Diagnostics obligatoires pour une location : le dossier à annexer au bail
Pour louer, les diagnostics obligatoires forment un dossier de diagnostic technique remis au locataire à la signature du bail. Sa composition dépend de l'âge du logement, de ses installations et de sa commune. Ce que la loi exige, la durée de validité de chaque document et un outil pour composer le vôtre.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice, fondateur de QalimoSources vérifiées le 29 octobre 2026
Pour une location vide ou meublée de résidence principale, le bailleur annexe au bail, à sa signature ou à son renouvellement, un dossier de diagnostic technique (article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989) : diagnostic de performance énergétique, constat de risque d'exposition au plomb pour un logement construit avant 1949, état des installations d'électricité et de gaz de plus de quinze ans, état des risques dans les communes concernées et information sur le bruit des aérodromes en zone de bruit. Le dossier se transmet par voie dématérialisée, sauf opposition de l'une des parties.
- Quand
- À la signature du bail et à son renouvellement.
- Selon quoi
- L'âge du logement, de ses installations et sa commune.
- Combien de temps
- De six mois pour l'état des risques à une durée illimitée.
- Sinon
- Diminution du loyer, voire résolution du bail pour l'état des risques.
Le diagnostic qui manque le plus souvent n'est pas le plus cher, c'est le plus banal : l'état des risques, qui ne vaut que six mois et qu'on oublie de refaire au changement de locataire. C'est pourtant le seul dont l'absence permet au locataire de demander la résolution du bail.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice
Le dossier de votre logement
Six questions sur le logement. L'outil liste les documents à annexer au bail, ceux à tenir à disposition et ceux qui ne sont pas exigés pour une location.
Indicatif. Article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 ; constat plomb : articles L1334-5 et L1334-7 du code de la santé publique ; amiante : article R1334-29-4 du même code ; état des risques : article L125-5 du code de l'environnement. La date à retenir pour le plomb est celle de la construction, pour l'amiante celle du permis de construire.
Chaque diagnostic a son horloge
Pour une location, la durée de validité diffère souvent de celle exigée pour une vente. Le document doit être valide à la date de signature du bail.
L'article 3-3 prévoit aussi une copie de l'état amiante dans le dossier, mais le décret qui doit en fixer les modalités n'est pas paru : à ce jour, c'est le dossier amiante des parties privatives, tenu à disposition, qui s'applique. Le remettre avec le bail reste la solution prudente. Enfin, si le logement a subi un sinistre indemnisé au titre d'une catastrophe naturelle, minière ou technologique, le bailleur en informe le locataire par écrit : voir l'état des risques.
La surface habitable n'est pas un diagnostic, mais elle compte. Elle doit figurer au bail. En location vide, si elle est inférieure de plus d'un vingtième à la surface indiquée, le locataire peut obtenir une diminution du loyer proportionnelle à l'écart ; à défaut d'accord dans les deux mois, il saisit le juge dans les quatre mois de sa demande (article 3-1 de la loi de 1989).
L'état des risques : le seul document refait à chaque bail
L'état des risques, encore souvent appelé ERP (état des risques et pollutions), informe le locataire des risques auxquels le logement est exposé. Il ne repose pas sur une visite du logement : il croise sa parcelle avec les zonages arrêtés par le préfet, puis le bailleur le complète. Ce qu'il contient, quand il est obligatoire et comment l'obtenir gratuitement.
Les zones qui rendent l'état des risques obligatoire
Il suffit qu'une seule s'applique au logement. Bail vide, meublé ou colocation : la règle est la même, elle dépend du lieu, pas du type de location.
Risques naturels
Zone d'un plan de prévention des risques naturels prescrit ou approuvé : inondation, mouvement de terrain, avalanche, incendie de forêt…
Risques miniers
Zone d'un plan de prévention des risques miniers prescrit ou approuvé, lié aux anciennes exploitations minières.
Risques technologiques
Périmètre d'un plan de prévention des risques technologiques autour d'un site industriel à risque, prescrit ou approuvé.
