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Rapport Daubresse-Cosson : vers un cadre fiscal attractif et un statut de bailleur privé
Le rapport « Pour une relance durable de l’investissement locatif », piloté par le député François-Xavier Bellamy Daubresse et le sénateur Philippe Cosson, a été remis au Premier ministre et au ministre du Logement il y a quelques semaines.
Si ce document n’est pas encore entièrement accessible au public, les grandes lignes qu’il propose dessinent déjà des évolutions majeures pour la fiscalité immobilière et, en particulier, ouvrent la réflexion sur la création d’un véritable statut de bailleur privé. Investisseurs débutants comme chevronnés, bailleurs longue durée et propriétaires, cet article vous guide à travers les points essentiels du rapport, ses propositions phares et leurs implications concrètes pour optimiser votre rentabilité et sécuriser vos placements immobiliers.
Contexte et objectifs du rapport
Le marché de la location longue durée souffre d’une pénurie de biens, notamment dans les zones tendues. Malgré un vivier d’investisseurs potentiels, la complexité fiscale et le manque de visibilité freinent les engagements à long terme. Pour y remédier, le rapport s’articule autour de quatre principes directeurs :
Rationalité économique
Améliorer la rentabilité de la location nue pour la rapprocher du régime meublé, historiquement plus attractif.Stabilité et pérennité
Mettre en place un cadre fiscal durable, afin que bailleurs et investisseurs puissent se projeter sereinement sur 10, 15 ou 20 ans.Universalité du régime
Couvrir aussi bien le neuf que l’ancien, pour éviter une polarisation excessive de l’investissement dans le neuf au détriment de l’ancien.Équilibre des finances publiques
Veiller à ce que les mesures proposées n’engendrent pas un manque à gagner irréversible pour l’État.
Ce rapport, commandé par le gouvernement, sert de feuille de route possible pour la prochaine loi de finances immobilières.
1. Création d’un régime réel enrichi pour la location nue
✅ Amortissement fiscal forfaitaire
Actuellement, en régime réel, les propriétaires bailleurs ne peuvent pas amortir comptablement la valeur de leur bien, contrairement à la location meublée (LMP/LMNP).
Le rapport propose d’instaurer un amortissement forfaitaire annuel de :
5 % de la valeur hors foncier pour un logement neuf
4 % pour un logement ancien, à condition que les travaux représentent au moins 15 % de la valeur d’acquisition.
L’effet attendu consiste à réduire significativement la base imposable des revenus fonciers et aligner l’attractivité fiscale du nu sur celle du meublé.
✅ Réforme du micro-foncier
Aujourd’hui, le régime micro-foncier s’adresse aux propriétaires bailleurs dont les recettes locatives annuelles n’excèdent pas 15 000 €, tous biens confondus. Dans ce cadre ultra-simplifié, vous bénéficiez automatiquement d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers bruts, sans aucune justification de charges : cela signifie que vous déclarez directement 70 % de vos recettes comme revenu imposable, et le fisc considère que ce forfait couvre l’ensemble de vos dépenses (intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux d’entretien, etc.). Ce dispositif séduit les petits investisseurs grâce à sa déclaration allégée (formulaire 2042), l’absence de comptabilité détaillée et l’absence de régularisation a posteriori ; en revanche, il peut se montrer moins favorable dès lors que vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers, ou que vos loyers frôlent le plafond de 15 000 €, vous privant alors de toute souplesse fiscale.
Le rapport propose d’élargir le micro-foncier à 30 000 € de loyers/an et porter l’abattement forfaitaire à 50 %.
2. Encourager les loyers abordables
Pour reprendre la logique d’amortissement comptable évoquée ci-dessus, et inciter les bailleurs à pratiquer des loyers inférieurs au marché, un bonus d’amortissement serait octroyé :
Jusqu’à +1,5 % d’amortissement supplémentaire en régime réel
Jusqu’à 65 % d’abattement en micro-foncier (au lieu de 50 %)
Cette mesure tend à inciter les bailleurs à pratiquer d’eux mêmes des tarifs abordables. Cette stratégie diffère grandement de la stratégie par « contrainte » mise en place par les gouvernements successifs depuis plus de 10 ans avec l’élargissement des zones tendues et de l’encadrement des loyers.
On passe alors d’un système punitif à un système incitatif.
3. Renforcement du déficit foncier
Actuellement, les déficits fonciers imputables sur le revenu global sont plafonnés à 10 700 € par an. Le rapport préconise de relever ce plafond à 40 000 €, afin de dynamiser les opérations de rénovation lourde.
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4. Allégement de l’IFI pour les bailleurs longue durée
La recherche d’un statut de bailleur privé vise notamment à protéger les patrimoines investis en location longue durée. Parmi les mesures phares :
Exclusion des biens loués en tant que résidence principale du locataire de l’assiette de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).
Cette disposition encouragerait les détenteurs de biens vacants ou utilisés en courte durée à basculer vers la location longue durée.
L’idée du statut de bailleur privé consisterait à reconnaître un régime fiscal et social spécifique pour les propriétaires qui choisissent la location non meublée de longue durée, avec un encadrement adapté (normes, garanties, assurance loyers impayés). Un projet de loi devrait prochainement préciser ce statut.
5. Réduction de la durée de détention pour l’exonération de plus-value
Aujourd’hui, pour bénéficier de l’exonération totale de la plus-value immobilière en France, il faut détenir son bien au moins 30 ans. Concrètement, l’abattement pour durée de détention sur l’impôt sur le revenu s’applique à raison de 6 % par an à partir de la 6ᵉ année, puis de 4 % pour la 22ᵉ à la 30ᵉ, jusqu’à atteindre 100 % d’exonération au bout de trois décennies. En revanche, les prélèvements sociaux (17,2 %) ne sont pas concernés par cette exonération et ne deviennent nuls qu’au terme de 30 ans de détention.
Proposition du rapport : ramener ce seuil à 20 ans, renforçant l’attractivité à moyen terme et fluidifiant la rotation des actifs.
Impacts concrets pour le bailleur privé 👇
| Proposition | Impact financier | Action recommandée |
|---|---|---|
| Amortissement forfaitaire | Réduction de la base imposable foncière | Réviser vos cadres d’investissement |
| Micro-foncier à 50 % | Doublement de l’abattement | Passer en micro-foncier si < 30 000 € |
| Déficit foncier à 40 000 € | Déductibilité des gros travaux | Planifier gros chantiers avant 2026 |
| Exclusion IFI | Gain sur valorisation patrimoniale | Basculer en longue durée dès que possible |
| Plus-value à 20 ans | Accélération de l’exit strategy | Adapter votre horizon de cession |
Où en est la création du statut de bailleur privé ?
Le sénateur Cosson travaille actuellement à la rédaction d’un projet de loi distinct, visant à :
Définir un cadre normatif pour la location longue durée (diagnostics, performance énergétique minimale, contrat-type).
Instaurer un agrément de bailleur privé, conditionnant l’accès aux avantages fiscaux du rapport Daubresse-Cosson.
Prévoir un mécanisme de garantie des loyers impayés et des dégradations, mutualisé entre bailleurs agréés.
Le rapport Daubresse-Cosson pose les jalons d’une refonte profonde de la fiscalité immobilière : meilleure image économique du nu, stabilité des règles, incitations pour les loyers abordables et reconnaissance – enfin – d’un véritable statut de bailleur privé.
Pour l’heure, le texte n’est pas finalisé. Il s’agir uniquement d’un rapport mais ce rapport a été commandé par le gouvernement, ce qui démontre une volonté de changer les choses.
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