Depuis début 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) est venu modifier les règles du jeu en matière d’endettement, notamment sur les recours aux prêts immobiliers.
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a pris, le 29 septembre 2021, une décision relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers applicable au 1er janvier 2022.
Quelles sont les normes imposées par le HCSF ?
Il s’agissait auparavant que de « simples » recommandations mais désormais les mesures prises s’imposent aux établissements de crédits et sont obligatoires. Le HCSF établit principalement deux critères que les établissements bancaires doivent appliquer et respecter pour l’octroi de crédits bancaires :
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- Le taux d’endettement (ou également appelé taux d’effort) des emprunteurs ne doit pas dépasser 35%. Il était auparavant fixé à 33%. Ce taux est tout simplement le ratio entre les revenus et les charges de l’emprunteur (charges/revenus x100).
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- La durée du crédit ne doit pas dépasser 25 ans (+2 ans de différé d’amortissement dans des cas précis tel que l’achat dans le neuf ou des biens nécessitant une importante rénovation), bien que la plupart du temps, mais pas toujours, les prêts accordés pour de l’investissement locatif ne dépassent pas 20 ans (+2 ans de différé d’amortissement possible).
Les nouvelles normes imposées par le HCSF, ainsi que la hausse des taux de crédit, ont également entrainé une raréfaction des financements dits à « 110% » car les banques exigent désormais le plus souvent un apport de 10% du montant emprunté.
Par ailleurs, ces nouvelles mesures sont venues mettre fin au calcul différentiel qui était pratiqué par les établissements de crédit. Cette méthode avait pour attrait le fait qu’elle isole l’investissement locatif du reste des revenus et des charges. Ainsi si l’opération dégageait un excédent de trésorerie (cashflow positif), cela permettait de limiter le taux d’endettement, voir même de l’améliorer.
Exemple de la différence de calcul :
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- L’emprunteur a un salaire mensuel de 2 000€.
- Il est locataire et s’acquitte d’un loyer de 800€ par mois.
- Il demande un crédit pour acheter un bien immobilier locatif à 100 000€ qui va générer un loyer mensuel de 1 000€. L’établissement de crédit va retenir 70 % des loyers, soit 700€ par mois.
- Pour la simplicité de l’exemple, le crédit de 150 000€ est effectué sur 20 ans, pour des mensualités de 500 €.
Calcul du taux d’endettement différentiel :
1. Calcul du cashflow : 70 % du loyer perçu – mensualités de crédit
Cela donne 700€ de loyers (70% de 1000€) – 500€ de crédit = 200€ de cashflow positif
2. Calcul des charges : (Loyer ou crédit payé – cashflow) / (Revenus professionnels) x100
Loyer de 800€ – 200€ de cashflow = 600€ de charges/2000€ de revenus x100
Cela donne un taux d’endettement à hauteur de 30%.
Calcul du taux d’endettement selon les normes HCSF :
1. On englobe toutes les charges et tous les revenus.
Charges = Loyer + mensualité du crédit immobilier 800€ + 500€ de crédit soit 1300€ de charge
Revenus = Revenus professionnels + 70% du loyer perçu = 2000€ + 700€ soit 2700€ de revenus
2. Calcul du taux charges/revenus
Cela donne 1300€ de charges totales / 2700€ de revenus totaux x100
Cela donne un taux d’endettement à hauteur de 48.14%. On voit qu’avec cette méthode de calcul, le projet, malgré un cashflow positif, dépasse les normes imposées par le HCSF.
Est il alors possible de contourner la difficulté ? Quelles solutions ?
Oui et non. Cette méthode de calcul est imposées aux établissements de crédits qui ne peuvent plus utiliser la méthode du différentiel. Toutefois, pour augmenter les « revenus fonciers » de leurs clients, certaines banques prennent désormais en compte 100% des loyers contre 70% auparavant.
Cela conduit à avoir des taux d’endettement variables en fonction des pratiques des banques. Pour connaitre le taux d’endettement en fonction de la banque, vous pouvez utiliser notre simulateur de rentabilité locative en ligne.
Les établissements ont par ailleurs une marge de flexibilité et peuvent déroger à ces critères jusqu’à 20% de la production des nouveaux prêts immobiliers octroyés chaque trimestre. Attention car sur ces 20% de dérogation, au moins 80% doivent être réservés aux acquéreurs de leur résidence principale. Les 20% restant, des 20% de dérogations possibles, (soit 4% de la production trimestrielle) peuvent alors être alloués aux investisseurs immobiliers.
Enfin, ces normes s’imposent aux particuliers uniquement. Il est donc possible de les contourner en sollicitant un crédit immobilier au bénéfice d’une personne morale soumise à l’impôt sur les sociétés (ce qui exclut les sociétés civiles immobilières à l’impôt sur le revenu et les SARL de famille à l’impôt sur le revenu, car ces sociétés sont dites « transparentes » et appréhendées fiscalement comme un particulier).
Vous pouvez retrouver la décision du Haut conseil pour la stabilité financière en cliquant ici.