Sismicité
Commune en zone de sismicité 2 (faible), 3 (modérée), 4 (moyenne) ou 5 (forte). Seule la zone 1 en est dispensée.
Radon
Commune à potentiel radon de niveau 3, le niveau significatif. Une fiche d'information radon est jointe.
Recul du trait de côte
Commune listée par décret et zone exposée au recul du trait de côte, d'ici trente ans ou entre trente et cent ans.
Débroussaillement
Depuis le 1er janvier 2025 : bien soumis aux obligations légales de débroussaillement, à moins de 200 mètres d'un massif classé à risque d'incendie.
Pollution des sols
Terrain situé dans un secteur d'information sur les sols : le formulaire officiel comporte une rubrique dédiée (articles L125-6 et L125-7).
De l'annonce au bail : le calendrier de l'état des risques
Depuis le 1er janvier 2023, l'information arrive plus tôt : dès l'annonce et dès la première visite, plus seulement à la signature.
- 1Moins de 6 mois avant le bail
Vous établissez l'état des risques. Il doit dater de moins de six mois à la signature.
- 2Dès l'annonce
L'annonce renvoie vers Géorisques, quel que soit son support : site, vitrine, réseau social.
- 3À la première visite
L'état des risques est remis au candidat, si une visite a lieu.
- 4À la signature
Annexé au bail, daté et signé par le locataire. Vous en gardez une copie. Il est actualisé si une information n'est plus exacte.
- 5Au locataire suivant
Un nouvel état de moins de six mois, même si les autres diagnostics restent valides.
La mention obligatoire dans l'annonce
Depuis le 1er janvier 2023, toute annonce de location d'un bien soumis à l'état des risques comporte la phrase : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques », avec l'adresse du site. Elle vaut pour tous les supports, du site d'annonces à la vitrine d'agence.
Dans une zone soumise aux obligations légales de débroussaillement, l'annonce informe aussi de cette obligation depuis le 1er janvier 2025, et l'état des risques comporte une fiche dédiée.
Une information inexacte dans l'annonce peut engager la responsabilité du bailleur, au même titre qu'un état des risques absent.
Les sinistres indemnisés
Si le logement a subi un sinistre ayant donné lieu à une indemnisation au titre d'une catastrophe naturelle, minière ou technologique, le bailleur en informe le locataire par écrit. L'obligation vise les sinistres survenus pendant qu'il était propriétaire et ceux dont il a lui-même été informé (article L125-5 du code de l'environnement). Le texte ne fixe aucune limite de cinq ans.
L'état des risques mentionne aussi la liste des arrêtés de catastrophe naturelle pris dans la commune qui ont affecté le bien et donné lieu à indemnisation. Ces arrêtés se consultent en mairie, en préfecture ou sur leur site. Il indique enfin si les travaux prescrits par un plan de prévention ont été réalisés.
L'obtenir sur Géorisques
- Saisissez l'adresse ou la parcelle dans le service en ligne de georisques.gouv.fr dédié à l'état des risques. Il est gratuit.
- Le formulaire se pré-remplit avec les zonages qui s'appliquent à la parcelle.
- Vérifiez et complétez : sinistres indemnisés que vous connaissez, travaux prescrits réalisés ou non.
- Datez et signez, faites dater et signer le locataire, annexez au bail et gardez une copie.
Aucun diagnostiqueur certifié n'est exigé : vous pouvez le remplir vous-même ou vous faire aider. L'obligation et la responsabilité restent celles du bailleur.
Sans état des risques, ou avec des informations inexactes, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire du lieu du logement pour obtenir la résolution du bail ou une diminution du loyer, éventuellement avec des dommages et intérêts (article L125-5 du code de l'environnement et article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989).
Quatre idées reçues sur l'état des risques
« Seuls les sinistres des cinq dernières années comptent »
Non. L'information porte sur tous les sinistres indemnisés survenus pendant que vous étiez propriétaire, et sur ceux dont vous avez été informé.
« Il suffit de le joindre au bail »
Non. Depuis 2023, il est remis dès la première visite, et l'annonce renvoie déjà vers Géorisques.
