Complément de loyer en zone tendue : règles, conditions et bonnes pratiques

Le complément de loyer c’est quoi ?

Le complément de loyer est une part supplémentaire qui peut venir s’ajouter au loyer de base (lequel doit respecter le loyer de référence majoré) dans les zones où l’encadrement est en vigueur, c’est-à-dire en zones tendues.

Il vient compléter le loyer maximum autorisé correspondant au loyer de référence majoré, selon localisation, nombre de pièces, type d’habitation.

Le complément de loyer permet donc de dépasser ce plafond uniquement si le logement possède des caractéristiques exceptionnelles en termes de confort ou de localisation.

Le logement doit être situé en zone tendue et dans une commune soumise à l’encadrement des loyers, comme Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier, Plaine Commune, Pays Basque, Grenoble-Alpes Métropole, etc.

Dans quels cas peut-on appliquer un complément de loyer ?

Le complément de loyer est donc une majoration que le bailleur peut ajouter au loyer de base dans les zones soumises à l’encadrement des loyers. Pour qu’un complément de loyer soit applicable, les caractéristiques invoquées doivent remplir les conditions suivantes :

👉 Non prise en compte dans le loyer de référence : Les caractéristiques doivent être absentes des critères ayant servi à déterminer le loyer de référence applicable au logement.

👉 Caractère déterminant : Elles doivent jouer un rôle essentiel dans la fixation du loyer, notamment en comparaison avec des logements similaires situés dans le même secteur géographique.

👉 Absence de récupération par le bailleur : Elles ne doivent pas donner lieu à une récupération par le bailleur au titre des charges ou de la contribution pour le partage des économies d’énergie.

Le bien doit donc offrir un ou plusieurs atouts non déjà comptabilisés dans le loyer de référence, tels qu’une vue panoramique, terrasse privative, équipements haut de gamme, ergonomie optimisée, proximité d’un monument ou d’un parc, etc.

Ce sont ces critères qui permettent au bailleur d’estimer un complément raisonnable, souvent compris entre 5 % et 10 % du loyer de base en pratique.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques le justifiant doivent être explicitement mentionnés dans le contrat de bail.

En effet, afin d’être conforme à la réglementation, le contrat de location doit explicitement indiquer :

• le loyer de référence,

• le montant du complément de loyer,

• les caractéristiques justifiant le complément de loyer.

Exemples de compléments de loyers reconnus valables par la justice : 

Voici différents cas où le complément de loyer a été jugé valable :

✅ Vue exceptionnelle : Un appartement offrant une vue panoramique sur un monument historique ou un paysage remarquable, non pris en compte dans le loyer de référence.

✅ Terrasse privative spacieuse : Présence d’une terrasse de grande dimension, offrant un espace de vie extérieur significatif, sans équivalent dans les logements comparables du secteur.

✅ Équipements haut de gamme : Installation d’une cuisine équipée avec des appareils électroménagers de luxe, distincts des équipements standards considérés dans le loyer de référence.

✅ Services additionnels : Accès à des services exclusifs tels qu’une salle de sport privée ou une piscine réservée aux résidents, sans surcoût de charges.

✅ Localisation privilégiée : Situation du logement dans une rue piétonne prisée ou à proximité immédiate d’un parc renommé, offrant un cadre de vie exceptionnel.

Exemples de complément de loyers reconnu illégal par la justice : 

Voici différents cas où le complément de loyer a été jugé abusif et rejeté par les juges et le tribunal :

❌ Surface standard : Argumentation basée sur une superficie conforme à la moyenne des logements similaires du quartier.

❌ Équipements de base : Présence d’une salle de bain moderne ou d’une cuisine aménagée, considérées comme des standards dans la détermination du loyer de référence.

❌ Ascenseur : Disponibilité d’un ascenseur dans un immeuble récent, équipement courant pris en compte dans le loyer de référence.

❌ Proximité des transports : Localisation proche des stations de métro ou de bus, critère généralement intégré dans l’évaluation du loyer de référence.

❌ Rénovations récentes : Travaux de rénovation intérieure visant à moderniser le logement, sans ajout de caractéristiques exceptionnelles justifiant un complément.

Comment calculer le montant du complément de loyer ?

Le loyer de base doit correspondre au maximum au loyer de référence majoré dans le secteur concerné.

Pour calculer le montant du complément de loyer applicable, il faut identifiez les atouts exceptionnels du logement (localisation, confort).

Comparez les avec des logements équivalents dans le même secteur pour estimer un montant raisonnable de complément.

Documentez et formalisez dans le bail chaque caractéristique valorisante.

Attention car aucune formule officielle de calcul n’existe, c’est donc une appréciation juridique encadrée mais discrétionnaire. Il convient donc d’appliquer un montant de complément de loyer qui soit proportionné eu égard au montant du loyer de référence pratiqué et de l’avantage procuré.

En cas de litige, se sont les juges qui devront trancher à savoir si le montant est raisonnable et justifié.

 

Quel risque si je ne respecte pas le complément de loyer ?

Le locataire doit obligatoirement saisir la commission départementale de conciliation (CDC) avant de recourir au juge.

Il doit saisir la CDC dans un délai de 3 mois après la signature du bail.

Si le désaccord persiste malgré l’intervention de la Commission départementale de conciliation (CDC), le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission pour saisir le juge des contentieux de la protection. Il peut alors demander l’annulation ou la réduction du complément de loyer.

La décision du juge s’applique rétroactivement, c’est-à-dire que le montant du loyer (complément inclus ou non) qu’il fixe prend effet à la date de début du bail.

Pour conclure…

Le complément de loyer est un moyen légal et encadré pour dépasser le plafond des loyers encadrés, lorsque le logement se situe en zone tendue, qu’il est soumis à l’encadrement des loyers et qu’il présente des caractéristiques exceptionnelles

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