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Réforme du DPE en 2026 : vers un reclassement massif des logements chauffés à l’électricité
La réforme du DPE annonce t’elle la fin des passoires énergétiques ?
La réforme du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), annoncée par le Premier Ministre François Bayrou dans un communiqué de presse du 09 juillet 2025, est prévue pour entrer en vigueur le 1er janvier 2026
Cette réforme constitue un bouleversement majeur pour les propriétaires, bailleurs et investisseurs immobiliers.
Destinée à corriger une inéquité dans le mode de calcul du DPE, cette évolution va reclasser une part importante des logements chauffés à l’électricité, jusqu’alors défavorisés par un coefficient d’énergie primaire trop pénalisant.
Environ 850 000 logements sortiront ainsi des classes F et G sans travaux. Pour les investisseurs et bailleurs, cette réforme constitue une opportunité de valorisation de leur patrimoine, tout en allégeant certaines obligations de rénovation.
Une réponse attendue au calendrier d’interdiction de location
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location, et cette interdiction s’étendra aux logements classés F en 2028. Un calendrier progressif visant à interdire la location de certains logements a été mis en place depuis 2021. Ce durcissement réglementaire a déjà sorti du marché locatif environ 850 000 logements, contribuant à aggraver la tension locative dans certaines zones.
Pour certains propriétaires, la situation est d’autant plus complexe qu’ils se trouvent dans l’impossibilité de réaliser les travaux nécessaires. Cela peut être le cas dans des copropriétés où les décisions collectives bloquent les rénovations, dans des bâtiments classés soumis à des contraintes patrimoniales strictes, ou lorsque des autorisations d’urbanisme sont refusées.
Face à ces obstacles, le retrait forcé de biens du marché réduit l’offre disponible et accentue les difficultés pour les locataires à trouver un logement, surtout dans les zones déjà sous forte pression immobilière.
Plusieurs mesures ont d’ailleurs déjà été prise comme « l’allégement » de certains critères pour les petites surfaces, ou certains cas d’exonérations.
Quels sont les seuils des catégories du diagnostic de performance énergétique (DPE) ?
La classification d’un logement dans les différentes « classes d’énergie du DPE » dépend de sa consommation en énergie primaire.
| Classe DPE | Consommation d’énergie primaire (kWhEP/m²/an) | Couleur de l’étiquette | Signification |
|---|---|---|---|
| A | ≤ 70 |  Vert foncé | Logement très performant, consommation très faible. |
| B | 71 – 110 | Vert | Logement performant. |
| C | 111 – 180 |  Jaune clair | Bon confort thermique, consommation modérée. |
| D | 181 – 250 | Jaune | Consommation moyenne, amélioration possible. |
| E | 251 – 330 |  Orange clair | Consommation importante, travaux conseillés. |
| F | 331 – 420 | Orange | Forte consommation, passoire énergétique. |
| G | > 420 |  Rouge | Très forte consommation, passoire énergétique interdite progressivement à la location. |
Une réforme technique mais aux effets massifs
Le cœur de cette réforme repose sur la baisse du coefficient d’énergie primaire de l’électricité, passant de 2,3 à 1,9. Ce coefficient permet de convertir la consommation d’énergie finale (visible sur les factures) en consommation d’énergie primaire, critère principal du classement DPE.
Historiquement, ce coefficient élevé pénalisait les logements chauffés à l’électricité, qui apparaissaient comme plus « énergivores » qu’ils ne le sont réellement. Cette situation a créé une distorsion, notamment pour les petites surfaces urbaines souvent équipées de convecteurs.
Avec cette réforme, ces logements verront leur consommation estimée baisser automatiquement, ce qui se traduira par un reclassement vers des étiquettes D ou E, parfois même C. Ainsi, de nombreux biens sortiront du statut de passoire énergétique sans travaux.
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Des impacts chiffrés à grande échelle
Selon l’étude Casam, 7 millions de résidences principales (soit 23 % du parc) vont gagner une classe dès le 1ᵉʳ janvier 2026, dont 91 % sont chauffées à l’électricité.