« Il ne concerne que la vente »
Non. L'article L125-5 du code de l'environnement vise les acquéreurs et les locataires, en location vide comme en meublé.
« Il faut payer un diagnostiqueur »
Non. Le bailleur peut l'établir lui-même, gratuitement, à partir du service en ligne de Géorisques.
Les diagnostics qu'on ne vous demande pas
Beaucoup de listes mélangent vente et location. Ces documents sont exigés pour vendre, pas pour louer.
Termites
L'état relatif aux termites accompagne une vente en zone délimitée par arrêté. Il n'entre pas dans le dossier de location.
Assainissement non collectif
Le contrôle de la fosse ou de la micro-station est exigé à la vente. Pour louer, il n'est pas annexé au bail, mais l'installation doit fonctionner.
Surface loi Carrez
Le mesurage Carrez vaut pour la vente d'un lot de copropriété. Le bail mentionne la surface habitable, calculée autrement.
Mérule
L'information sur le risque de mérule concerne la vente dans les zones délimitées par arrêté préfectoral.
Ce que risque le bailleur
Pas d'état des risques
Le locataire peut demander la résolution du bail ou une diminution du loyer, éventuellement avec des dommages et intérêts (article 3-3 de la loi de 1989 et article L125-5 du code de l'environnement).
Un DPE G
En métropole, un logement classé G n'est plus décent pour les baux conclus ou reconduits depuis 2025 : le locataire peut demander la mise en conformité, puis saisir le juge.
Une surface surévaluée
En location vide, au-delà d'un vingtième d'écart, diminution du loyer proportionnelle, avec effet à la signature du bail si la demande est faite dans les six mois de sa prise d'effet.
Pas de constat plomb
Pour un logement d'avant 1949, l'absence du constat dans le bail est un manquement aux obligations de sécurité susceptible d'engager la responsabilité pénale du bailleur (article L1334-7 du code de la santé publique).
Des recommandations indicatives
Le locataire ne peut pas se prévaloir contre le bailleur des recommandations du DPE ni de l'information sur le bruit, qui n'ont qu'une valeur indicative.
Dès la première visite
Le DPE est tenu à la disposition des candidats, et l'état des risques leur est remis dès la première visite, si elle a lieu.
Faites signer au locataire la liste des documents remis, avec leur date. Le jour où il conteste, ce n'est pas le diagnostic qui vous sauve, c'est la preuve que vous l'avez remis. Et notez dans un agenda la fin de validité de chacun : l'état des risques expire bien avant le reste. Pour le DPE, voyez le calendrier de l'interdiction de louer.
Diagnostics obligatoires : deux dossiers composés pas à pas
Deux logements, deux dossiers, avec la même méthode que l'outil ci-dessus : ce qui est exigé, puis ce qui est encore valide à la date du bail. Les logements, les dates et les montants sont des valeurs d'exemple.
Un appartement de 1938
Bail à signer en janvier 2027, électricité et gaz de plus de 15 ans, commune soumise à l'état des risques, hors zone de bruit
- DPE de mai 2020, antérieur au 1er juillet 2021plus valable, à refaire
- Constat plomb de 2018, plomb absent ou sous le seuilvalidité illimitée, réutilisé
- État de l'électricité de septembre 2022, valable 6 ansjusqu'en septembre 2028, réutilisé
- État du gaz de juin 2019, valable 6 ansexpiré en juin 2025, à refaire
- État des risques, moins de 6 mois à la signatureà établir
- Dossier amiante des parties privatives, permis avant le 1er juillet 1997tenu à disposition
- Documents à annexer au bail5, dont 3 à commander
Une maison de 2015
Relocation au 1er décembre 2026, chauffage électrique sans gaz, commune soumise à l'état des risques, zone de bruit d'un aérodrome
- DPE de mars 2022, valable 10 ansjusqu'en mars 2032, réutilisé
- Construction après 1948pas de constat plomb
- Installation électrique de 11 anspas d'état exigé
- Aucune installation de gazpas d'état exigé
- État des risques du 10 avril 2026, échu le 10 octobreà refaire
- Zone du plan d'exposition au bruitinformation sur la zone
- Documents à annexer au bail3, dont 1 à refaire
Dans les deux cas, ajoutez la surface habitable au bail. Elle n'est pas un diagnostic, mais une erreur coûte cher en location vide. Exemple : un bail indique 50 m² pour 47 m² réels. L'écart de 3 m² représente 6 %, au-delà du vingtième (5 %). Pour un loyer de 900 €, la diminution proportionnelle atteint 900 × 6 % = 54 € par mois, avec effet à la signature si le locataire la demande dans les six mois de la prise d'effet du bail. Le dossier se transmet par voie dématérialisée, sauf opposition de l'une des parties. Faites signer au locataire la liste des pièces remises, avec leur date, et notez la fin de validité de chacune.
