Guide bailleur · Édition Juin 2026
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Logiciel français de gestion locative spécialement adapté aux locaux commerciaux et professionnels, prenant en charge nativement les trois types de baux du marché B2B : bail dérogatoire de courte durée régi par l'article L.145-5 du Code de commerce, bail professionnel pour les professions libérales régi par la loi du 23 décembre 1986, bail commercial 3/6/9 soumis au statut protecteur des articles L.145-1 et suivants du Code de commerce. Qalimo couvre les trois indices INSEE de révision (ILAT pour les activités tertiaires, ILC pour les commerces et artisans, ICC pour les baux antérieurs), gère la TVA sur loyer et charges, émet des factures au format électronique structuré Factur-X conforme à la généralisation B2B 2026-2027, paramètre la périodicité mensuelle trimestrielle ou annuelle, applique les clauses Pinel 2014 sur les charges récupérables, et anticipe les échéances triennales du bail commercial. Forfait à 4,90€ par mois et par bien, soit 49€ par an et par local commercial. Plateforme cofondée par un ancien huissier de justice avec 12 ans d'expérience dans le contentieux locatif.
Prix: 4.90
Prix actuel: EUR
Système d’exploitation: Web, iOS, Android
Catégorie de l’application: BusinessApplication
Bail dérogatoire, bail professionnel ou bail commercial 3/6/9, indices ILAT, ILC, ICC, TVA sur loyer et charges, facturation électronique B2B obligatoire. Qalimo couvre les trois types de baux et tous les indices, pour 49€/an par local. Une économie qui dépasse souvent 2 900€/an face à une régie commerciale.
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4,9/5
Note Trustpilot
3
Modèles de baux
2950
Économie annuelle moyenne
Guide rédigé par Nicolas, ancien huissier de justice et co-fondateur de Qalimo
19 min de lecture · Mis à jour le 26 Juin 2026
Cadre légal
Un local commercial est un bien immobilier destiné à abriter une activité économique exercée par une personne physique ou morale. Cette définition englobe une grande variété de situations : boutique de commerce de détail, restaurant, cabinet de profession libérale, atelier d’artisan, bureau d’entreprise, entrepôt logistique. Le régime juridique applicable au contrat varie selon le type d’activité du locataire et la nature du bail choisi.
La gestion d’un local commercial obéit à des règles très distinctes de celles de la location résidentielle. Les locaux à usage commercial relèvent principalement du Code de commerce, articles L.145-1 et suivants, qui définissent le statut très protecteur du bail commercial. Les locaux à usage de profession libérale relèvent du Code civil via la loi du 23 décembre 1986. Pour les baux de courte durée, un cadre dérogatoire existe, prévu par l’article L.145-5 du Code de commerce. Trois cadres juridiques pour trois usages distincts.
Le caractère commercial ou non d’un local ne dépend pas de la qualification cadastrale du bien, mais de l’usage effectif qu’en fait le locataire. Un local d’habitation peut être transformé en local commercial moyennant les autorisations administratives nécessaires (changement de destination, urbanisme), et inversement. C’est l’activité hébergée qui détermine le cadre juridique du bail à conclure.
1. La relation B2B. Le locataire est une entreprise, un professionnel ou une société, pas un particulier. Cette qualité change le cadre contractuel et fiscal : la facturation remplace la quittance, la TVA s’applique souvent, et la facturation électronique devient progressivement obligatoire à partir de 2026.
2. La durée longue et le droit au renouvellement. Un bail commercial classique dure 9 ans minimum avec un droit au renouvellement au terme. Cette durée s’explique par la nécessité pour le locataire de pouvoir amortir les investissements liés à son activité (aménagement, fonds de commerce, clientèle).
3. La pluralité des indices de révision. Là où une location résidentielle utilise un seul indice (IRL), le bail commercial peut utiliser l’ILAT, l’ILC ou l’ICC selon l’activité du locataire. Le choix de l’indice est structurant et doit figurer expressément dans le bail.
