Donner congé à son locataire pour rénover un bien au mauvais DPE, c'est possible !
L’amélioration de la performance énergétique des logements est devenue une priorité à la fois environnementale et réglementaire. Un récent arrêt de la Cour d’appel de Bordeaux, rendu le 6 janvier 2025 (n° 22/05642), vient confirmer que les bailleurs peuvent, dans certaines conditions, donner congé à leurs locataires pour réaliser des travaux d’envergure visant à améliorer la performance énergétique ou les caractéristiques acoustiques d’un immeuble. Cet arrêt souligne l’importance de concilier les droits des locataires avec les obligations des propriétaires face à la transition énergétique.
Un congé pour travaux conforme à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le propriétaire peut donner congé à son locataire pour trois motifs principaux : la reprise pour habiter le logement, la vente du bien, ou la réalisation de travaux. Dans le cas d’espèce porté devant la Cour d’appel de Bordeaux, le congé était motivé par des travaux de rénovation globale visant à améliorer la performance énergétique et l’acoustique de l’immeuble.
La Cour rappelle que le propriétaire n’a pas à établir le caractère indispensable des travaux. Il suffit que le congé soit justifié par un projet légitime et clairement exprimé, comme la recherche d’une meilleure efficacité énergétique. Cette interprétation est conforme à la jurisprudence de la Haute juridiction, qui soutient que l’amélioration des conditions d’habitat est une cause suffisamment légitime pour justifier un congé.
Une réponse aux exigences réglementaires
Depuis janvier 2025, les logements classés à partir de la lettre G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peuvent plus être loués. Nous en parlions dans notre article dédié à toutes les modifications dans le secteur de l’immobilier à partir du 1er janvier 2025.
Cette interdiction, issue de la loi Climat et Résilience, vise à lutter contre l’indécence énergétique. En conséquence, les bailleurs sont confrontés à l’obligation de réaliser des travaux pour mettre leurs biens en conformité. Cette réglementation s’applique aussi bien aux logements individuels qu’aux immeubles entiers.
L’arrêt de la Cour d’appel de Bordeaux s’inscrit dans ce contexte. Il confirme que le propriétaire peut donner congé à ses locataires pour entreprendre des travaux d’envergure, même si ces travaux rendent le logement temporairement inhabitable. Cela permet de concilier la mise en conformité avec les normes énergétiques et la protection des droits des locataires.
Les modalités du congé pour travaux
Pour que le congé soit valide, plusieurs conditions doivent être respectées :
Respect des conditions de fond du congé (délais légaux) : Le congé doit être donné au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail pour un logement vide (3 mois pour un logement meublé). Ce délai est incompressible.
Motivation claire du congé : Le congé doit être justifié par un motif légitime, comme des travaux à réaliser. Le propriétaire doit également fournir les éléments prouvant la réalité et la nature des travaux prévus.
Respect des droits du locataire : Le locataire peut exiger des explications détaillées sur le projet et vérifier qu’il ne s’agit pas d’un congé frauduleux.
Indemnités éventuelles : Si les travaux concernent une partie importante de l’immeuble ou durent longtemps, le propriétaire peut être tenu de proposer une solution temporaire au locataire ou de l’indemniser.
Une décision qui rassure les bailleurs
L’arrêt de la Cour d’appel de Bordeaux rassure les bailleurs face à la complexité des obligations liées à la rénovation énergétique. En reconnaissant la possibilité de donner congé pour effectuer des travaux d’envergure, il permet aux propriétaires de mettre leurs biens en conformité sans craindre des litiges excessifs avec leurs locataires.
Cette décision n’est pas exceptionnelle et inédite. Elle reprend une jurisprudence constante. Nous avions d’ailleurs effectué un article en juillet 2023 sur les conditions pour donner congé à son locataire afin d’effectuer des travaux.
Cette jurisprudence montre également que les tribunaux sont attentifs à l’équilibre entre les droits des locataires et les responsabilités des bailleurs. Le droit au logement reste protégé, mais il doit être concilié avec les exigences environnementales et réglementaires.
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L’amélioration de la performance énergétique des logements est une nécessité qui s’impose à tous les acteurs de l’immobilier. La décision de la Cour d’appel de Bordeaux du 6 janvier 2025 souligne que les propriétaires peuvent donner congé à leurs locataires pour entreprendre des travaux, à condition de respecter scrupuleusement les règles en vigueur.
Cette jurisprudence met en évidence la volonté des juges de favoriser la transition énergétique tout en préservant les droits des locataires. Propriétaires et locataires doivent travailler ensemble pour que ces projets se réalisent dans les meilleures conditions possibles.
Malgré cette décision favorable aux bailleurs, il est essentiel de suivre certaines précautions et notamment faire appel à un professionnel pour rédiger le congé et vérifier sa conformité juridique.
