Statut du bailleur privé : le dispositif Jeanbrun, conditions, taux et simulateur
Amortir un logement loué nu comme une entreprise amortit ses machines. L'idée est simple, le texte l'est beaucoup moins : immeuble collectif obligatoire, loyers plafonnés, neuf ans d'engagement. Tout ce qu'il faut savoir avant de signer, vérifié sur le texte en vigueur.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice, fondateur de QalimoTexte vérifié le 23 octobre 2026
Le statut du bailleur privé, aussi appelé dispositif Jeanbrun, permet de déduire chaque année de ses revenus fonciers un amortissement de 3 % à 5,5 % calculé sur 80 % du prix d'un logement loué nu. Créé par la loi de finances pour 2026, il concerne les logements situés dans un immeuble collectif, neufs ou anciens avec au moins 30 % de travaux, achetés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. En contrepartie, le bailleur loue neuf ans à loyer plafonné.
- Pour qui
- Les particuliers et les SCI à l'impôt sur le revenu, au régime réel des revenus fonciers.
- Quels logements
- Un appartement en immeuble collectif, neuf, en VEFA ou ancien lourdement rénové. Pas de maison.
- Ce que ça rapporte
- Jusqu'à 8 000 € déduits par an, 10 000 ou 12 000 € en location sociale ou très sociale.
- En échange
- Neuf ans de location nue en résidence principale, loyer et ressources du locataire plafonnés.
J'ai délivré des actes pour des bailleurs qui avaient acheté pour la défiscalisation et découvraient, le jour du litige, qu'ils ne pouvaient ni augmenter le loyer, ni reprendre le logement, ni vendre sans tout rendre au fisc. Le dispositif Jeanbrun garde cette logique : c'est un contrat de neuf ans avec l'administration. Pour beaucoup de profils, il est plus intéressant que le Pinel. À condition de lire les petites lignes avant l'acte, pas après.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice
Votre logement est-il éligible au statut du bailleur privé ?
Cinq questions, dans l'ordre où l'administration les poserait. La première élimine déjà beaucoup de projets.
Le verdict se met à jour à chaque réponse.
Simulateur Jeanbrun : combien pouvez-vous amortir ?
Chaque étage de l'immeuble est une année d'engagement. Déplacez les curseurs : la base, le taux et le plafond du foyer s'appliquent en direct.
Estimation indicative à partir de l'article 31 du CGI. L'économie d'impôt suppose des revenus fonciers suffisants pour absorber l'amortissement et n'inclut pas les prélèvements sociaux. Les plafonds de loyer social et très social se calculent commune par commune.
Comment se calcule l'amortissement Jeanbrun
Le terrain ne s'use pas, donc il ne s'amortit pas. La loi le fixe à 20 % du prix, sans discussion possible. Le reste devient la base, sur laquelle s'applique un taux qui dépend du loyer que vous acceptez.
Base × taux annuel, dans la limite du plafond du foyer. Le cumul ne peut jamais dépasser la valeur hors terrain.
Exemple dans le neuf
Appartement à 200 000 € hors frais, loyer intermédiaire
- Base : 200 000 € × 80 %160 000 €
- Taux neuf intermédiaire3,5 %
- Plafond du foyer8 000 €, non atteint
- Amortissement annuel5 600 €
Exemple dans l'ancien
Achat 150 000 € et 50 000 € de travaux, soit 33 % du prix
- Base : (150 000 + 50 000) × 80 %160 000 €
- Taux ancien intermédiaire3 %
- Condition des 30 %remplie
- Amortissement annuel4 800 €
Le plafond se compte par foyer, pas par logement. Deux appartements neufs en loyer intermédiaire ne donnent pas 16 000 € de déduction : le total reste bloqué à 8 000 €. Et les travaux amortis ne se déduisent pas une seconde fois en charges sur la déclaration 2044.
Quels logements sont éligibles
La condition qui élimine le plus de projets tient en deux mots : immeuble collectif, au sens de l'article L. 111-1 du Code de la construction et de l'habitation. Un immeuble de plus de deux logements superposés, même partiellement. Une maison individuelle, même neuve, n'ouvre pas droit au dispositif.
Dans le neuf, sont visés les logements achetés neufs, en VEFA ou que vous faites construire. Pour une construction, c'est la date de dépôt de la demande de permis qui compte.
Dans l'ancien, il faut soit des travaux qui aboutissent à un immeuble neuf au sens de la TVA, soit des travaux d'amélioration d'au moins 30 % du prix d'acquisition répondant aux critères de réhabilitation lourde. Ces critères renvoient à un décret ; selon la Fédération des promoteurs immobiliers, ils imposent notamment d'atteindre une étiquette DPE A ou B. Si les travaux ont été faits avant votre achat, le logement ne doit pas avoir été occupé depuis.
L'acte authentique doit être signé entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. La date du compromis ne compte pas. Aucune condition de zone en revanche : un appartement à Limoges est aussi éligible qu'un appartement à Lyon.
Plafonds de loyer et de ressources : le vrai prix de l'avantage
Le loyer intermédiaire reprend les plafonds du Pinel (article 199 novovicies du CGI). Pour les baux conclus en 2026, en euros par mètre carré et par mois, hors charges :
0,7 + 19 ÷ surface utile arrondi à deux décimales et limité à 1,2. Pour un 50 m² en zone A : 14,64 × 1,08 × 50 = 790,56 € par moisLe locataire doit aussi respecter des plafonds de ressources, publiés dans le même barème du BOFiP et fonction de la composition de son foyer. Les loyers social et très social reprennent ceux du dispositif Loc'Avantages (article 199 tricies du CGI), niveaux Loc2 et Loc3, calculés commune par commune, avec des plafonds de ressources plus bas.