Hors statut des baux commerciaux, prévu par l’article L.145-5 du Code de commerce
Réservé aux professions libérales réglementées, régi par la loi du 23 décembre 1986
Statut protecteur du Code de commerce, articles L.145-1 et suivants
Un bail dérogatoire qui dépasse 3 ans cumulés bascule automatiquement en bail commercial 3/6/9 avec rétroactivité, ce qui confère au locataire le droit au renouvellement et le bénéfice du statut protecteur. Le bailleur peut alors se retrouver lié pour 9 ans avec un locataire qu’il n’avait initialement engagé que sur 3 ans, et devoir verser une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement. Le suivi strict du compteur 3 ans est essentiel.
Forces produit
La gestion d’un local commercial implique des spécificités techniques et juridiques qui dépassent largement le cadre résidentiel. Qalimo intègre ces particularités nativement.
Sélection du modèle adapté selon l’activité du locataire et la durée souhaitée : bail dérogatoire ≤ 3 ans, bail professionnel ≥ 6 ans, bail commercial 3/6/9. Toutes les clauses du Code de commerce ou du Code civil intégrées.
ILAT pour les bureaux et professions libérales, ILC pour les commerces de détail et artisans, ICC pour les baux antérieurs. Récupération automatique trimestrielle des indices INSEE et application à la date anniversaire du bail.
Émission de factures de loyer au format électronique structuré Factur-X conforme à la réglementation 2026, avec gestion automatique de la TVA sur loyer et charges, mentions légales obligatoires, et transmission via plateforme agréée.
Le bail commercial peut être payé mensuellement, trimestriellement ou annuellement selon ce que les parties prévoient. Qalimo paramètre la périodicité au cas par cas, génère les factures à l’avance et programme les relances adaptées.
30 jours d’essai gratuit · Sans CB · Migration depuis votre solution actuelle prise en charge
Le bail principal
Le bail commercial est le contrat de référence pour les activités commerciales, artisanales et industrielles. Sa logique est différente de celle d’une location résidentielle.
Durée : 9 ans minimum, fixée par l’article L.145-4 du Code de commerce. Le bail peut être conclu pour une durée plus longue mais ne peut pas être plus court.
Faculté de résiliation triennale du locataire : le locataire peut résilier à l’expiration de chaque période triennale (3 ans, 6 ans), sous réserve d’un préavis de 6 mois notifié par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur, lui, ne peut pas résilier en cours de bail.
Droit au renouvellement : à l’expiration du bail, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement opposable au bailleur. Si le bailleur refuse, il doit verser une indemnité d’éviction destinée à compenser la perte du fonds de commerce, qui peut représenter plusieurs années de chiffre d’affaires.
Loyer initial : librement fixé entre les parties, en référence au marché local. Pas d’encadrement obligatoire comme en résidentiel.
Révision triennale : à chaque période de 3 ans, le loyer peut être révisé selon la variation de l’indice retenu (ILC, ILAT ou ICC). Cette révision est plafonnée par la règle dite du « plafonnement » prévue par l’article L.145-38.
Le refus de renouvellement par le bailleur déclenche le mécanisme de l’indemnité d’éviction. Cette indemnité couvre la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de déménagement, les frais de réinstallation et les troubles commerciaux. Son montant peut atteindre l’équivalent de 3 à 5 années de chiffre d’affaires HT du locataire. Cette protection forte explique pourquoi la sortie d’un bail commercial doit être anticipée et conseillée.
Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, la répartition des charges entre bailleur et locataire est encadrée. Le décret du 3 novembre 2014 dresse une liste limitative des charges non récupérables sur le locataire, qui restent à la charge du bailleur : grosses réparations de l’article 606 du Code civil, honoraires liés à la gestion de l’immeuble, impositions liées à la propriété (hors taxe foncière transférable). Toutes les autres charges peuvent être facturées au locataire avec un état détaillé annuel obligatoire.
Les baux alternatifs
Deux alternatives au bail commercial classique, chacune adaptée à un cas d’usage spécifique.
Le bail dérogatoire prévu par l’article L.145-5 du Code de commerce permet de conclure un bail à usage commercial en dehors du statut protecteur, pour une durée maximale cumulée de 3 ans. C’est l’outil de choix pour tester un emplacement, héberger une activité temporaire ou un pop-up store, ou occuper un local en attendant un projet définitif (vente, démolition, travaux importants).
