision de justice et d’un commandement de quitter les lieux depuis plus de 2 mois est puni de 7500€ d’amende. Le projet de loi prévoyait une peine de 6 mois de d’emprisonnement mais cette proposition a été (heureusement) supprimée durant les allers-retours du texte au Parlement.
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- Le Préfet doit informer le locataire de son droit de demander des délais de paiement au juge
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- Le juge ne peut plus accorder d’office des délais de paiement, lesquels ne peuvent être accordés que « à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».
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- Possibilité pour le juge de supprimer le délai de 2 mois prévu au commandement de quitter les lieux pour le locataire de mauvaise foi entré dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraint. De même, la trêve hivernale ne s’applique plus au locataire entré dans les lieux « à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».
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- Il a été également annoncé par de nombreux médias que la procédure ne durerait plus qu’un an en moyenne (contre deux an actuellement). Malheureusement ces annonces sont également fausses. Le texte de loi prévoit que les délais judiciaires accordés par le juge ne peuvent être supérieurs à 1 an (contre 3ans). Par ailleurs, le texte prévoit une réduction du délai de 2 mois prévu au commandement de payer (premier acte de procédure qui permet de demander l’expulsion au tribunal si le locataire ne paie pas l’intégralité de sa dette locative) est ramené à 6 semaines.
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- A noter que le texte prévoyait la fin de l’’obligation d’entretien du bien squatté pour le propriétaire mais cette disposition a été invalidée par le Conseil constitutionnel. Dans une récente affaire un propriétaire avait été condamné pour le défaut d’entretien de son immeuble car le garde corps d’une fenêtre avait rompu et son locataire était passé par la fenêtre. Le Tribunal avait condamné le propriétaire en indiquant que le fait que le locataire ne paye plus son loyer et que le bail ait été resilié par le Tribunal dans le cadre d’une procédure d’expulsion, ne dispense pas le propriétaire de son obligation d’entretien du logement.
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- Enfin, un décret va être publié pour « Les modalités d’évaluation de la réparation due au propriétaire en cas de refus du concours de la force publique afin d’exécuter une mesure d’expulsion ».
Pour résumer …
Cette nouvelle loi va dans le bon sens car les Pouvoirs publics prennent conscience d’un réel problème et déséquilibre pour les bailleurs dans la gestion de leur risque locatif et notamment en ce qui concerne le squat. Cependant, la procédure de résiliation de bail et d’expulsion ne sera guère plus rapide car soumise en grande partie aux délais (souvent très long) du Tribunal pour obtenir une date d’audience et de la Préfecture pour octroyer le concours de la force publique à l’huissier de justice.
Lien vers le texte de loi : cliquez ici
Lien vers la décision du Conseil constitutionnel : cliquez ici
