TVA et location courte durée : êtes-vous concerné ?
En matière d’immobilier, la location courte durée a tout pour séduire : flexibilité, rentabilité, rotation rapide…
Mais côté fiscalité, le charme peut vite tourner au casse-tête si l’on ne maîtrise pas les règles, notamment celles relatives à la TVA.
Contrairement aux idées reçues, toutes les locations ne sont pas exonérées.
Et depuis le 26 mars 2025, l’administration fiscale a apporté des précisions qui méritent qu’on s’y attarde
Le cadre légal : entre exonération générale et régime spécifique
En principe, la location d’un bien à usage d’habitation est exonérée de TVA, conformément à l’article 261 D 4° du Code général des impôts (CGI). Autrement dit : pas de TVA sur le loyer = pas de collecte, pas de déduction.
Mais (parce qu’il y a toujours un « mais »), certaines situations font exception à cette règle, notamment en location meublée de courte durée, c’est-à-dire inférieure ou égale à 30 nuitées.
Trois conditions cumulables peuvent alors faire basculer votre location dans le régime de TVA :
Vous louez un bien meublé (logique).
Le séjour est d’une durée inférieure ou égale à 30 nuitées.
Vous proposez au moins trois prestations para-hôtelières parmi celles définies par l’administration.
Activité para-hôtelière : quand le bailleur devient presque hôtelier
L’administration fiscale considère comme para-hôtelière toute activité de location meublée dans laquelle au moins trois des quatre prestations suivantes sont proposées :
Fourniture de petit-déjeuner,
Nettoyage régulier pendant le séjour,
Fourniture de linge de maison,
Réception des clients.
Et là, accrochez-vous, car depuis le 26 mars 2025, les règles se sont affinées. On vous résume les nouveautés avec des exemples pour bien visualiser ce que ça implique en pratique.
🥐 Petit-déjeuner : attention à qui le propose
La prestation est considérée comme réalisée si vous vendez vous-même le petit-déjeuner, même si c’est un traiteur qui le prépare. En revanche, si vous filez juste l’adresse de la boulangerie du coin ou un bon d’achat pour le Starbucks en bas de l’immeuble, ça ne compte pas.
Exemple : Vous proposez à vos locataires un petit-déjeuner livré chaque matin à 8h, commandé via un prestataire mais payé via votre plateforme.
✅ = prestation para-hôtelière validée.
🧹 Nettoyage : une question de… nuits
Pour les séjours de moins d’une semaine, le nettoyage effectué uniquement avant l’arrivée est suffisant pour cocher la case. Et maintenant, on sait précisément ce que l’administration entend par « une semaine » : 7 jours consécutifs (6 nuits). Donc : si vous louez 5 nuits ou moins, un seul ménage avant le séjour suffit pour activer la prestation.
Exemple : Location de 4 nuits avec nettoyage réalisé avant l’arrivée : ✅ prestation comptabilisée.
Mais pour 7 nuits sans ménage pendant le séjour ? ❌ ça ne passe plus.
🛏️ Linge de maison : lit ET bain sinon rien
Le linge doit inclure le combo draps + serviettes. Le simple plaid douillet et une paire de taies d’oreiller ne suffiront pas.
Exemple : Draps, serviettes, torchons et tapis de bain : ✅
Juste le linge de lit sans serviettes ? ❌
🛬 Accueil client : la question de la boîte à clefs ?
C’est plutôt un revirement de situation satisfaisant pour les propriétaires, notamment ceux qui exploitent en LMNP et qui se sont déjà pris le revers de la réintégration des amortissements.
C’est désormais clair : le dépôt de clés dans une boîte codée sans alternative humaine n’est pas considéré comme un accueil. Pour être comptée, la réception doit inclure une interaction humaine, même dématérialisée (visioconférence, présence d’un hôte sur place…).