Le bail dérogatoire offre une souplesse maximale au bailleur : pas de droit au renouvellement opposable, pas d’indemnité d’éviction au terme, possibilité de fixer librement les modalités contractuelles. Le revers : le locataire ne bénéficie pas du statut protecteur et son fonds de commerce reste précaire. Cette précarité doit être clairement annoncée et acceptée.
Si le bail dérogatoire dépasse 3 ans cumulés (même avec plusieurs renouvellements successifs), il bascule automatiquement en bail commercial 3/6/9 avec rétroactivité. Le locataire bénéficie alors du droit au renouvellement et le bailleur s’engage pour 9 ans. Cette requalification peut être très défavorable au bailleur, d’où la nécessité d’un suivi strict de la durée effective.
Le bail professionnel régi par la loi du 23 décembre 1986 est réservé aux activités libérales réglementées : médecins, avocats, experts-comptables, architectes, notaires, géomètres, et toute profession exerçant à titre libéral sous statut réglementé. Sa durée minimale est de 6 ans avec un préavis locataire de 6 mois à tout moment.
Le bail professionnel n’ouvre pas droit au renouvellement automatique comme le bail commercial. Au terme du bail, les parties peuvent négocier librement un nouveau contrat ou se quitter. Cette souplesse en fait un cadre adapté pour les activités libérales en évolution, où le local s’adapte régulièrement à l’évolution du cabinet.
L’indice de révision recommandé pour le bail professionnel est l’ILAT, conforme à la nature tertiaire de l’activité hébergée.
Indices de révision
Trois indices coexistent pour la révision des loyers commerciaux, chacun adapté à une catégorie d’activité. Le choix doit figurer expressément dans le bail.
La révision du loyer commercial s’opère selon un indice de référence publié trimestriellement par l’INSEE. Le bail doit indiquer expressément quel indice s’applique et à quelle date la révision intervient. Trois indices coexistent, chacun adapté à un type d’activité, et l’indice doit être en cohérence avec l’activité réelle du locataire.
L’ILC s’applique aux activités commerciales et artisanales, c’est l’indice le plus courant pour un bail commercial classique. Il est composé pour 50% de l’indice des prix à la consommation, pour 25% du chiffre d’affaires du commerce de détail en volume et pour 25% de l’indice du coût de la construction. Cette composition diversifiée évite les variations brutales liées à un seul facteur économique.
L’ILAT s’applique aux bureaux et aux activités tertiaires non commerciales. Il concerne les baux professionnels et les baux commerciaux dont le locataire exerce une activité tertiaire (cabinet de conseil, agence d’architecture, bureaux d’études). Sa composition est proche de celle de l’ILC mais pondérée différemment pour mieux refléter la dynamique du secteur tertiaire.
L’ICC est l’indice historique des baux commerciaux, encore utilisé dans certains baux anciens. Depuis 2014, il ne peut plus être utilisé dans les nouveaux baux commerciaux ou professionnels (la loi Pinel a imposé l’ILC ou l’ILAT). L’ICC reste utilisable pour les baux d’habitation des baux mixtes habitation-commerce, ou par exception dans des cas particuliers.
Le bail doit identifier un et un seul indice de révision. Un choix incorrect (ILAT pour un commerce, par exemple) peut entraîner une contestation de la révision par le locataire. La règle pratique : ILC pour les commerçants et artisans, ILAT pour les bureaux et professions libérales. En cas de doute sur l’activité, l’ILC est souvent le choix par défaut le plus prudent pour un bail commercia
Régime fiscal
Le commercial implique des particularités fiscales et de facturation absentes du résidentiel. Trois sujets structurent la gestion : TVA, facture, fiscalité du bailleur.
La TVA sur les loyers commerciaux dépend du type de local et de la qualité du locataire. Les locaux nus à usage commercial sont en principe exonérés de TVA, mais le bailleur peut opter pour l’assujettissement via une déclaration au service des impôts. Cette option est intéressante quand le locataire est lui-même assujetti à la TVA (cas le plus fréquent), car il peut récupérer la TVA payée sur le loyer dans ses propres déclarations.
