🚀 Simplifiez votre gestion locative avec Qalimo
Gérer sa location comme un pro n’a jamais été aussi facile.
L'encadrement des loyers bientôt étendu à toutes les zones tendues sur simple décision du maire ?
Alors que l’encadrement des loyers semblait cantonné à quelques grandes métropoles, les dernières recommandations parlementaires pourraient bien bouleverser la donne. Une mission « flash » lancée en juin 2025 par la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale vient de rendre son rapport. Son objectif : évaluer les effets du dispositif d’encadrement des loyers instauré par la loi ELAN de 2018, et proposer des ajustements en vue de sa potentielle pérennisation.
Si vous vous demandez ce qu’est une zone tendue, notre article vous décrypte tout.
Le constat est clair : les rapporteurs estiment que le dispositif est utile, efficace, et mérite non seulement d’être maintenu, mais aussi d’être largement étendu. Une perspective qui suscite des réactions contrastées, notamment du côté des bailleurs et investisseurs. Que contient vraiment ce rapport ? Et surtout, que pourrait-il changer pour les propriétaires en location longue durée ? Décryptage.
Une expérimentation en voie de généralisation
L’encadrement des loyers a été introduit à titre expérimental par la loi ELAN en 2018.
Il s’applique dans les zones dites « tendues » : des agglomérations de plus de 50 000 habitants où la demande locative excède fortement l’offre disponible. Pour rejoindre le dispositif, les collectivités locales doivent en faire la demande explicite. C’est ainsi que Paris, Lille, Lyon ou encore Bordeaux l’ont mis en place.
En 2022, la loi 3DS est venue prolonger cette expérimentation jusqu’en novembre 2026, pour permettre une évaluation complète de ses effets. C’est dans ce cadre que la mission parlementaire de 2025 a été initiée, avec une question centrale : faut-il aller plus loin ?
Des effets jugés positifs par les parlementaires
Dans le rapport remis le 24 septembre 2025, les co-rapporteurs Inaki Echaniz et Annaïg Le Meur dressent un bilan globalement positif de l’encadrement des loyers. Ils rappellent que l’objectif n’est pas de faire baisser les loyers de façon généralisée, mais de limiter les excès et d’assurer une forme de modération tarifaire dans les zones sous tension. Selon eux, le dispositif a démontré sa robustesse et son utilité.
La mission estime donc qu’il doit être pérennisé, avec plusieurs ajustements destinés à renforcer son efficacité, sa lisibilité et son acceptabilité par l’ensemble des acteurs concernés.
Une extension facilitée à toutes les communes en zones tendues
Le changement le plus marquant proposé par les parlementaires concerne le mode d’adhésion au dispositif.
Aujourd’hui, une commune ne peut mettre en place l’encadrement des loyers qu’à condition que l’intercommunalité (EPCI) dont elle fait partie en fasse la demande. Cette démarche, souvent bloquée par des divergences locales, empêche de nombreuses villes concernées par la tension locative d’y accéder.
Le rapport recommande de permettre aux communes situées en zone tendue, ainsi qu’à leurs voisines immédiates, de rejoindre le dispositif de manière autonome, via une procédure simplifiée. Autrement dit, un maire pourrait décider seul d’appliquer l’encadrement sur sa commune. Une véritable petite révolution.
Vers un encadrement plus strict et mieux contrôlé
Outre cette extension géographique, les rapporteurs préconisent un durcissement du dispositif sur plusieurs aspects. Les sanctions pour non-respect de l’encadrement seraient nettement alourdies : jusqu’à 10 000 euros d’amende pour une personne physique, 30 000 euros pour une personne morale. Les communes seraient incitées à s’engager dans le contrôle en recevant directement les recettes issues des amendes.
Le rapport vise également les compléments de loyer, ces majorations possibles en cas de caractéristiques exceptionnelles du logement (terrasse, vue, prestations rares). Jugés parfois abusifs, ils feraient l’objet d’un encadrement plus rigoureux, avec notamment un coefficient correcteur pour les surfaces non habitables.
Enfin, la mission propose de simplifier les voies de recours pour les locataires, en instaurant une procédure unique de contestation du loyer, valable à tout moment du bail. Une mesure qui vise à fluidifier les relations locatives, mais qui pourrait inquiéter certains bailleurs soucieux de sécurité juridique.
Quels impacts pour les bailleurs et investisseurs ?
Si ces propositions sont reprises dans une future loi, les répercussions seraient majeures pour les propriétaires.
Le premier effet serait une extension significative du nombre de communes concernées par l’encadrement des loyers. Il ne s’agirait plus d’un dispositif marginal, mais potentiellement de la norme dans la plupart des zones urbaines.
Cela pourrait gêner la rentabilité de certains investissements, en particulier pour les logements haut de gamme ou rénovés, dont les loyers risqueraient d’être plafonnés sans prise en compte suffisante de leur qualité. Les bailleurs devraient redoubler de vigilance dans la fixation des loyers, justifier avec précision chaque élément de tarification, et s’attendre à des contrôles renforcés.
En même temps, le dispositif offre une certaine stabilité du marché locatif, en évitant les dérapages et en rassurant les locataires. Pour les bailleurs bien informés et rigoureux, il peut aussi constituer un cadre de référence clair, limitant les contentieux et facilitant la gestion locative. L’important sera de bien maîtriser les règles, les plafonds applicables localement, et d’adapter ses pratiques en conséquence.
Conclusion : un virage décisif à anticiper
Le rapport parlementaire de septembre 2025 constitue sans aucun doute un tournant. Il plaide pour une transformation du dispositif d’encadrement des loyers, en le rendant plus simple, plus rigoureux et surtout plus largement accessible. Les députés prévoient d’ailleurs de déposer une proposition de loi en ce sens prochainement.
Les bailleurs et investisseurs doivent se préparer à une généralisation de ce cadre, qui impose une réelle montée en compétence sur les aspects juridiques et techniques de la gestion locative. Pour les aider dans cette transition, des outils comme Qalimo permettent d’automatiser le suivi des loyers de référence, de simuler les compléments justifiables, et de s’assurer du respect des nouvelles obligations.