Environ 850 000 logements classés F ou G (sur un total de ≈ 4,8 millions début 2023) sortiront du statut de passoire thermique grâce à ce seul changement, sans travaux.
Les bénéficiaires de la réforme seront principalement :
Les logements petits/chauffés à l’électricité : environ 41 % des surfaces < 40 m² gagneraient une classe énergétique. À Paris, 28 % des biens vont s’améliorer selon les estimations.
Les logement avec un DPE classé F : 35 % gagneront une classe contre 26 % des logement avec un diagnostic D.
Les propriétaires bailleurs de biens chauffés exclusivement à l’électricité retrouvent une marge pour éviter les interdictions de location massives.
Un allègement bienvenu pour les bailleurs et investisseurs
Certains biens reclassés bénéficient sans investissement, ce qui facilite les ventes ou locations en étant conformes aux obligations légales.
Le DPE devient un véritable outil de valorisation : un gain de classe représente une valeur ajoutée, un meilleur accès à la location ou à la vente.
À l’inverse, les logements F ou G restants devront impérativement être rénovés, notamment pour atteindre le seuil D qui permettra d’éviter l’interdiction de location à partir de 2028/2034.
| Catégorie de logements | Gain attendu au 1er janvier 2026 | Sort des classes F/G sans travaux |
|---|---|---|
| Chauffage électrique (petites surfaces) | ≈ 47 % gagnent 1 classe | Environ 850 000 logements |
| Logements de classe F | 35 % progressent | Partiellement sortis du statut |
| Logements classés D | 26 % progressent | Peu concernés par le reclassement |
Cependant, il ne faut pas se reposer sur ces acquis. Une partie importante du parc restera en F ou G malgré la réforme. Pour ces logements, les obligations de rénovation restent inchangées et doivent être anticipées.
Voici quelques exemples des changements attendus :
| Profil | Hypothèses (EF) | Avant 2026 (CEP élec = 2,3) | Après 2026 (CEP élec = 1,9) | Étiquette avant → après | Commentaire |
|---|---|---|---|---|---|
| Studio 28 m², radiateurs électriques | EF = 150 kWhEF/m²/an | EP = 150×2,3 = 345 | EP = 150×1,9 = 285 | F → E | Sort potentiellement du statut “passoire” si F initial. |
| T3 65 m², chauffage électrique (PAC) proche d’un seuil | EF = 95 | 219 | 181 | D → C | Gagne une classe si l’ancien D frôlait le seuil C. |
| Appartement 60 m² tout électrique | EF = 120 | 276 | 228 | E → D | Cas “standard” : une classe gagnée. |
| Maison 100 m², convecteurs électriques | EF = 170 | 391 | 323 | F → E | Peut redevenir louable sans travaux immédiats (hors autres critères). |
| Maison 100 m² électrique, bien isolée | EF = 130 | 299 | 247 | E → D | Le passage sous 250 kWhEP/m²/an change la donne à la location. |
| T3 70 m², chaudière gaz | EF = 150 | EP≈150 (CEP gaz ≈ 1) | 150 | D → D (inchangé) | Le CEP électricité ne s’applique pas : la classe ne bouge pas. |
⚠️ Important : ces scénarios sont pédagogiques (ordres de grandeur réalistes, mais non contractuels). La méthode DPE intègre aussi l’isolation, la ventilation, l’ECS, les ponts thermiques, les déperditions par parois, la zone climatique, etc. Seul un DPE recalculé selon la méthode officielle 2026 donnera la classe exacte.
Conclusion
La réforme du DPE en 2026 est bien plus qu’un ajustement technique. C’est une réévaluation massive du parc immobilier, favorable aux logements chauffés à l’électricité. Pour les investisseurs, bailleurs et propriétaires en location longue durée, cette évolution offre une opportunité de revalorisation sans travaux, mais appelle aussi à une vigilance accrue sur les logements qui resteront en bas du classement.
Afin de tirer pleinement parti de cette réforme, il est essentiel de s’outiller intelligemment. Qalimo vous accompagne dans cette transition et vous aide à prendre les bonnes décisions au bon moment. Pour en savoir plus, découvrez notre logiciel.
