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Préavis réduit en cas de perte d’emploi : que dit la loi pour les locataires ?
Dans le cadre d’un bail d’habitation non meublé, c’est à dire un bail nu, la règle est bien connue : un locataire qui souhaite quitter son logement doit respecter un préavis de trois mois. Ce délai permet au bailleur de se retourner, de remettre le bien en location, et de maintenir l’équilibre du contrat.
Mais, comme souvent en droit immobilier, cette règle connaît des exceptions. Et parmi elles, l’une des plus fréquentes — et parfois mal comprise — concerne les situations liées à la perte ou à la reprise d’un emploi. C’est précisément l’objet de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui prévoit un délai de préavis réduit à un mois, sous certaines conditions strictes.
Perte ou reprise d’emploi : une exception au préavis de trois mois
L’objectif de cette disposition est clair : offrir une souplesse juridique au locataire confronté à une situation professionnelle instable. Il s’agit notamment de limiter les freins à la mobilité professionnelle, notamment pour les salariés en fin de contrat ou en transition vers une nouvelle activité.
Ainsi, lorsqu’un locataire perd son emploi ou qu’il retrouve un emploi après une période de chômage — et que ces événements interviennent pendant la durée du bail — il peut bénéficier d’un préavis réduit à un mois au lieu de trois.
Mais cette faculté ne s’applique pas à toutes les situations. La jurisprudence est venue encadrer strictement la notion de “perte d’emploi”, excluant de nombreuses hypothèses.
Ce que la jurisprudence reconnaît (ou pas) comme une perte d’emploi
Il est important de noter que toutes les ruptures de contrat ne permettent pas de prétendre au préavis réduit.
Par exemple, la jurisprudence admet que peuvent être considérées comme des pertes d’emploi ouvrant droit au préavis d’un mois :
Un licenciement, qu’il soit économique ou pour motif personnel.
Une rupture conventionnelle, validée par les parties.
La fin d’un contrat à durée déterminée (CDD), ou le non-renouvellement de celui-ci.
En revanche, plusieurs situations sont exclues par les juges. Ne permettent pas de bénéficier du préavis réduit :
La démission, volontaire et assumée.
L’abandon de poste, assimilé à une rupture volontaire.
L’exécution d’un stage de formation professionnelle.
L’annulation d’une promesse d’embauche, qui ne constitue pas une perte de contrat en cours.
L’abandon d’une activité libérale ou commerciale, la loi visant exclusivement les contrats de travail salariés.
Un délai entre la perte d’emploi et le congé : oui, mais raisonnable
Le timing entre la perte d’emploi et la notification du congé est essentiel.
La loi n’impose pas de délai strict, mais la jurisprudence considère que le congé doit être donné dans un délai raisonnable après la rupture du contrat de travail. Faute de quoi, la demande de préavis réduit peut être refusée.
Plusieurs décisions viennent illustrer ce principe :
Une cour d’appel a refusé le préavis réduit pour un congé donné 11 mois et demi après la perte d’emploi. Jugé trop tardif.
En revanche, un congé donné 2 mois et demi après la rupture du contrat a été considéré comme recevable.
Il ne s’agit donc pas d’un droit automatique : la réactivité du locataire est prise en compte par les juridictions.
Reprise d’un emploi après une période de chômage : également éligible
La loi ne s’applique pas uniquement à la perte d’un emploi. Elle prévoit aussi un préavis réduit lorsque le locataire retrouve un emploi, à condition que cette reprise fasse suite à une période de chômage.
Là encore, une condition essentielle s’impose : la perte d’emploi et le nouvel emploi doivent intervenir au cours du bail. Si le contrat de location est déjà terminé, ou si le nouvel emploi a été signé bien avant la perte d’emploi, la réduction du préavis ne s’applique pas.
Ce dispositif vise donc à faciliter la mobilité professionnelle des actifs, dans une logique d’adaptation du contrat de bail à la réalité du marché du travail.
Préavis réduit : quelles obligations pour le locataire ?
Pour bénéficier du préavis réduit à un mois, le locataire doit respecter deux obligations au moment de l’envoi de son congé :
Préciser le motif du congé dans la lettre adressée au bailleur (ex. : “congé pour perte d’emploi”).
Joindre un justificatif probant : attestation Pôle emploi, notification de licenciement, copie de la rupture conventionnelle, etc.
Sans justificatif clair et au moment de l’envoi, le préavis de trois mois s’applique automatiquement, même si les conditions sont réunies.
Autre point à retenir : le locataire n’a pas à justifier d’un changement de région ou de domicile éloigné. Plusieurs décisions de la Cour de cassation ont confirmé que l’éloignement géographique n’est pas une condition pour bénéficier du préavis réduit (Cass. civ. 3e, 19 septembre 2012 ; Cass. civ. 3e, 22 octobre 2003).
Que retenir pour les bailleurs ?
🧾 Tableau récapitulatif : préavis réduit à un mois en cas de perte ou reprise d’emploi
| Situation professionnelle du locataire | Préavis réduit à 1 mois applicable ? | Commentaire / Référence juridique |
|---|---|---|
| Licenciement (économique ou personnel) | ✅ Oui | Constitue une perte d’emploi effective (Cass. civ. 3e, 8 juill. 2009) |
| Rupture conventionnelle du contrat de travail | ✅ Oui | Assimilée à une perte d’emploi (jurisprudence constante) |
| Fin ou non-renouvellement d’un CDD | ✅ Oui | Fin normale du contrat = perte d’emploi au sens de l’article 15 |
| Perte d’un emploi suivie d’un nouvel emploi au cours du bail | ✅ Oui | Préavis réduit admis si les deux événements interviennent pendant le bail (CA Bordeaux, 9 déc. 1999) |
| Démission volontaire | ❌ Non | Rupture à l’initiative du salarié, non assimilée à une perte d’emploi |
| Abandon de poste | ❌ Non | Rupture volontaire déguisée, exclue du dispositif |
| Annulation d’une promesse d’embauche | ❌ Non | Pas d’emploi effectivement perdu (Cass. civ. 3e, 19 sept. 2012) |
| Stage de formation professionnelle | ❌ Non | Ne constitue pas une perte d’emploi (CA Paris, 2 oct. 1995) |
| Abandon d’une activité libérale ou commerciale | ❌ Non | L’article 15 ne concerne que les contrats de travail salariés |
| Congé donné 2 mois après la perte d’emploi | ✅ Oui | Délai raisonnable, non considéré comme tardif (CA Paris, 10 fév. 1998) |
| Congé donné 11 mois après la perte d’emploi | ❌ Non | Considéré comme trop tardif pour bénéficier du préavis réduit (CA Paris, 2 oct. 1995) |
| Perte d’emploi sans changement géographique | ✅ Oui | Le critère géographique n’est pas exigé (Cass. civ. 3e, 22 oct. 2003) |
| Nouvel emploi dans une autre ville ou région | ✅ Oui | Distance non requise, mais préavis réduit admis (Cass. civ. 3e, 19 sept. 2012) |
Cette exception au délai de préavis standard doit être acceptée si les conditions sont réunies. En cas de doute, le bailleur est en droit de demander les justificatifs, mais ne peut pas refuser le préavis réduit si les pièces sont conformes.
En tant que bailleur, mieux vaut connaître ces règles pour :
Anticiper les départs de locataires et ajuster sa gestion locative.
Éviter les contentieux inutiles sur la durée du préavis.
Préparer la relocation rapide du bien.
Chez Qalimo, nous accompagnons les propriétaires bailleurs dans la gestion locative et les aidons à maîtriser toutes les subtilités juridiques liées aux congés locataires.
