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Un agent immobilier condamné pour ne pas avoir vérifié la réalité des travaux déclarés par le vendeur
Dans une affaire récemment tranchée, la vente d’une maison ordinaire s’est transformée en purgatoire juridique pour l’agent immobilier impliqué. Les acquéreurs, ravis d’un bien ancien mais charmant, ont découvert après signature de l’acte des désordres structurels graves, affectant notamment la toiture principale. Pourtant, lors de la mise en vente, la vendeuse avait assuré que la toiture était contrôlée tous les deux ans et qu’aucun problème n’était à signaler.
Les acquéreurs, confrontés à des réparations lourdes et imprévues, ont décidé d’agir en justice non seulement contre la venderesse, mais aussi contre l’agence immobilière qui les avait accompagnés dans l’achat.
Du simple relais d’informations au devoir de vérification
Au départ, tant le tribunal de première instance que la cour d’appel avaient considéré que l’agent immobilier n’avait pas à vérifier lui-même l’historique des travaux anciens mentionnés par la vendeuse. L’agence s’en remettait aux diagnostics obligatoires et à la bonne foi du vendeur.
Mais la Cour de cassation, dans son arrêt du 13 novembre 2025, a jugé que cette approche était trop restrictive. Elle a censuré l’arrêt de la cour d’appel en considérant que :
l’agent immobilier devait vérifier si la venderesse avait bien fait procéder, comme elle l’avait déclaré, au contrôle de l’état de la toiture de la maison tous les deux ans.
La Cour rappelle ainsi que le rôle de l’intermédiaire ne peut se limiter à une simple transmission d’informations sans s’assurer de leur réalité, surtout lorsqu’elles portent sur un élément essentiel du bien vendu.
Une toiture : symbole de sécurité… et de diligence
Pourquoi une toiture ? Parce qu’elle représente l’un des éléments les plus déterminants pour un acquéreur, tant sur le plan financier que sur celui de la sécurité du logement. Une toiture mal entretenue ou défectueuse peut entraîner des infiltrations, des dégradations coûteuses, voire des risques pour la salubrité de l’habitation.
Dans ce contexte, la Cour estime que l’agent immobilier ne doit pas se contenter de rapports de diagnostics ou d’affirmations verbales s’il n’existe pas de pièces justificatives tangibles (factures, rapports d’intervention, comptes rendus techniques).
Le simple fait d’inclure dans le dossier des diagnostics techniques ne suffisait pas à écarter la nécessité d’une vérification plus poussée, notamment lorsque le vendeur fait des affirmations ponctuelles et déterminantes.
L’obligation d’information et de conseil : une responsabilité accrue
Cette décision s’inscrit dans une jurisprudence déjà bien établie : l’agent immobilier est tenu d’une obligation de renseignement, d’information et de conseil envers les acquéreurs.
Cela signifie concrètement que :
il ne peut pas retransmettre des déclarations sans s’interroger sur leur véracité,
il doit obtenir des justificatifs pertinents lorsque des éléments essentiels sont évoqués,
il doit alerter clairement l’acquéreur si ces justificatifs manquent ou s’ils prêtent à caution.
Ainsi, l’agent immobilier devient, de facto, un acteur actif de la transaction, et non un simple messager passif. Une affirmation non vérifiée peut, si elle influe sur le consentement de l’acheteur, entraîner la responsabilité civile du professionnel.
Une décision qui redéfinit les lignes du métier
Ce que retient surtout cette décision, c’est que l’agent immobilier ne peut plus se retrancher derrière la bonne foi du vendeur lorsque celui-ci formule des déclarations spécifiques sur des travaux ou des contrôles périodiques.
Alors que certains estimaient que l’agent n’avait qu’à s’assurer que les diagnostics réglementaires étaient bien réalisés, la Cour de cassation lui impose désormais d’aller un peu plus loin, en vérifiant concrètement certains éléments lorsqu’ils sont évoqués de manière déterminante pour l’acquéreur.
Le professionnel ne devient pas pour autant un expert en couverture ou un technicien du bâtiment : il n’est pas tenu de procéder lui-même à des expertise techniques. Mais il doit solliciter les preuves documentaires et, si elles font défaut, en informer l’acheteur de façon claire et loyale.
Cette nuance est essentielle : il ne s’agit pas de transformer l’agent en expert technique, mais de lui imposer un minimum de diligence et d’investigation active.
Ce que cela change pour les professionnels
Pour les agences et mandataires, cette décision a un impact concret :
Attention accrue aux déclarations orales ou confidentielles des vendeurs sur les travaux.
Obligation de demander et collecter des preuves écrites (factures, rapports, attestations).
Nécessité de documenter la diligence mise en œuvre dans le dossier de vente.
Un dossier mal étayé ou une simple reprise des propos du vendeur sans vérification pourraient désormais servir de fondement à une action en responsabilité.
Pour les acheteurs : un renforcement de protection
Du côté des acquéreurs, cette jurisprudence constitue un renforcement tangible de leur protection. Elle leur permet de contester non seulement le vendeur pour les vices cachés, mais aussi l’agent immobilier, si ce dernier s’est contenté de relayer des informations non vérifiées.
Autrement dit, la décision ouvre une voie complémentaire pour obtenir réparation lorsque les défauts découverts après la vente résultent de déclarations inexactes qui ont pesé sur le consentement.
En résumé
La Cour de cassation rappelle que l’agent immobilier doit vérifier la réalité des travaux déclarés quand ils sont déterminants pour l’acheteur.
Se contenter des diagnostics réglementaires ne suffit pas si le vendeur affirme explicitement avoir fait réaliser des contrôles réguliers.
Sans justificatifs, l’agence doit alerter l’acheteur de l’absence de preuves.
La responsabilité de l’agent peut être engagée sur le fondement de l’obligation d’information, de conseil et d’exécution diligente du mandat.
