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Loi de Finance 2025 : la fin de l’immobilier ?
L’année 2025 promet d’être un véritable tournant pour le secteur immobilier en France.
La Loi de Finances, votée chaque année en fin d’exercice, fixe le cap budgétaire du pays. Mais cette fois-ci, l’Assemblée nationale a créé la surprise en rejetant la première partie du projet et en censurant le gouvernement contraint de démissioner.
Quelles sont les mesures clés ? Quels amendements ont été adoptés ? Et surtout, qu’est-ce que cela change concrètement pour les investisseurs, propriétaires et locataires ? Voici une analyse claire et complète.
Les mesures phares de la Loi de Finances 2025
👉 Fin du dispositif Pinel au 31 décembre 2024
La loi de Finance 2025 prévoyait la fin du dispositif Pinel, qui permettait de réduire ses impôts en investissant dans l’immobilier locatif neuf. Ce régime ne devait pas être reconduit au-delà du 31 décembre 2024. Ce changement marquait la fin d’une ère pour de nombreux investisseurs dans une période compliquée pour la vente & construction de logements neuf et le secteur de la promotion immobilière.
👉 Extension du Prêt à Taux Zéro (PTZ) à l’ensemble du territoire
Bonne nouvelle pour les primo-accédants ! L’État prévoyait d’étendre le champ d’action du Prêt à Taux Zéro (PTZ) à l’ensemble du territoire, y compris pour les maisons individuelles. Cette mesure vise à faciliter l’accès à la propriété dans un contexte de hausse des taux d’intérêt.
👉 Changement du statut des Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP)
Véritable coup dur pour les investisseurs immobilier. Dans les mesures polémiques, le gouvernement prévoyait de réformer le statut des Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP). Voici les deux principaux changements envisagées dans le projet de loi initial :
➡️ Réduction de l’abattement forfaitaire du régime micro-BIC, passant de 50 % à 30 %.
➡️ Réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values lors de la revente du bien pour ainsi correspondre au régime des sociétés civiles immobilières soumises à l’impôt sur les sociétés.
Ces modifications s’inscrivent principalement dans une tendance de restriction des logements en meublé de tourisme loués en location courte durée.
Les amendements adoptés en faveur d’un immobilier plus réglementé
👉 Taxation des plus-values sur les résidences principales (selon certaines conditions)
Les ventes de résidences principales bénéficient historiquement d’une exonération totale de plus-values. Le projet de loi de finance modifié prévoyait que pour les ventes intervenant moins de 5 ans après l’acquisition, une taxation serait appliquée sur la plus-value réalisée.
Le taux prévu pour cette taxation correspond à celui des plus-values immobilières classiques des particuliers, soit 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un total de 36,2 %.
La raison principale de cet amendement était dissuader les reventes rapides de biens réalisées à des fins purement spéculatives entrainant une hausse des prix du prix du marché de l’immobilier. Des exceptions étaient cependant prévues.
➡️ Les mutations professionnelles : en cas de déplacement professionnel imposé par l’employeur à plus de 200 km de la résidence principale.
➡️Les motifs impérieux : raisons de santé justifiées par un certificat médical ou divorce/séparation attesté par des documents juridiques.
➡️Les résidents des zones tendues pourraient également bénéficier de dérogations dans certains cas spécifiques.
👉 Le principe de la réintégration des amortissements limité aux locations courte durée
Le principe de la réintégration des amortissements a suscité de nombreuses polémiques et une révolte des propriétaires-bailleurs. Le projet de loi de Finance avait donc fait l’objet d’un amendement visant à limiter le principe de la réintégration des amortissements dans le cadre du calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière aux seules logements meublés de tourisme.
Seuls les biens loués en location courte durée devaient donc être concernés par cette mesure.
Rejet de la Loi de Finances 2025 : une situation inédite
Le 12 novembre 2024, coup de théâtre : l’Assemblée nationale rejette la première partie du projet de Loi de Finances.
Ce refus, rarissime, plonge le gouvernement dans une impasse budgétaire. Pour garantir la continuité, une loi spéciale est adoptée, prolongeant le cadre fiscal de l’année précédente.
La situation empire peu de temps après lorsque le Premier Ministre Michel Barnier impose le passage de la loi de finance de la Sécurité social « à coup de 49.3 ». L’Assemblée Nationale vote une motion de censure et le Gouvernement doit démissionner.
Ce rejet laisse de nombreuses mesures en suspens. Les conséquences sont multiples :
➡️ Interrogations fiscales : L’absence de nouvelles règles sur la suppression du Pinel ou la révision du statut LMNP crée une instabilité juridique.
➡️ Maintien du cadre fiscal de 2024 : Faute de nouvelle loi, le cadre fiscal de 2024 continue de s’appliquer.
➡️ Report des projets d’investissement : Les investisseurs préfèrent attendre une stabilité fiscale avant de lancer de nouveaux projets.
La Loi de Finances 2025 marque un véritable tournant pour le secteur immobilier et le début de l’année 2025 sera à suivre de près pour voir la nouvelle proposition de texte et si les mesure rejetées seront de nouveau à l’ordre du jour.
