Gestion locative SCI : le logiciel pensé pour vos SCI à l'IR et à l'IS

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une société constituée d’au moins 2 associés dans l’objectif de détenir, gérer ou louer un ou plusieurs biens immobiliers. La SCI permet une transmission patrimoniale facilitée par donation de parts sociales, une protection du patrimoine personnel des associés, et une option fiscale flexible entre IR (régime par défaut, translucide) et IS (option irréversible, avec amortissements). La SCI est particulièrement utilisée dans des contextes familiaux pour anticiper la transmission, dans des contextes d’investissement à plusieurs, ou pour structurer un patrimoine locatif important. Elle exige une comptabilité, des assemblées générales annuelles et le dépôt de comptes selon le régime fiscal choisi.

Le choix entre IR et IS dépend de votre stratégie patrimoniale long terme. La SCI à l’IR (régime par défaut) reste translucide fiscalement : chaque associé déclare sa quote-part des revenus fonciers sur sa propre 2044. Elle convient pour la transmission familiale et les patrimoines en distribution. La SCI à l’IS (option irréversible) impose la comptabilité commerciale mais permet d’amortir le bien immobilier et le mobilier, réduisant fortement l’impôt en phase d’accumulation. En contrepartie, la plus-value à la revente devient professionnelle (plus lourde fiscalement). L’IS est recommandé pour des SCI en réinvestissement sans projet de cession à court terme. La décision doit être prise avec un conseil patrimonial et nécessite une analyse personnalisée de votre situation.

Une SCI familiale est une SCI dont tous les associés sont liés par un lien de parenté ou d’alliance jusqu’au 4e degré inclus (parents, enfants, grands-parents, frères, sœurs, oncles, tantes, cousins germains, conjoints). Elle bénéficie de plusieurs spécificités fiscales : possibilité de louer en meublé sans bascule automatique en IS (sous certains seuils), exonération progressive des plus-values immobilières au-delà de 22 ans de détention, donation facilitée des parts sociales avec abattements renouvelables tous les 15 ans. La SCI familiale est l’outil le plus utilisé en France pour préparer la transmission d’un patrimoine immobilier en évitant les blocages liés à l’indivision. Qalimo identifie automatiquement le statut familial et applique les règles fiscales correspondantes.

Aucune limite : vous pouvez gérer 1, 5, 10 ou 50 SCI dans le même compte Qalimo, sans surcoût d’abonnement de société à société. La tarification de Qalimo est par bien (49€/an/bien) et non par société, ce qui en fait la solution la plus économique du marché pour les bailleurs ayant plusieurs SCI. Chaque SCI dispose de son propre espace dédié (biens, baux, comptes bancaires, associés, documents), mais vous basculez d’une SCI à l’autre en un clic depuis le sélecteur de SCI. Le dashboard consolidé agrège l’activité de toutes vos SCI pour avoir une vision patrimoniale globale en temps réel.

Depuis les paramètres d’une SCI, vous invitez vos associés (ou votre conjoint, votre comptable, un gestionnaire) par email en quelques clics. Trois niveaux de permissions sont disponibles : Lecture seule (consultation des biens, baux et finances sans modification possible), Contributeur (peut modifier les éléments locatifs au quotidien), Administrateur (accès complet incluant les paramètres et les invitations). Les permissions peuvent être définies au niveau de la SCI entière ou bien par bien individuel pour les cas plus complexes. Chaque utilisateur dispose de son propre identifiant et de son journal d’audit. Aucun surcoût pour les utilisateurs additionnels, le partage est inclus dans le forfait.

Pour une SCI à l’IS, le recours à un expert-comptable est fortement recommandé voire indispensable. La SCI à l’IS doit tenir une comptabilité commerciale en partie double, établir un bilan annuel, un compte de résultat, déposer la liasse fiscale 2065 et ses annexes, gérer les amortissements du bien et du mobilier, suivre les capitaux propres. Ces obligations exigent une compétence comptable que la plupart des gérants n’ont pas. Le coût annuel d’un expert-comptable pour une SCI à l’IS varie de 1 500 à 3 000€/an. Qalimo prépare l’ensemble des données comptables (loyers, charges, immobilisations) sous un format directement exploitable par votre cabinet, ce qui réduit ses honoraires de saisie. Pour une SCI à l’IR, le comptable n’est pas obligatoire car la fiscalité est translucide.

La SCI à l’IR est translucide fiscalement. La SCI elle-même dépose chaque année un formulaire 2072 (déclaration des résultats de SCI non soumise à l’IS) qui ventile la quote-part de chaque associé. Ensuite, chaque associé reporte sa quote-part sur sa propre déclaration de revenus 2044 (revenus fonciers) ou 2042-C-PRO (BIC en cas de location meublée par SCI familiale). Pour les petits patrimoines sous 15 000€ de loyers annuels, le régime micro-foncier reste accessible. Qalimo génère automatiquement le formulaire 2072 et la quote-part de chaque associé selon les pourcentages de détention enregistrés. Chaque associé reçoit son récapitulatif personnel prêt à recopier.

Qalimo ne se substitue pas à un expert-comptable pour la SCI à l’IS, mais facilite considérablement son travail. Toute l’activité locative est tracée et catégorisée automatiquement : loyers encaissés par bien, charges déductibles, immobilisations amortissables, intérêts d’emprunt, taxe foncière. À la fin de l’exercice, Qalimo génère un export comptable directement importable dans les logiciels professionnels utilisés par les cabinets (Sage, Cegid, Quadra). Votre expert-comptable n’a plus qu’à réaliser les écritures comptables spécifiques, le bilan et la liasse 2065. Le gain de temps pour le cabinet réduit les honoraires de 30 à 50% selon les retours utilisateurs.

Qalimo coûte 49€ par an et par bien, soit 4,90€ par mois. La tarification est strictement par bien immobilier loué, indépendamment du nombre de SCI ou du nombre d’associés. Pour une SCI avec 3 biens, le coût annuel est de 147€. Pour 2 SCI avec 5 biens au total, c’est 245€/an. Aucun coût d’utilisateur additionnel pour les associés. Aucun coût d’option pour le partage d’accès, la synchro multi-banques ou les exports comptables. À titre de comparaison, une agence immobilière facture en moyenne 7% du loyer annuel encaissé, soit environ 700 à 1 000€/an par bien pour un loyer moyen, sans compter les frais de mise en location. L’économie réalisée face à une délégation classique dépasse souvent 2 000€/an pour une SCI de 3 biens.

Oui, sans limite. Qalimo permet de connecter autant de comptes bancaires que nécessaire à une même SCI via le protocole DSP2 sécurisé certifié par l’ACPR. Certaines SCI utilisent par exemple un compte courant pour la gestion quotidienne et un compte épargne pour les provisions de gros travaux. D’autres ont un compte par bien immobilier pour cloisonner les flux. Toutes ces configurations sont supportées. Le rattachement de chaque transaction à la SCI et au bien correspondants est automatique grâce à l’intelligence de catégorisation de Qalimo. La séparation entre les comptes des associés (en nom propre) et les comptes de la SCI (personne morale) est également respectée, ce qui est crucial pour la conformité fiscale.