Exemple : Vous accueillez vos hôtes par visio à leur arrivée ou avec un service de conciergerie : ✅
Une boîte à clés dans le pot de fleurs sans contact humain ? ❌
TVA ou franchise en base : un choix (encore) possible
Même si vous proposez 3 prestations sur 4, vous n’êtes pas automatiquement redevable de la TVA. Vous pouvez bénéficier de la franchise en base de TVA si vous restez sous un certain seuil de chiffre d’affaires.
Ce régime de TVA peut peser lourd sur vos calculs de rentabilité. Certains investisseurs préfèrent volontairement éviter les prestations para-hôtelières pour rester dans un régime simple. D’autres, au contraire, les adoptent pour profiter des droits à déduction de la TVA (notamment sur l’ameublement haut de gamme, les rénovations, ou les services de conciergerie).
📌 À noter : En cas d’assujettissement à la TVA, vous devez émettre des factures avec TVA, tenir une comptabilité conforme, et déposer des déclarations mensuelles ou trimestrielles.
TVA en LMNP : location à l’année, résidence de services et franchise en base
En location meublée non professionnelle (LMNP), le principe reste l’exonération : un meublé loué comme résidence du locataire, sans services, ne supporte pas de TVA. Vous ne la facturez pas, et vous ne récupérez pas celle payée sur l’achat, les meubles ou les travaux.
Louer à l’année avec des services : la TVA aussi
La règle des trois prestations ne vise pas que les séjours courts. Une location meublée à usage résidentiel, par un bail de plus d’un mois, devient taxable dès qu’elle comporte au moins trois des quatre prestations : petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge de maison, réception de la clientèle. La condition des 30 nuitées ne joue pas dans ce cas (BOFiP, BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, § 110 à 130).
Louer à l’exploitant d’une résidence de services
Si vous louez votre logement à l’exploitant d’une résidence qui fournit elle-même ces prestations, le loyer qu’il vous verse est soumis à la TVA. C’est ce qui permet de récupérer la TVA payée sur l’achat d’un logement neuf dans ce type de résidence. La contrepartie : cette TVA reste exposée à une régularisation, calculée par vingtièmes, si le logement cesse d’être loué dans des conditions taxables, par exemple en cas de vente exonérée.
Franchise en base en 2026 : le seuil de 25 000 € ne s’applique pas
Le seuil unique de 25 000 € prévu par la loi de finances pour 2025 n’est jamais entré en vigueur : suspendu, il a été supprimé par la loi n° 2025-1044 du 3 novembre 2025. Les seuils applicables sont ceux en vigueur depuis le 1er janvier 2025. Pour l’hébergement, para-hôtellerie comprise :
- vous restez en franchise si vos recettes de l’année précédente n’ont pas dépassé 85 000 € ;
- si vous dépassez 85 000 € dans l’année sans franchir 93 500 €, la franchise prend fin au 1er janvier suivant ;
- au-delà de 93 500 € dans l’année, la TVA est due dès la date du dépassement.
En franchise, vous ne facturez pas de TVA et ne récupérez rien. Au-delà, l’hébergement para-hôtelier relève en principe du taux réduit de 10 %. Ces seuils figurent au BOFiP, BOI-TVA-DECLA-40-10-10 (version du 1er juillet 2026).
🔗 Pour aller plus loin :
Questions fréquentes
Un LMNP doit-il payer la TVA ?
En principe non : la location meublée à usage d’habitation est exonérée. La TVA s’applique si la location comporte au moins trois des quatre prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge, réception), pour des séjours courts comme pour une location résidentielle de plus d’un mois, ou si vous louez à l’exploitant d’une résidence de services. Sous 85 000 € de recettes, la franchise en base vous en dispense.
Quel est le seuil de franchise de TVA pour une location meublée en 2026 ?
Pour l’hébergement, 85 000 € de recettes l’année précédente, avec un seuil majoré de 93 500 € en cours d’année : au-delà, la TVA est due dès le dépassement. Le seuil unique de 25 000 € annoncé en 2025 a été supprimé par la loi du 3 novembre 2025 sans jamais s’appliquer.