Le taux monte, mais le loyer baisse. Sur neuf ans, l'écart de loyer avec le marché peut effacer le gain fiscal. Faites le calcul complet avant de choisir votre niveau.
Neuf ans d'engagement : ce que vous signez vraiment
- ActeOption à exercer sur la déclaration de l'année
- 12 moisPour signer le premier bail
- An 2
- An 3
- An 4Nouveau locataire : plafonds revérifiés
- An 5
- An 6
- An 7
- An 8
- An 9Fin de l'engagement
Louer nu
En résidence principale du locataire, pendant au moins neuf ans. Le meublé est exclu.
Louer vite
Premier bail dans les 12 mois suivant l'achèvement du logement ou des travaux, ou l'acquisition si elle est postérieure. Puis une location effective et continue.
Respecter les plafonds
Loyer et ressources du locataire, à chaque nouveau bail et pas seulement au premier.
Pas de proche
Ni membre du foyer fiscal, ni parent ou allié jusqu'au 2e degré, beaux-parents et gendres compris, ni associé de la société propriétaire ou sa famille.
Une option sans retour
Exercée dans la déclaration de revenus de l'année d'achèvement ou d'acquisition. Elle est irrévocable.
Garder les parts
Une SCI à l'impôt sur le revenu peut en bénéficier si l'associé conserve ses parts. Le démembrement est exclu, sauf pour le conjoint survivant.
En contentieux, je voyais toujours le même dossier : un bail signé sans vérifier les revenus du candidat, puis l'impossibilité de prouver six ans plus tard que les plafonds avaient été respectés. Gardez avec chaque bail l'avis d'imposition du locataire, le calcul du loyer plafond et la surface retenue. En cas de contrôle, c'est à vous de produire ces pièces.
Vendre avant neuf ans, revendre après : ce qui se passe
Rupture de l'engagement
Si l'engagement de location n'est pas tenu, ou si vous vendez avant la fin des neuf ans, les amortissements déduits sont réintégrés dans vos revenus de l'année de la rupture, avec un système de quotient pour limiter l'effet de la progressivité.
Pas de réintégration dans trois cas, pour le contribuable ou son conjoint soumis à imposition commune :
Revente après neuf ans
L'avantage n'est pas totalement gratuit. Selon l'ANIL et les notaires, les amortissements pratiqués réduisent le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value immobilière.
Plus vous avez amorti, plus la plus-value taxable est forte, sauf à garder le bien assez longtemps pour profiter des abattements pour durée de détention.
Les cumuls interdits
Un même logement ne peut pas profiter à la fois du statut du bailleur privé et d'une réduction d'impôt à l'investissement locatif. Les immeubles classés ou inscrits monuments historiques, ou labellisés par la Fondation du patrimoine, sont exclus du volet ancien.
Ce qui pourrait encore changer
Une proposition de loi sur la mobilisation de l'habitat existant a été adoptée en première lecture par l'Assemblée nationale le 28 mai 2026. Elle supprime le seuil de 30 % de travaux dans l'ancien au profit d'un gain de classes au DPE, et ouvre le dispositif aux logements hors immeuble collectif. D'autres textes sur le logement sont en discussion.
Rien de tout cela n'est la loi aujourd'hui. Ne bâtissez pas un plan de financement sur une règle qui n'est pas promulguée. Cette page sera mise à jour dès qu'elle le sera.
- ✓Assemblée nationaleAdoptée en première lecture le 28 mai 2026
- 2SénatTransmise, en attente d'examen
- 3PromulgationSeule étape qui change le droit applicable
Le calcul se fait une fois. La preuve, pendant neuf ans.
Les redressements naissent rarement du calcul initial. Ils naissent d'un bail mal rédigé, d'une vacance mal expliquée, d'une 2044 approximative. Qalimo garde le dossier complet de chaque location.
Les baux et leurs annexes
Baux conformes, pièces du locataire et documents réunis au même endroit, retrouvables en quelques secondes en cas de contrôle.
Des loyers suivis mois par mois
La synchronisation bancaire en lecture seule rapproche chaque loyer reçu. La location continue se prouve d'elle-même.
Une comptabilité prête pour la déclaration
Quittances, révision annuelle et montants de l'année regroupés pour remplir votre déclaration de revenus fonciers.
Dispositif Jeanbrun : vos questions
Qu'est-ce que le statut du bailleur privé ?
Une maison est-elle éligible au dispositif Jeanbrun ?
Faut-il investir en zone tendue ?
Quel est le montant maximum déductible chaque année ?
Quel seuil de travaux dans l'ancien ?
Peut-on louer en meublé ou à ses enfants ?
Que se passe-t-il si je vends avant neuf ans ?
Peut-on cumuler le statut du bailleur privé avec le Pinel ou le Denormandie ?
Sources
- Article 31 du Code général des impôts, I, 1°, i et j, version en vigueur au 23 octobre 2026.
- Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47.
- BOFiP, BOI-BAREME-000017 : plafonds de loyer et de ressources applicables en 2026.
- Articles 199 novovicies et 199 tricies du CGI : niveaux intermédiaire, social et très social.
- ANIL, analyse juridique de la loi de finances pour 2026 : conditions, réintégration et plus-value.
- Fédération des promoteurs immobiliers, fiche pratique « Statut du bailleur privé », février 2026.
- Assemblée nationale, rapport n° 2816 et proposition de loi adoptée en première lecture le 28 mai 2026 ; Sénat, texte n° 673 (2025-2026).
Neuf ans d'engagement.
Un seul dossier.
Baux, loyers, quittances, révision et déclaration : Qalimo garde la trace de tout ce que l'administration peut vous demander.