Les erreurs fréquentes du dossier
Reprendre l'état des risques du bail précédent
Il doit dater de moins de six mois à la signature et se refait à chaque changement de locataire, même si tous les autres diagnostics sont encore valides.
Garder un DPE réalisé avant juillet 2021
Un DPE vaut dix ans, mais ceux réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables, quelle que soit leur date d'expiration initiale.
Fournir les diagnostics de la vente
Termites, assainissement non collectif, surface Carrez et mérule relèvent de la vente. Les joindre ne remplace pas un document exigé pour louer.
Croire le meublé dispensé
L'article 3-3 s'applique aussi à la location meublée de résidence principale : le même dossier de diagnostic technique est annexé au bail.
Répondre « non » pour l'électricité sans vérifier
Une installation d'origine d'un logement construit en 2011 ou avant a aujourd'hui plus de quinze ans. Seule la date de la dernière rénovation permet d'écarter l'état.
Confondre construction et permis de construire
Pour le plomb, la date à retenir est celle de la construction. Pour l'amiante, c'est celle du permis de construire. Un même logement peut relever de l'un sans relever de l'autre.
Les diagnostics rangés avec le bail
Un dossier complet se retrouve en dix secondes, pas au fond d'une boîte mail.
Un dossier par bien
Bail, diagnostics et états des lieux classés par logement.
Le bail avec ses annexes
Les mentions et les documents annexés au contrat, au même endroit.
Les dépenses suivies
Les opérations bancaires rapprochées et classées, prêtes pour la déclaration de revenus.
Diagnostics obligatoires en location : vos questions
Quels sont les diagnostics obligatoires pour louer un logement ?
Les diagnostics sont-ils les mêmes en location meublée ?
Quelle est la durée de validité des diagnostics pour une location ?
Faut-il refaire les diagnostics à chaque nouveau locataire ?
Le diagnostic amiante est-il obligatoire pour louer ?
Comment obtenir l'état des risques et que contient-il ?
Que risque le bailleur sans état des risques ?
Le diagnostic termites est-il obligatoire pour une location ?
Peut-on transmettre les diagnostics par e-mail ?
Sources
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 3-1, 3-3 (version en vigueur depuis le 1er janvier 2023) et 25-3.
- Code de la santé publique, articles L1334-5, L1334-7, R1334-11 et R1334-29-4 ; code de l'environnement, article L125-5 ; décrets n° 2016-1104 et n° 2016-1105 du 11 août 2016 (gaz et électricité).
- Service-Public.fr, diagnostic immobilier : état des risques (vérifié le 28 septembre 2026) ; code de l'environnement, articles L125-5 à L125-7 et R125-23 et suivants.
- Géorisques, information des acquéreurs et des locataires sur les obligations légales de débroussaillement (10 janvier 2025), et formulaire officiel d'état des risques (avril 2023).
- Ministère de la Transition écologique, changements au 1er janvier 2023 (décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022 : annonce, première visite, recul du trait de côte).
- Notaires de France, diagnostics immobiliers obligatoires pour la location (mise à jour du 28 septembre 2026).
Un bail complet,
c'est un bail qui tient.
Bail, diagnostics, états des lieux et quittances classés par bien, loyers rapprochés en banque : avec Qalimo, chaque pièce est là le jour où on vous la demande.