🚀 Simplifiez votre gestion locative avec Qalimo
Gérer sa location comme un pro n’a jamais été aussi facile.
Le projet de loi de finance 2026 va t'il enterrer le régime LMNP ?
Le régime LMNP en 2025 : vers la fin des avantages fiscaux historiques ?
Depuis des années, la location meublée non professionnelle (LMNP) était le Graal des investisseurs locatifs : fiscalité avantageuse, amortissements généreux, revenus peu voire pas imposés… Un eldorado fiscal que beaucoup qualifiaient de « niche dorée ». Mais en 2025, les vents ont tourné. L’État, soucieux de rééquilibrer le marché locatif et de colmater les fuites fiscales, a sérieusement revu sa copie.
Spoiler alert : si vous aviez misé sur le LMNP comme stratégie patrimoniale pérenne… il est (peut-être) temps de revoir vos plans.
La chasse au LMNP continue t-elle pour la location meublée ?
Le premier coup de massue est tombé début 2025, avec une mesure attendue mais redoutée : l’amortissement n’est plus « invisible » au moment de la revente. Jusqu’ici, l’un des piliers du régime LMNP au réel était de pouvoir amortir son bien (le bâtiment, pas le terrain) et son mobilier, sans que cela ne vienne impacter la base imposable de la plus-value lors de la cession.
Traduction : on pouvait réduire drastiquement ses revenus locatifs imposables sans alourdir la note fiscale lors de la revente. Un double jackpot.
Mais cette époque est (presque) révolue.
Les changement actés en 2025 pour le LMNP
Désormais, les amortissements pratiqués sont partiellement réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la vente. Cela rapproche le LMNP du régime des plus-values professionnelles (comme pour les LMP – Loueurs Meublés Professionnels). L’impact ? Une plus-value imposable plus élevée, donc un impôt plus lourd à la sortie.
En clair : on ne pourra plus « gagner sur tous les tableaux ».
Loi de finance 2026 : vers la suppression pure et simple de l’amortissement ?
Le 17 octobre 2025, nouveau séisme : le groupe socialiste à l’Assemblée nationale dépose un amendement explosif au projet de Loi de finances 2026. L’objectif ? Ni plus ni moins que de supprimer l’amortissement des biens meublés dans le régime LMNP.
Adopté en commission des finances le 21 octobre, cet amendement remettrait en cause le principe fondateur du régime réel LMNP, en alignant son traitement fiscal sur celui de la location nue.
« Pourquoi un propriétaire en meublé aurait plus d’avantages fiscaux qu’un bailleur en location nue ? », questionnent les députés à l’origine du texte.
Objectif affiché : rétablir une équité fiscale
Le régime LMNP permettait jusqu’à présent, grâce à l’amortissement, de faire disparaître tout ou partie des revenus locatifs de l’assiette imposable. Résultat ? D’après l’Inspection Générale des Finances (IGF), 68 % des bailleurs LMNP n’étaient pas imposés sur leurs revenus locatifs.
Dans une période de tension budgétaire et de crise du logement, notamment dans les zones tendues et touristiques, le gouvernement cherche à freiner la spéculation locative courte durée. Les locations touristiques type Airbnb sont dans le viseur.
On en parle d’ailleurs dans notre article dédié à ce sujet brûlant : Loi anti-Airbnb : tout comprendre
Location meublée vs location nue : la guerre des régimes
Pour comprendre le contexte de cette réforme, il faut rappeler la grande différence fiscale entre location nue et location meublée :
| Régime | Revenus imposés dans la catégorie | Amortissement possible ? | Durée du bail | Fiscalité |
|---|---|---|---|---|
| Location nue | Revenus fonciers |  Non | 3 ans | Plus rigide, moins optimisé |
| Location meublée (LMNP) | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) |  Oui | 1 an | Fiscalité plus souple et optimisée |
Ce déséquilibre est précisément ce que l’amendement socialiste souhaite corriger.
Quelle suite pour cet amendement ?
À ce jour (octobre 2025), cet amendement a seulement été adopté en commission, et n’a pas encore été voté définitivement par le Parlement. Mais le signal est clair : la fiscalité des locations meublées est dans le viseur.
Si vous investissez ou pensez à investir en LMNP, il est impératif de suivre l’évolution législative dans les mois à venir. Une remise à plat totale du régime est désormais envisageable.
Investir en 2026 : faut-il fuir le LMNP ?
Pas forcément. Même avec une fiscalité moins avantageuse, le LMNP conserve certains attraits :
Souplesse de gestion
Meilleure rentabilité brute qu’en location nue
Demande locative forte pour les logements meublés dans certaines zones urbaines
Mais attention, les stratégies patrimoniales doivent être mises à jour. L’ère du LMNP « zéro impôt à vie » est terminée. Les nouveaux investisseurs devront intégrer une fiscalité plus réaliste et un horizon de détention plus long.
Si vous êtes déjà propriétaire en LMNP, pensez à consulter un expert fiscaliste pour anticiper les conséquences à la revente, voire étudier un passage en LMP ou SCI à l’IS selon votre situation.
Pour aller plus loin :
lien vers l’amendement en question
