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Arrêté de péril et locataire en cours : que se passe t'il ?
Mise en péril et contrat de location : quelles incidences ? La mise en péril d’un bien immobilier concerne les situations dans lesquelles un immeuble présente des risques graves pour la sécurité de ses occupants ou des tiers. Cette procédure permet à l’autorité publique d’intervenir afin d’ordonner des mesures conservatoires, voire l’évacuation du bien. Cet article analyse la réglementation relative à la mise en péril d’un bâtiment, son déroulement, et ses effets sur le contrat de location.
La mise en péril et la sécurité d’un bien immobilier : quels impacts sur le contrat de location ?
La mise en péril : définition et cadre juridique
La mise en péril d’un bâtiment est un dispositif juridique permettant de protéger la sécurité publique en cas de risque grave affectant la structure d’un immeuble. Il s’agit d’un danger imminent ou constaté qui pourrait entraîner des accidents ou mettre en danger la vie des occupants et des passants. La procédure de péril est principalement encadrée par les articles L.511-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation (CCH).
L’article L.511-1 du CCH définit le péril comme une situation dans laquelle un immeuble ou une partie d’immeuble présente des risques pour la sécurité des occupants ou du voisinage en raison de son état de vétusté ou de délabrement. Ce risque peut provenir de divers facteurs, tels que des fissures importantes, des affaissements de structures, ou encore un mauvais état des éléments porteurs (toitures, murs, planchers).
La procédure de mise en péril
La mise en péril peut être déclarée par le maire ou le préfet, à la suite d’un signalement par les habitants, les services municipaux ou des tiers concernés. La procédure se déroule selon plusieurs étapes, détaillées dans les articles L.511-1 à L.511-7 du CCH.
Constat du danger et rapport d’expertise
La première étape consiste à constater la réalité du danger. Le maire ou le préfet mandate un expert en bâtiment pour inspecter l’immeuble et déterminer l’existence de risques de nature à justifier la mise en œuvre d’un arrêté de péril. Cet expert rédige un rapport technique détaillant les désordres observés, la gravité des risques encourus, ainsi que les mesures à prendre pour lever le péril.
Notification au propriétaire et aux occupants
Une fois le rapport d’expertise établi, l’autorité compétente (le maire ou le préfet) adresse une mise en demeure au propriétaire de l’immeuble concerné, conformément à l’article L.511-1 du CCH. Cette mise en demeure précise les travaux à réaliser pour remédier à la situation de péril et fixe un délai pour leur exécution.
Le propriétaire est tenu d’entreprendre les travaux nécessaires pour mettre fin à la situation de péril. Si le danger est jugé imminent, l’évacuation des occupants peut être ordonnée immédiatement, comme le prévoit l’article L.511-3 du CCH.
L’arrêté de péril
En fonction du rapport d’expertise, deux types d’arrêtés peuvent être pris :
- L’arrêté de péril simple : cet arrêté est pris lorsque le danger est réel, mais qu’il peut être levé par des travaux appropriés dans un délai imparti. L’article L.511-2 du CCH précise que l’arrêté de péril simple impose au propriétaire de réaliser les travaux sous peine de sanctions.
- L’arrêté de péril imminent : lorsque le danger est jugé grave et immédiat, un arrêté de péril imminent peut être pris. Cet arrêté peut entraîner l’évacuation des occupants et des mesures d’urgence, comme l’interdiction d’accès à l’immeuble. Conformément à l’article L.511-3 du CCH, le propriétaire est également tenu d’exécuter les travaux dans des délais plus courts.
Conséquences du non-respect de l’arrêté
Si le propriétaire refuse ou néglige de réaliser les travaux ordonnés dans les délais fixés par l’arrêté de péril, l’autorité publique peut procéder à l’exécution forcée des travaux, à ses frais. Selon l’article L.511-5 du CCH, ces frais peuvent être récupérés sur le propriétaire défaillant, notamment par voie d’inscription d’hypothèque légale.
De plus, le propriétaire peut s’exposer à des sanctions administratives et pénales en cas de mise en danger délibérée d’autrui. L’article 223-1 du Code pénal réprime la mise en danger d’autrui par un manquement manifestement délibéré à une obligation particulière de sécurité ou de prudence.
Impact de la mise en péril sur le contrat de location
L’arrêté de péril, qu’il soit simple ou imminent, a des conséquences directes sur le contrat de location en cours, tant pour le propriétaire que pour le locataire. Ces effets sont encadrés par les articles L.521-1 et suivants du CCH et par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
Suspension des loyers
Lorsqu’un arrêté de péril imminent est pris et que l’immeuble est évacué, le locataire n’est plus tenu de payer le loyer. L’article L.521-2 du CCH précise que la suspension du loyer intervient dès la notification de l’arrêté au locataire, jusqu’à la réalisation des travaux nécessaires à la remise en sécurité du bâtiment.
Cette disposition vise à protéger le locataire en l’exonérant de payer pour un logement qu’il ne peut plus légalement occuper. Si des mesures d’urgence nécessitent l’évacuation temporaire des lieux, cette suspension reste applicable pour toute la durée des travaux.
Relogement du locataire
L’arrêté de péril imminent peut entraîner l’obligation de reloger les occupants évacués, particulièrement si les travaux de réhabilitation nécessitent une période d’inaccessibilité prolongée du logement. Conformément à l’article L.521-3-1 du CCH, le propriétaire est tenu de proposer une solution de relogement au locataire pendant la durée des travaux, sauf en cas de force majeure ou de faute du locataire.
Si le propriétaire ne respecte pas cette obligation, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour demander des dommages et intérêts.
Résiliation du bail
En cas de péril imminent ou de destruction partielle de l’immeuble, la résiliation du bail peut intervenir de plein droit, soit à l’initiative du locataire, soit par décision de justice. Selon l’article L.521-2 du CCH, la résiliation automatique du bail s’applique lorsque le bâtiment devient définitivement inhabitable et que les travaux de sécurisation ou de reconstruction sont impossibles ou jugés trop coûteux.
La résiliation du bail peut également être demandée par le locataire s’il estime que la situation de péril rend le logement impropre à l’habitation, même après les travaux.
La mise en péril d’un bien immobilier est une procédure strictement encadrée par le Code de la construction et de l’habitation, qui permet aux autorités publiques d’intervenir en cas de danger pour la sécurité des occupants. Cette procédure a des conséquences importantes sur le contrat de location, notamment en termes de suspension des loyers et de relogement des locataires. Le propriétaire a l’obligation de réaliser les travaux nécessaires et de respecter les mesures imposées par les autorités sous peine de sanctions, tant civiles que pénales.
