Trêve hivernale 2026-2027 : ce que le bailleur peut encore faire, et ce qui lui est interdit
La trêve gèle un seul geste : l'expulsion elle-même. Tout ce qui la précède peut avancer pendant l'hiver. Le bailleur qui le sait arrive au 1er avril avec un dossier prêt. Celui qui l'ignore commence sa procédure quand la trêve se termine.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice, fondateur de QalimoTextes vérifiés le 23 octobre 2026
151 jours sans expulsion possible, sauf exceptions. La procédure, elle, continue.
La trêve hivernale 2026-2027 court du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027. Pendant ces cinq mois, aucun locataire ne peut être expulsé de son logement, même s'il existe un jugement, sauf exceptions, prévues notamment par l'article L412-6 du Code des procédures civiles d'exécution. La procédure, elle, continue : le bailleur peut délivrer un commandement de payer, assigner son locataire et obtenir un jugement, exécutable dès le 1er avril 2027.
- Ce qui est gelé
- L'exécution de l'expulsion avec le concours de la force publique.
- Ce qui avance
- Commandement de payer, assignation, jugement, commandement de quitter les lieux.
- Les loyers
- Toujours dus. La trêve n'efface aucune dette.
- L'interdit absolu
- Changer la serrure, couper l'eau ou l'électricité : 3 ans de prison et 30 000 € d'amende.
Chaque année, vers la mi-novembre, mon téléphone sonnait. Un propriétaire, trois loyers de retard, persuadé qu'il fallait attendre le printemps avant de faire quoi que ce soit. Pendant plus de dix ans, j'ai répondu la même chose : la trêve ne gèle que le dernier geste. Celui qui attend avril pour commencer le paie d'un hiver de loyers en plus.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice
Pendant la trêve hivernale : permis ou interdit ?
Huit gestes de bailleur. Retournez chaque carte pour voir la réponse et le texte qui la fonde.
Impayé : combien de mois jusqu'à l'expulsion ?
Choisissez le mois du premier loyer impayé. Le délai du commandement de payer et celui du commandement de quitter les lieux sont légaux ; les autres durées (préparation, audience, signification du jugement) sont des exemples. Vous verrez pourquoi l'hiver ne doit pas être un temps mort.
Un dossier qui arrive le 1er avril avec un commandement de quitter les lieux déjà expiré passe dans la première vague de demandes adressées à la préfecture. Un dossier lancé en mars attend l'automne, et risque de buter sur la trêve suivante. Le plus dur reste de repérer l'impayé à temps : un loyer manqué qu'on remarque six semaines plus tard, c'est six semaines de procédure perdues.
Les 6 cas où la trêve hivernale ne protège pas
Relogement assuré
Si l'occupant est relogé dans des conditions suffisantes, adaptées à sa famille, le sursis ne s'applique pas (article L412-6, alinéa 1).
Arrêté de mise en sécurité
L'ancien arrêté de péril : la sécurité des occupants prime sur leur maintien dans les lieux.
Squat d'un domicile
Introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte : la trêve est écartée de plein droit.
Squat d'un autre lieu
Terrain, local vide, garage occupé après une entrée par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte : la trêve n'est pas exclue d'office, mais le juge peut la réduire ou la supprimer.
Conjoint expulsé
Quand le juge aux affaires familiales ordonne l'expulsion du domicile conjugal dans une procédure de divorce.
Violences conjugales
L'auteur de violences visé par une ordonnance de protection peut être expulsé pendant l'hiver.
Le faux dossier de location n'est pas une exception. On lit partout qu'un locataire entré avec de fausses fiches de paie perdrait la trêve. Le texte vise l'introduction dans le domicile d'autrui ; or le logement loué devient le domicile du locataire dès la remise des clés. À ma connaissance, la Cour de cassation n'a pas tranché : plaidez-la si votre dossier est solide, mais ne bâtissez pas votre calendrier dessus.
Les délais que le juge peut accorder
Le juge peut accorder des délais pour quitter les lieux quand le relogement ne peut pas se faire dans des conditions normales. Depuis la loi du 27 juillet 2023, ils vont d'un mois à un an (article L412-4 du CPCE). Avant cette réforme, ils pouvaient atteindre trois ans.
Le délai du commandement de payer dépend de la date du bail : six semaines pour un bail signé depuis le 29 juillet 2023, deux mois avant (Cour de cassation, avis du 13 juin 2024).
Énergie : les coupures aussi sont gelées
Du 1er novembre au 31 mars, les fournisseurs ne peuvent pas couper l'électricité, le gaz ou la chaleur d'une résidence principale pour impayé (article L115-3 du Code de l'action sociale et des familles).
Cette règle vise le fournisseur. Un bailleur qui coupe lui-même l'eau ou le courant commet une infraction pénale, trêve ou pas.
