Congé pour travaux : Peut-on résilier le bail pour faire des travaux ?
C’est une question qui revient souvent chez les investisseurs immobiliers. Résilier le bail pour travaux. Notamment lorsqu’il est fait acquisition d’un bien ou d’un ensemble immobilier avec un locataire en place. Peut on donner congé à son locataire pour réaliser des travaux ? Qu’il s’agisse de biens énergivore considérés comme des « passoires énergétiques » ou de biens en mauvais état, cette question revient systématiquement.
Comment donner rompre le bail et donner congé à son locataire ?
Rappelons le brièvement, pour mettre fin au bail, un propriétaire doit envoyer un congé à son locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, remise en mains propre contre récépissé ou par acte de commissaire de justice (huissier de justice).
Le congé doit être donné au plus tard 6 mois avant la date d’échéance du bail, sans quoi celui-ci sera conduit tacitement. Il doit obligatoirement contenir un motif de résiliation et la loi ne prévoit que 3 motifs possibles : le congé pour vendre, le congé pour reprise ou le congé pour motif légitime et sérieux.
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La question des travaux pour rompre le contrat de location
Si les deux premières catégories de congé sont d’office exclus pour mettre fin au bail en raison de travaux, est ce qu’ils représentent un motif légitime et sérieux aux yeux de la loi ?
Plusieurs contentieux existent à ce sujet et les tribunaux ont eu à répondre à cette question à de multiples reprises.
Il a ainsi été jugé qu’il est possible pour un bailleur de donner congé à son locataire pour réaliser des travaux à plusieurs conditions :
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- Pour la Cour de cassation, il faut que l’ampleur des travaux exige le départ du locataire. Ainsi de simples travaux de peinture par exemple ne suffisent pas.
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- La Cour d’appel de Bordeaux a jugé que les travaux n’ont pas à être indispensables car le propriétaire est en droit de rechercher une meilleur rentabilité.
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- La Cour d’appel de Versailles a jugé quant à elle que le bailleur doit prouver l’intention réelle d’effectuer les travaux. Cette position est légitime et vise à protéger le locataire de congé abusif délivré par le bailleur dans le seul but d’évincer l’occupant des lieux.
Ainsi, en cas de contestation, le bailleur devra être en capacité de prouver l’intention réelle et l’importance des travaux envisager. Cette preuve peut par exemple être rapportée par la production d’un dossier de permis de construire ou de déclaration préalable, par la production d’un contrat de maitrise d’œuvre, etc. Ces éléments n’ont toutefois pas besoin de le joindre à la lettre du congé pour justifier du caractère réel et sérieux.
Voici également quelques exemples de travaux qui ont été considérés par les juges comme constituant un motif légitime et sérieux permettant au propriétaire-bailleur de donner congé à son locataire :
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- Pour des travaux de transformation, la Cour d’appel de Paris a jugé que la réunion de deux chambres de service pour un faire un studio équipé d’une cuisine et d’une salle de douche sont des travaux permettant au bailleur de donner congé pour motif légitime et sérieux.
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- La Cour d’appel de Versailles a jugé que des travaux de démolition et reconstruction sont des travaux permettant au bailleur de donner congé pour motif légitime et sérieux.
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- La Cour d’appel de Bordeaux a considéré que des travaux de mise en conformité aux normes de décence d’une telle importance qu’ils imposaient le départ du locataire sont des travaux permettant au bailleur de donner congé pour motif légitime et sérieux.
Attention ces exemples ne doivent pas être pris pour un principe général car les décisions de justice qui ont été rendues dépendent de l’appréciation des juges en fonction de critères factuelles propres à chaque situation. Cela permet quand même d’avoir une idée du raisonnement des juges et éviter toute contestation de la part du locataire.
