Gérer une location nue en 2026 : le guide complet du bailleur

Une location nue, aussi appelée location vide, désigne un logement loué sans aucun mobilier. Le locataire doit y apporter l’intégralité de ses meubles et équipements pour y vivre. Le cadre juridique de la location nue est fixé par la loi du 6 juillet 1989, complétée par les lois ALUR de 2014 et ELAN de 2018. C’est le type de bail le plus répandu en France, environ deux tiers des locations résidentielles.

Le bail de location nue est conclu pour une durée minimale de 3 ans si le bailleur est un particulier ou une SCI familiale. La durée minimum monte à 6 ans si le bailleur est une personne morale, par exemple une SCI à l’IS ou une société commerciale. Le bail se renouvelle ensuite par tacite reconduction pour la même durée, sauf congé valablement donné par l’une des parties.

Pour le locataire, le préavis est de 3 mois sans motif requis, ou 1 mois en zone tendue, en cas de mutation professionnelle, de perte d’emploi, d’embauche, de problème de santé certifié ou de bénéficiaire de minima sociaux. Pour le bailleur, le préavis est de 6 mois et doit obligatoirement être motivé : vente du logement, reprise pour habiter ou loger un proche, ou motif légitime et sérieux comme des impayés répétés. Le congé bailleur s’envoie par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier, ou en remise en main propre contre récépissé.

Le dépôt de garantie en location nue est plafonné à 1 mois de loyer hors charges, contre 2 mois en location meublée. Le bailleur dispose d’un délai légal de restitution de 1 mois après la sortie du locataire si l’état des lieux est conforme à l’entrée, ou 2 mois en cas de retenue justifiée par des dégradations ou des charges impayées. Au-delà, des intérêts de retard de 10% du loyer mensuel par mois de retard s’appliquent automatiquement.

Les revenus d’une location nue relèvent de la catégorie des revenus fonciers et sont imposés à l’impôt sur le revenu, après application des prélèvements sociaux de 17,2%. Deux régimes existent. Le micro-foncier s’applique automatiquement sous 15 000€ de recettes brutes annuelles, avec un abattement forfaitaire de 30%. Le régime réel devient obligatoire au-delà, ou sur option, et permet de déduire toutes les charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux, assurance, frais de gestion). Contrairement au LMNP, l’amortissement du bien n’est pas autorisé en location nue.

Pendant la durée du bail, le loyer peut être révisé chaque année à la date anniversaire, mais uniquement si une clause de révision figure dans le contrat. La révision est plafonnée par la variation de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié trimestriellement par l’INSEE. Sur l’année 2025 et 2026, l’IRL reste plafonné à 3,5% par an. Hors de cette révision encadrée, le loyer ne peut être augmenté significativement qu’au moment d’une relocation, et dans le respect des règles d’encadrement des loyers en vigueur dans la commune.

La location nue convient mieux aux bailleurs cherchant la stabilité maximale, avec un public familial qui reste en moyenne plus de 5 ans dans le logement, et qui veulent une gestion administrative simple. Elle a l’avantage de ne nécessiter aucun investissement initial en mobilier et de générer un turn-over locataire faible. La location meublée est plus rentable fiscalement grâce au statut LMNP qui permet d’amortir le bien et les meubles au régime réel, et génère un loyer 10 à 20% supérieur à équivalent. Elle implique en contrepartie plus de gestion et un public locataire plus mobile.

Le statut bailleur privé est un nouveau dispositif fiscal introduit par la loi de finances pour 2026. Il s’applique exclusivement aux locations nues et concerne les bailleurs particuliers qui s’engagent à louer leur bien sur une durée minimum à un loyer encadré. En contrepartie, ce statut ouvre droit à des avantages fiscaux ciblés sur la déclaration des revenus fonciers. Les conditions précises d’éligibilité dépendent de la zone géographique du bien, du plafond de loyer applicable et du profil du locataire. Le dispositif vise à inciter les bailleurs particuliers à remettre des logements sur le marché de la location longue durée.

Qalimo automatise les étapes spécifiques au bail nu de A à Z. Génération du bail de 3 ou 6 ans conforme à la loi de 1989 avec toutes les clauses obligatoires et les dernières évolutions législatives. Calcul automatique de la révision annuelle du loyer selon l’IRL en vigueur. Gestion du préavis bailleur de 6 mois avec modèles de congé pour vente, reprise et motif légitime. Suivi des quittances mensuelles avec synchronisation bancaire DSP2. Préparation automatique de la déclaration 2044 des revenus fonciers, avec choix entre micro-foncier et régime réel. Le tout pour 49€/an et par bien, avec un support humain joignable 7 jours sur 7.

Le forfait gestion locative Qalimo pour une location nue s’élève à 49€ par an et par bien, soit 4,90€/mois. Ce tarif inclut la génération du bail conforme, le suivi des paiements, les quittances automatiques, les relances en cas d’impayé, l’état des lieux mobile, la révision annuelle de loyer et la préparation de votre déclaration 2044 de revenus fonciers. Contrairement à la location meublée, aucun module fiscal supplémentaire n’est nécessaire pour la location nue, le formulaire 2044 étant nettement plus simple que la liasse 2031 du LMNP. À titre de comparaison, une agence immobilière facture en moyenne 650 à 1000€ par an pour la gestion d’un seul bien en location nue.