Locataire décédé sans héritier : que faire légalement du mobilier resté dans le logement ?

Le décès du locataire ne fait pas disparaître ses biens

Première idée reçue à déconstruire : le décès du locataire ne rend pas ses meubles sans maître. 

Même en l’absence d’héritier connu, le mobilier reste juridiquement rattaché à la succession du défunt.

Tant que la succession n’est pas réglée, les biens mobiliers conservent un statut protégé. Le propriétaire du logement n’en devient jamais propriétaire par défaut. Toute initiative prise sans cadre légal – destruction, vente, appropriation – expose le bailleur à un risque juridique sérieux.

Cette protection découle directement du principe fondamental du droit des successions : les biens du défunt forment une masse successorale, même lorsque celle-ci est vacante.

Lorsque le bail est transféré : le mobilier reste attaché au nouveau titulaire

Dans de nombreux cas, le problème du mobilier ne se pose même pas. 

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit le transfert du bail à certaines personnes proches du locataire décédé, sous conditions.

Lorsque le conjoint, le partenaire de PACS, un descendant, un ascendant ou un concubin notoire remplissant les critères légaux se maintient dans les lieux, le mobilier reste sous leur responsabilité. Le bailleur n’a alors aucun droit d’intervention sur les biens présents dans le logement.

Mais la difficulté apparaît lorsque aucune personne ne peut ou ne veut reprendre le bail.

Locataire décédé sans héritier : le mobilier devient le cœur du blocage

En l’absence d’héritier ou de bénéficiaire du transfert du bail, le logement peut rester occupé uniquement par des meubles. 

Le bailleur se retrouve face à une situation paradoxale : un logement juridiquement occupé, mais sans occupant.

Le mobilier empêche toute relocation immédiate, tout en générant parfois des frais (charges, dégradations, risques sanitaires). Pourtant, le propriétaire ne peut pas agir librement. Le droit encadre strictement les modalités de gestion de ces biens.

La seule action possible sans succession : demander une autorisation judiciaire

Les articles 1324 et suivants du code de procédure civile organisent une procédure spécifique permettant au bailleur d’agir uniquement pour déplacer les meubles, et non pour en disposer.

Le propriétaire peut saisir le président du tribunal judiciaire afin d’être autorisé à :

• faire enlever les meubles du logement ;

• les déposer dans un garde-meuble ;

• ou les cantonner dans une partie du local.

Cette autorisation judiciaire est indispensable. Sans elle, toute intervention constitue une voie de fait.

Bon à savoir
Cette procédure vise uniquement à libérer le logement, pas à régler le sort définitif du mobilier.

Le rôle obligatoire de l’huissier de justice

Une fois l’autorisation obtenue, le déplacement des meubles ne peut se faire qu’en présence d’un huissier de justice. Celui-ci dresse un procès-verbal détaillé, décrivant :

• la nature des biens déplacés ;

• leur état apparent ;

• les conditions de transport et de conservation.

Ce procès-verbal protège le bailleur contre toute accusation ultérieure de détournement ou de dégradation des biens du défunt.

Les frais engagés (enlèvement, transport, stockage) sont avancés par le propriétaire.

Ce que le bailleur ne peut jamais faire avec le mobilier

Même lorsque les meubles semblent sans valeur ou abandonnés, certaines actions sont formellement interdites :

vendre les meubles pour compenser des loyers impayés ;

les jeter ou les détruire ;

les donner à des tiers ;

les utiliser à titre personnel.

Le point juridique
Le mobilier fait partie intégrante de la succession, même vacante. Le bailleur n’en est jamais dépositaire libre.

Ces interdictions s’appliquent jusqu’à la désignation éventuelle d’un curateur ou la liquidation complète de la succession.

La succession vacante : qui décide du sort du mobilier ?

Lorsque personne ne se manifeste pour recueillir la succession, celle-ci est déclarée vacante. 

Le code civil prévoit alors la désignation d’un curateur à la succession, confiée à l’administration chargée du domaine.

Sur le fondement des articles 809-1 du code civil et 1379 du code de procédure civile, le curateur devient l’interlocuteur unique pour toutes les questions relatives aux biens du défunt, y compris le mobilier.

Dès sa désignation, il doit faire établir un inventaire précis de l’actif et du passif successoral, article par article.

L’inventaire est réalisé par un professionnel habilité : commissaire-priseur judiciaire, huissier ou notaire. Il permet de déterminer :

• la valeur éventuelle des meubles ;

• leur nature (biens courants, objets de valeur, biens périssables) ;

• leur affectation future.

Seul le curateur peut décider, dans les limites légales, de la vente des biens, notamment lorsqu’ils sont périssables ou lorsque leur conservation génère des frais disproportionnés.

À retenir
Le bailleur ne décide jamais seul du sort définitif du mobilier.

Une procédure longue qui immobilise le logement

L’article 810-1 du code civil impose une temporalité contraignante. 

Pendant les six mois suivant l’ouverture de la succession, le curateur ne peut accomplir que des actes conservatoires, d’administration provisoire et la vente des biens périssables.

Concrètement, cela signifie que le mobilier peut rester stocké pendant plusieurs mois, retardant indirectement la pleine remise à disposition du logement.

Cette lenteur est souvent mal comprise par les bailleurs, mais elle vise à protéger d’éventuels héritiers inconnus.

Les frais liés au mobilier : peut-on être remboursé ?

Les frais engagés par le propriétaire pour l’enlèvement et la conservation des meubles ne sont pas perdus automatiquement. Pour espérer un remboursement, le bailleur doit déclarer sa créance auprès du curateur de la succession vacante.

Cette déclaration peut inclure :

• les frais de garde-meuble ;

• les frais d’huissier ;

• les loyers impayés antérieurs au décès.

Le remboursement dépendra de l’existence d’un actif successoral suffisant.

Bon à savoir
Sans déclaration de créance, aucune indemnisation n’est possible, même si la succession est solvable.

Le mobilier comme dernier verrou avant la restitution du logement

Dans de nombreuses situations, le mobilier constitue le dernier obstacle à la récupération effective du logement par le bailleur. Tant que les biens du défunt n’ont pas été légalement déplacés ou pris en charge par la curatelle, le logement reste juridiquement indisponible.

C’est pourquoi toute initiative précipitée peut se retourner contre le propriétaire, retardant encore davantage la remise en location.

Conclusion : le mobilier, un piège juridique sous-estimé

Le mobilier laissé par un locataire décédé sans héritier n’est jamais un simple encombrant. Il constitue un enjeu juridique central, strictement encadré par le droit des successions et la procédure civile.

La seule approche sécurisée repose sur trois principes : autorisation judiciaire, intervention d’un huissier, et respect du rôle exclusif de la curatelle en cas de succession vacante. À défaut, le bailleur s’expose à des contentieux lourds, parfois bien plus coûteux que l’attente imposée par la loi.

SOURCES

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 14

• Code de procédure civile, articles 1324 et suivants

• Code civil, articles 809-1 et 810-1

• Code de procédure civile, article 1379