Relogement du locataire âgé
Relogement du locataire âgé : une obligation constitutionnelle. Lorsqu’un propriétaire délivre un congé pour vente ou pour reprise à son locataire âgé de plus de 65 ans, ET dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources pour l’attribution des logements locatifs conventionnés (voir arrêté relatif aux plafonds de ressources), le congé doit être assorti d’une proposition de relogement dans une certaine limite géographique.
L’offre de relogement qui est effectuée doit correspondre à un bien situé à proximité, correspondant aux besoins personnels, familiaux et professionnels du locataire et à des caractéristiques similaires, notamment en terme de surface, équipements (ascenseur, balcon, parking, etc.). Si ces conditions ne sont pas tellement problématiques, le relogement proposé doit également comporter un loyer similaire. C’est tout particulièrement ce point qui peut être bloquant. notamment lorsque le locataire est dans les lieux depuis de (très) nombreuses années et que son loyer est bien en dessous des loyers normalement pratiqués sur le marché.
Une décision de justice venant fixer ce principe
Dans une affaire récente, les propriétaires d’un logement ont délivré aux preneurs un congé aux fins de reprise pour y habiter. Toutefois, les loyers du marché ne correspondent plus aux ressources des locataires, et les propriétaires ne trouvent donc aucune proposition de relogement pour leur locataire. Les locataire n’ayant pas libéré les lieux à l’issus du délai prévu par le congé et à la fin du bail, les propriétaires ont engagé une procédure devant le Tribunal en validation du congé et expulsion.
Le Tribunal rejette leur demande et les propriétaire exercent un recours à l’encontre de cette décision. La Cour de cassation saisi du litige, a transmis une question au Conseil constitutionnel afin de savoir si l’obligation du bailleur, disposant d’un motif légitime de reprendre son bien pour l’habiter, de proposer au locataire protégé un logement correspondant à ses besoins, ses possibilités et dans les limites géographiques déterminées, porte-t-il une atteinte disproportionnée au droit de propriété au regard de l’objectif poursuivi, lorsque l’état du marché locatif place le bailleur dans l’impossibilité de proposer un tel logement ?
En d’autre termes un propriétaire qui ne peut proposer un nouveau logement à son locataire en raison de prix de marchés trop élevé par rapport au loyer du logement est il exempté de son obligation ? Le droit de propriété du bailleur l’emporte t’il sur le droit au logement du locataire ?
Dans sa décision du 26 mai 2023, le Conseil constitutionnel juge l’article 15, III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 conforme à la Constitution. Ainsi, même lorsque le marché locatif rend difficile l’obligation de relogement, le manquement du bailleur à cette obligation emporte la nullité du congé délivré au locataire.
Ainsi, l’obligation de relogement imposée au bailleur est apprécié de manière stricte et considérée comme une obligation de résultat et non de moyen.
