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Obligation de délivrance conforme du vendeur immobilier en cas de travaux sans permis découverts après la vente
Découvrir après la signature de l’acte authentique qu’un immeuble comporte des travaux réalisés sans permis de construire constitue l’un des contentieux les plus redoutés en matière de vente immobilière.
Extensions non autorisées modifications structurelles non déclarées ou changements de destination irréguliers exposent l’acquéreur à des sanctions administratives lourdes et à une dévalorisation du bien.
Dans ce contexte une question centrale se pose le vendeur peut il être tenu responsable d’une non conformité urbanistique qu’il n’a pas lui même créée
La Cour de cassation répond clairement par l’affirmative dans un arrêt du 11 septembre 2025 en rattachant cette situation à l’obligation de délivrance conforme du vendeur.
Fondements juridiques de l’obligation de délivrance conforme du vendeur immobilier
L’obligation de délivrance conforme constitue l’une des obligations essentielles du contrat de vente.
L’article 1604 du Code civil impose au vendeur de délivrer un bien conforme à ce qui a été convenu. En matière immobilière cette obligation dépasse largement la remise matérielle du bien.
Elle inclut la conformité juridique et administrative de l’immeuble notamment au regard des règles d’urbanisme applicables. Le bien vendu doit correspondre à ce qu’un acquéreur normalement informé est légitimement en droit d’attendre tant sur le plan matériel que réglementaire.
Une irrégularité urbanistique existant au jour de la vente constitue donc un défaut de délivrance conforme indépendamment de la connaissance ou non qu’en avait le vendeur.
Non conformité aux règles d’urbanisme et défaut de délivrance conforme du bien vendu
Les règles d’urbanisme conditionnent directement l’usage la valeur et la transmissibilité d’un immeuble. Lorsqu’un bien comporte des travaux réalisés sans permis de construire ou sans autorisation préalable il devient juridiquement fragile.
Cette fragilité affecte la substance même de la chose vendue et empêche l’acquéreur de jouir pleinement de son droit de propriété.
La non conformité urbanistique constitue ainsi un véritable défaut de conformité contractuelle et non une simple difficulté administrative accessoire.
Responsabilité du vendeur immobilier pour des travaux sans permis selon la Cour de cassation
Dans l’affaire jugée le 11 septembre 2025 des acquéreurs ont découvert après la vente que des travaux avaient été réalisés dans l’immeuble sans permis de construire.
Cette irrégularité existait antérieurement à la vente mais n’avait pas été portée à leur connaissance.
Les acquéreurs ont engagé une action contre les vendeurs en invoquant un manquement à l’obligation de délivrance conforme. Les vendeurs ont tenté de s’exonérer de toute responsabilité en faisant valoir qu’ils n’étaient pas les auteurs des travaux litigieux ceux ci ayant été réalisés par un précédent propriétaire.
La Cour de cassation rejette le pourvoi des vendeurs et adopte une position particulièrement claire. Elle juge que le vendeur est tenu de garantir l’acquéreur d’une non conformité aux règles d’urbanisme découverte après la vente quand bien même les travaux irréguliers n’auraient pas été réalisés par lui même.
La Haute juridiction rappelle que l’obligation de délivrance conforme porte sur l’état juridique du bien au jour de la vente. L’origine des travaux est indifférente dès lors que l’immeuble transmis ne correspond pas aux attentes légitimes de l’acquéreur quant à sa régularité administrative.
Le point juridique
Le vendeur répond de la non conformité urbanistique du bien vendu indépendamment de l’auteur des travaux irréguliers
Vente immobilière et responsabilité renforcée du vendeur en matière d’urbanisme
Cette décision renforce significativement la responsabilité pesant sur les vendeurs immobiliers.
Elle confirme que l’ignorance d’une infraction d’urbanisme ou l’absence de participation personnelle aux travaux ne permet pas d’échapper à l’obligation de délivrance conforme.
Le vendeur supporte ainsi le risque juridique lié à l’historique administratif du bien vendu. En cas de non conformité il peut être condamné à indemniser l’acquéreur pour la perte de valeur du bien ou pour le coût des régularisations nécessaires.
Conséquences pratiques pour les acquéreurs vendeurs et professionnels de l immobilier
Pour les acquéreurs cet arrêt constitue une protection juridique essentielle. Il leur permet d’agir sur le terrain de la délivrance conforme dès lors qu’une irrégularité urbanistique antérieure à la vente est découverte même en l’absence de mauvaise foi du vendeur.
Pour les vendeurs les notaires et les agents immobiliers la décision impose une vigilance accrue dans la vérification des autorisations d’urbanisme. La conformité administrative du bien devient un élément central de la sécurisation des ventes immobilières.
À retenir
La conformité urbanistique du bien fait pleinement partie de l obligation de délivrance conforme du vendeur immobilier
Obligation de délivrance conforme et travaux sans permis un arrêt structurant pour le droit immobilier
Par son arrêt du 11 septembre 2025 la Cour de cassation consolide une jurisprudence exigeante à l’égard des vendeurs immobiliers. Elle rappelle que la vente d’un immeuble implique la transmission d’un bien juridiquement régulier et non simplement matériellement existant.
Les travaux sans permis même anciens et réalisés par des tiers constituent une non conformité engageant la responsabilité du vendeur. Cet arrêt marque une étape importante dans la sécurisation juridique des transactions immobilières et dans la protection des acquéreurs.
SOURCES
Textes légaux
– Code civil article 1604
– Code civil article 1610
Jurisprudence
– Cour de cassation troisième chambre civile 11 septembre 2025 pourvoi n° 23-17.751