Vente de résidence principale : vers la fin de l’exonération fiscale en 2026 ?

Résidence principale : bientôt une durée minimale de détention pour échapper à l’impôt ?

Plutôt que de supprimer brutalement l’exonération, l’amendement CF1458, que vous pouvez lire ici, vise à conditionner l’exonération d’impôt sur la plus-value à une détention minimale du bien de cinq ans en tant que résidence principale.

L’idée ? Empêcher les fameux « coups de culbute » – autrement dit, les achats/reventes rapides où le logement est brièvement déclaré comme résidence principale uniquement pour échapper à l’imposition sur la plus-value immobilière. Ces pratiques, selon les députés socialistes, se multiplient notamment dans les zones touristiques à forte tension locative, comme le Pays basque, la Côte d’Azur ou encore certaines stations de montagne.

Si cette durée minimale était inscrite dans la loi, un propriétaire qui revend sa résidence principale avant 5 ans ne bénéficierait plus automatiquement de l’exonération fiscale sur la plus-value… sauf dans certains cas bien définis.

Des exceptions prévues, mais un flou persistant

Heureusement, le texte ne jette pas les propriétaires honnêtes avec l’eau du bain fiscal. Des exceptions sont prévues pour tenir compte des aléas de la vie : mutation professionnelle, longue hospitalisation, entrée en EHPAD, décès du conjoint ou séparation. La vente pour acheter une autre résidence principale resterait également exonérée, à condition de prouver la chaîne de transaction.

Mais ces exceptions suffiront elles à rassurer les contribuables ? Le diable se cache toujours dans les détails… et dans les justificatifs. Difficile d’anticiper à ce stade la rigueur de l’administration fiscale dans l’application de ces conditions. Les professionnels du droit immobilier s’interrogent déjà : quid d’un changement de ville sans mutation officielle ? Et d’un couple non marié qui se sépare ?

Un air de déjà-vu : le retour d’un amendement mort-né en 2024

Si vous avez un sentiment de déjà-vu, c’est normal. Ce n’est pas la première fois que l’idée refait surface. En octobre 2024, un amendement similaire avait déjà été adopté en commission dans le cadre du projet de loi de finances pour 2025… avant d’être rejeté lors des débats parlementaires. À l’époque, la mesure avait suscité une vive opposition de la part des professionnels de l’immobilier, des notaires et de plusieurs groupes parlementaires, la jugeant à la fois inefficace et contre-productive.

Alors, cet amendement connaîtra-t-il le même sort ? Pas impossible. Mais cette fois, le contexte politique et budgétaire a changé. Entre besoin de recettes fiscales et volonté de réguler les marchés immobiliers tendus, l’amendement pourrait séduire davantage d’élus. Ce serait un signal politique fort, à l’heure où les régimes fiscaux immobiliers sont revus sous tous les angles.

Immobilier : la fin d’un avantage injuste ou une fausse bonne idée ?

D’un point de vue politique, la mesure se veut juste : mettre fin à une « niche fiscale » qui profite à ceux qui spéculent sur le dos du logement. Mais sur le terrain, les experts alertent : la suppression ou la limitation de l’exonération de la résidence principale pourrait pénaliser la mobilité résidentielle. Familles recomposées, mutations, changements de vie… Le logement, ce n’est pas qu’un actif, c’est aussi une histoire personnelle.

Et puis, rappelons-le : le marché immobilier est déjà fortement ralenti. Hausse des taux d’intérêt, accès au crédit restreint, chute des ventes… Rajouter une contrainte fiscale supplémentaire pourrait geler encore davantage les transactions.

Quels impacts concrets pour les vendeurs à partir de 2026 ?

Si l’amendement est adopté tel quel, un vendeur qui cède sa résidence principale après moins de 5 ans d’occupation s’exposerait à une imposition sur la plus-value immobilière. Pour rappel, celle-ci est actuellement taxée à hauteur de 19 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total, avec un système d’abattements progressifs au fil des années de détention.

Concrètement, cela veut dire qu’un bien acheté 300 000 € et revendu 400 000 € au bout de trois ans pourrait générer une facture fiscale de plus de 36 000 € (hors abattements), selon les cas.

Ce changement pourrait donc transformer en profondeur les stratégies patrimoniales : certains retarderont leur vente, d’autres privilégieront la location plutôt que la revente rapide. Et certains investisseurs, jusqu’ici tentés par un usage déguisé de la résidence principale, pourraient revoir leur copie.

Ce qu’il faut retenir (et surveiller de près)

Non, l’exonération de la plus-value sur la résidence principale n’est pas encore supprimée. L’amendement a été adopté en commission, ce qui ne garantit absolument pas son adoption finale. Il doit encore passer sous les fourches caudines de l’Assemblée puis du Sénat, avec tous les rebondissements politiques possibles d’ici au vote définitif du budget.

Mais il faut aussi rester lucide : ce type de proposition revient régulièrement, preuve d’un réel changement de philosophie fiscale. À terme, l’idée que la résidence principale soit totalement exonérée pourrait bien ne plus aller de soi.

En conclusion : pas de panique, mais restez en alerte

Si vous envisagez de vendre votre résidence principale en 2026, il serait prudent d’anticiper. Interrogez-vous sur la durée d’occupation réelle, et préparez-vous à justifier du caractère principal de votre logement. Si l’amendement est voté, il faudra adapter votre stratégie pour éviter une douloureuse surprise fiscale.

Et en attendant, on garde l’œil ouvert sur les débats parlementaires… et sur les amendements qui surgissent dans l’ombre des commissions. Car comme souvent en fiscalité immobilière, tout se joue dans les détails. Et parfois, dans un vote de dernière minute.

Pour aller plus loin : 
🔗 loi de finance 2026 : la fin du LMNP ?
🔗 Amendement PLF 2025
🔗 Amendement PLF 2026