Trêve hivernale : deux calendriers d'impayé
Deux bailleurs, deux dates de bail, deux impayés qui commencent avant l'hiver. Les montants, les dates d'échéance, d'assignation et d'audience sont des valeurs d'exemple. Les délais du commandement de payer et du commandement de quitter les lieux sont les délais légaux.
Bail signé en 2024, impayé en octobre
Loyer de 750 € dû le 5 octobre 2026, non payé
- Commandement de payer signifié le 30 octobre 20266 semaines
- Délai expiré sans paiement11 décembre 2026
- Assignation le 14 décembre, audience le 15 février 2027pendant la trêve
- Commandement de quitter les lieux le 1er mars 2027, délai de 2 mois1er mai 2027
- Concours de la force publique demandé au préfetdès le 1er mai 2027
Bail signé en 2021, impayé en juin
Loyer de 900 € dû le 5 juin 2026, non payé
- Commandement de payer signifié le 30 juin 20262 mois
- Délai expiré sans paiement30 août 2026
- Assignation le 2 septembre, audience le 2 novembre 2026pendant la trêve
- Commandement de quitter les lieux le 16 novembre 2026, délai de 2 mois16 janvier 2027
- Expulsion exécutable, avec l'accord du préfetà partir du 1er avril 2027
Dans le premier cas, la trêve ne retarde aucune étape : l'hiver a servi à obtenir le jugement, et le délai de deux mois expire après le 31 mars. Dans le second, le délai de deux mois court et expire pendant la trêve. Le dossier est prêt le 1er avril 2027, et le préfet dispose alors de deux mois pour répondre. Dans les deux cas, les loyers de novembre à mars restent dus et s'ajoutent à la créance : pour le second bailleur, 5 × 900 €, soit 4 500 € d'échéances d'hiver.
Les erreurs fréquentes
Attendre le 1er avril pour agir
La trêve gèle l'expulsion, pas la procédure. Commandement de payer, assignation, jugement et commandement de quitter les lieux peuvent tous intervenir entre le 1er novembre et le 31 mars.
Croire que les loyers sont suspendus
Le locataire reste tenu de payer le loyer et les charges pendant l'hiver. La trêve n'efface aucune dette : chaque mois impayé s'ajoute à la créance que le juge pourra mettre à sa charge.
Se tromper de délai dans le commandement
Six semaines pour un bail signé depuis le 29 juillet 2023, deux mois pour un bail plus ancien. Un délai trop court peut empêcher l'acquisition de la clause résolutoire. Suivez aussi la clause de votre bail.
Changer la serrure ou couper l'eau
Contraindre l'occupant à partir sans le concours de l'État est puni de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende (article 226-4-2 du Code pénal), pendant la trêve comme le reste de l'année.
Compter sur le faux dossier pour écarter la trêve
L'exception vise l'introduction dans le domicile d'autrui. Le logement loué devient le domicile du locataire dès la remise des clés. La fraude justifie une plainte et pèse sur les délais, mais ne supprime pas la trêve d'office.
Oublier les délais que le juge peut accorder
Quand le relogement ne peut pas se faire dans des conditions normales, le juge peut accorder d'un mois à un an pour quitter les lieux (article L412-4 du CPCE). Un calendrier prudent en tient compte.
Repérer l'impayé le lendemain, pas six semaines plus tard
En hiver, chaque semaine de retard au démarrage se paie au printemps. Qalimo relie vos comptes bancaires en lecture seule et signale le loyer non reçu dès le lendemain de l'échéance.
Le loyer manquant signalé
La synchronisation bancaire détecte le loyer non reçu dès le lendemain de l'échéance.
Les modèles de courrier
Relance puis mise en demeure pour loyer impayé : nos modèles reprennent les mentions utiles.
Un décompte pour le commissaire
L'historique des loyers et des paiements, prêt à transmettre au commissaire de justice pour le commandement de payer.
Trêve hivernale : vos questions
Quelles sont les dates de la trêve hivernale 2026-2027 ?
Peut-on lancer une procédure d'expulsion pendant la trêve hivernale ?
Le locataire doit-il payer son loyer pendant la trêve hivernale ?
Dans quels cas la trêve hivernale ne s'applique-t-elle pas ?
Un locataire entré avec un faux dossier perd-il la trêve hivernale ?
Le fournisseur peut-il couper l'électricité pendant la trêve ?
Que risque un bailleur qui change la serrure ou coupe l'eau ?
Quel délai pour le commandement de payer ?
Sources
- Code des procédures civiles d'exécution, article L412-6 (version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023), articles L412-1, L412-3 et L412-4.
- Code de l'action sociale et des familles, article L115-3.
- Code pénal, article 226-4-2.
- Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.
- Cour de cassation, avis, 13 juin 2024, n° 24-70.002 (délai du commandement de payer).
- Service-Public.gouv.fr, trêve hivernale du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027, 2 octobre 2026.
L'hiver ne gèle pas la procédure.
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