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Le notaire condamné pour manquement d'information sur les incidences fiscales de l'achat immobilier
La sécurité juridique des transactions immobilières repose largement sur la qualité et la régularité des actes notariés. Pourtant, la Cour de cassation rappelle régulièrement que ces actes ne sont pas à l’abri d’une remise en cause lorsqu’ils souffrent d’un vice.
L’arrêt rendu par la Première chambre civile le 28 mai 2025 (n° 23-18.737) illustre parfaitement cette exigence, en confirmant la responsabilité d’un notaire pour défaut de conseil fiscal. Pour les bailleurs et investisseurs immobiliers, cette décision est riche d’enseignements pratiques : elle montre que la vigilance doit être de mise, même lorsque l’on s’appuie sur un professionnel réputé pour sécuriser ses opérations.
Promesse de vente, terrain constructible… et une taxe oubliée par le notaire
Dans cette affaire, un acte notarié avait été conclu dans le cadre d’une vente de terrain devenu constructible, mais le notaire n’avait pas alerté les vendeurs sur l’existence d’impositions additionnelles prévues par une délibération municipale. Contesté par les vendeurs, l’acte fut porté devant la juridiction de première instance, qui prononça la nullité de leur recours. La cour d’appel confirma la position du notaire, estimant que l’information donnée à l’acte authentique suffisait. Les vendeurs se pourvurent en cassation.
Responsabilité du notaire sur une taxe pourtant prévisible ?
La question posée à la Haute juridiction était donc double :
Un vice d’information affectant l’acte notarié engage-t-il la responsabilité du notaire ?
Le notaire doit-il informer dès la promesse de la charge fiscale si celle-ci est déterminable à ce stade ?
Un rappel cinglant : le notaire doit conseiller tôt, et sans attendre
La Cour de cassation casse l’arrêt :
Le notaire, tenu d’un devoir de rigueur et de vigilance, engage sa responsabilité civile lorsqu’il omet d’informer spontanément et en amont sur les incidences fiscales de la vente.
Lorsque la charge fiscale est déterminable dès la promesse, l’information donnée uniquement à l’acte authentique arrive trop tard.
Cet arrêt vient donc renforcer la jurisprudence classique en matière de devoir de conseil du notaire et réaffirme l’importance de son rôle comme garant de la sécurité juridique.
L’obligation de conseil fiscal du notaire, bien plus qu’une formalité
Le raisonnement de la Cour repose sur deux piliers fondamentaux : la protection de l’ordre public contractuel et la responsabilisation des officiers publics que sont les notaires.
1) Le notaire, simple rédacteur d’actes ou véritable « éclaireur fiscal » ?
La Cour rappelle que le notaire n’est pas un simple rédacteur d’actes, mais un véritable conseiller et garant de la régularité juridique. Il doit informer sur les incidences fiscales déterminables, dès la promesse.
2) Quand une taxe est « déterminable », le silence du notaire devient une faute
Le notaire doit alerter spontanément si la taxe repose sur un texte existant (ici une délibération municipale) et si son principe et son montant sont déterminables.
3) Pourquoi informer « après coup » est juridiquement inutile
L’information donnée uniquement à l’acte authentique est jugée tardive, car les parties sont déjà engagées et ne peuvent plus renégocier utilement les termes du contrat.
4) Pas besoin d’un calcul parfait pour alerter efficacement
Même sans montant exact, le notaire doit fournir une méthode de calcul ou une fourchette indicative pour permettre aux parties de mesurer l’impact fiscal.
Négocier un prix, répartir une taxe : tout se joue avant la promesse
Même en présence d’un notaire, il est conseillé de vérifier les informations contenues dans la promesse. Une alerte précoce permet d’ajuster le prix ou d’insérer des clauses de répartition des taxes.
Check-list pour éviter que votre notaire ne vous coûte une taxe cachée
Demander une note fiscale dès la promesse.
Prévoir des clauses de répartition des taxes additionnelles.
Anticiper une clause d’ajustement du prix.
En un coup d’œil : ce que dit la Cour
| Situation | Décision de la Cour | Impact pratique pour les bailleurs |
|---|---|---|
| Imposition additionnelle déterminable dès la promesse | Le notaire doit informer spontanément et en amont | Négociation possible du prix ou clauses de répartition |
| Information donnée seulement à l’acte authentique | Insuffisant | Responsabilité du notaire engagée |
| Absence de chiffrage exact | Pas une excuse | Obligation d’alerte avec méthode de calcul |
Un avertissement aux bailleurs : le conseil fiscal du notaire n’est jamais facultatif
Cet arrêt du 28 mai 2025 constitue un rappel salutaire : la signature d’un acte notarié ne dispense pas les bailleurs et investisseurs de leur devoir de vigilance. Le notaire doit informer de manière proactive et précoce sur les incidences fiscales. Pour sécuriser vos transactions, combinez l’appui d’un notaire avec des outils modernes comme Qalimo, qui garantissent la conformité et facilitent la gestion des obligations fiscales et juridiques.
