Projet de loi de finances 2026 : l’amortissement fiscal des bailleurs privés voté à l’Assemblée

Les logements éligibles à l’amortissement fiscal

L’article introduit une typologie précise des biens concernés. Seuls les logements acquis ou construits à compter du 1er janvier 2026 pourront prétendre à cette déduction fiscale sur amortissement.

Sont éligibles :

• Les logements neufs ou acquis en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ;

• Les logements construits directement par le contribuable, sous condition de dépôt de permis après le 1er janvier 2026 ;

• Les biens ayant fait l’objet de travaux lourds équivalant à une livraison neuve, au sens fiscal (article 257 du CGI) ;

• Les logements anciens acquis après 2026, sous condition que les travaux de rénovation atteignent au moins 20 % du prix d’achat. Dans ce cas, l’assiette amortissable est constituée du prix d’acquisition + travaux.

Cette dernière catégorie vise spécifiquement les logements énergivores ou indécents, aujourd’hui exclus du marché de la location nue longue durée.

Le principe : amortir le logement, pas le terrain

Jusqu’à présent, seuls certains régimes comme le loueur en meublé non professionnel (LMNP) permettaient de bénéficier d’un amortissement sur le bien immobilier. Avec la réforme introduite dans le PLF 2026, ce mécanisme est désormais ouvert aux bailleurs privés louant en nu, à la condition que le logement soit destiné à l’usage de résidence principale du locataire.

Le nouveau régime général d’amortissement, intégré à l’article 31 du Code général des impôts, autorise le bailleur à déduire fiscalement une partie de la valeur du logement, à l’exception du foncier, forfaitairement estimé à 20 % du prix d’acquisition net de frais.

Ce dispositif constitue l’un des axes forts du projet de loi de finances 2026, en alignant partiellement la fiscalité des particuliers avec celle des entreprises sur le terrain locatif.

Des engagements stricts pour les bailleurs privés

La fiscalité préférentielle accordée dans le cadre du statut du bailleur privé 2026 ne sera accessible qu’en contrepartie de plusieurs engagements fermes, que l’administration fiscale pourra vérifier.

Durée et nature de la location :

• Location nue, à usage de résidence principale ;

• Engagement de location sur une période minimale de 9 ans ;

• Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur ;

• La mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant l’achèvement ou l’acquisition du bien.

Encadrement des loyers :

Pour les logements anciens ayant subi des travaux ≥ 20 %, le bailleur devra respecter un plafond de loyer “intermédiaire”, tel que défini à l’article 199 tricies du CGI. Cette disposition vise à éviter une inflation locative induite par l’avantage fiscal.

Une option fiscale irrévocable :

Le choix d’entrer dans ce régime d’amortissement doit être déclaré expressément par le bailleur lors de la déclaration de revenus de l’année de mise en location. L’option est irrévocable pour le bien concerné.

Taux d’amortissement et plafonnement

Le nouveau dispositif du projet de loi de finances pour 2026 précise les taux annuels applicables :

Le point de départ de l’amortissement est fixé à la mise en location effective du bien.

Le cumul des amortissements ne peut en aucun cas excéder la valeur d’acquisition du bien (majorée le cas échéant des travaux). En parallèle, l’avantage fiscal annuel est plafonné à 10 000 € par logement.

Cette rigueur témoigne de la volonté du gouvernement de faire de cette mesure un outil d’équilibre budgétaire, tout en évitant les dérives ou effets d’aubaine.

Un système de sanction fiscale encadré

Le régime prévoit un dispositif de reprise des amortissements en cas de manquement à l’un des engagements (durée de location, type de locataire, etc.).

Concrètement, le revenu net foncier de l’année de rupture est majoré du total des amortissements déjà déduits.

Pour ne pas pénaliser de manière excessive le contribuable, l’impôt additionnel est lissé via un quotient : la majoration est répartie sur les années d’amortissement, puis réintégrée au revenu global.

Des exemptions sont toutefois prévues : invalidité (catégorie 2 ou 3), licenciement, décès du bailleur ou de son conjoint.

Application élargie aux sociétés translucides

Le statut du bailleur privé 2026 est également ouvert aux structures non soumises à l’impôt sur les sociétés, notamment :

• Les SCI à l’IR,

• Les SCPI de droit français,

• Les indivisions fiscales.

Conditions requises :

• L’associé doit conserver l’intégralité de ses parts pendant toute la durée de location ;

• Le logement ne peut être loué à un associé ou à un membre de son foyer fiscal ;

• L’amortissement n’est pas applicable en cas de démembrement de propriété, sauf en cas de décès, où le conjoint survivant peut reprendre le dispositif sur la période restante.

Une réforme qui repositionne l’État face à la crise locative

Le projet de loi de finances 2026, avec l’introduction de ce régime, consacre une reconnaissance nouvelle du rôle central des bailleurs privés dans la réponse à la crise du logement.

Dans un contexte de pénurie de biens à loyers modérés, de désengagement progressif de l’investissement locatif et de pression réglementaire accrue sur les propriétaires, ce mécanisme d’amortissement apparaît comme une bouffée d’oxygène stratégique.