Les locaux équipés ou meublés à usage professionnel sont assujettis de plein droit, sans nécessité d’option. C’est le cas notamment des bureaux livrés avec mobilier, des locaux commerciaux livrés avec équipements professionnels intégrés.
Le taux applicable est de 20% en règle générale, calculé sur le loyer HT et sur les charges récupérables. L’option pour la TVA engage le bailleur pour une durée minimale de 9 ans, irrévocable sur cette période.
La facturation électronique entre entreprises devient progressivement obligatoire en France à partir de septembre 2026 pour les grandes entreprises et entreprises de taille intermédiaire, puis pour toutes les entreprises au plus tard en septembre 2027. Cette réforme issue de la loi de finances pour 2024 transforme la facturation B2B.
Concrètement, un bailleur qui facture un loyer à une entreprise locataire devra émettre la facture au format électronique structuré (Factur-X, UBL ou CII) et la transmettre via une plateforme agréée de dématérialisation (PDP). Les factures papier ou PDF simples ne seront plus admises entre entreprises. Cette obligation concerne directement les bailleurs de locaux commerciaux qui facturent à des entreprises.
Qalimo intègre nativement la facturation électronique au format Factur-X pour les loyers commerciaux. Les factures émises sont conformes aux exigences réglementaires de la généralisation 2026-2027 et peuvent être transmises via une plateforme PDP agréée. Pas de rattrapage à faire le jour J : votre comptabilité commerciale est déjà aux normes.
Les revenus issus de la location d’un local commercial relèvent de régimes fiscaux variés selon le statut du bailleur. Pour un particulier propriétaire en direct, les revenus sont classés en revenus fonciers et déclarés sur le formulaire 2044, sauf si le bail intègre des prestations annexes (équipement, services) qui basculent les revenus en BIC ou BNC. Pour une SCI à l’impôt sur le revenu, le régime des revenus fonciers s’applique au prorata des parts. Pour une SCI à l’impôt sur les sociétés, les revenus relèvent du régime de l’IS avec amortissement du bien possible.
Le choix du statut juridique du bailleur a donc des conséquences fiscales importantes, à arbitrer en amont avec un conseil spécialisé. Qalimo prépare la déclaration fiscale adaptée au statut indiqué et consolide les revenus annuels pour le bailleur.
Trois piliers fonctionnels
Trois fonctionnalités structurantes pour couvrir l’essentiel d’un cycle annuel de gestion commerciale.
Génération du bail
L’éditeur Qalimo propose trois modèles distincts selon votre cas d’usage : bail dérogatoire ≤ 3 ans, bail professionnel ≥ 6 ans, bail commercial 3/6/9. Toutes les mentions du Code de commerce ou du Code civil sont intégrées, les clauses Pinel sur la répartition des charges sont à jour, et l’indice de révision est sélectionné automatiquement selon l’activité du locataire.
Vous pouvez également utiliser votre propre modèle (bail notarié, bail commercial par un avocat, etc.)
Révision indices
À chaque date anniversaire du bail (ou à chaque échéance triennale pour le bail commercial 3/6/9), Qalimo calcule le nouveau loyer selon l’indice retenu. La récupération de l’ILAT, ILC ou ICC se fait automatiquement auprès de l’INSEE. Le calcul tient compte du plafonnement légal. La notification au locataire avec le justificatif chiffré est envoyée en 1 clic.
Facturation électronique
Pas une simple quittance, une facture B2B en bonne et due forme. Mentions légales obligatoires, numéro séquentiel, TVA sur loyer et charges, format électronique structuré Factur-X conforme à la généralisation 2026-2027. Émission automatique selon la périodicité paramétrée (mensuelle, trimestrielle, annuelle) et transmission via plateforme PDP agréée.
Quatre moments où la différence opérationnelle se vérifie concrètement pour un local commercial loué 2 500€ HT par mois.
Choix du type, rédaction, signature
Facture conforme B2B + TVA
Calcul selon ILAT, ILC ou ICC
Revenus fonciers ou BIC selon statut
❌ Choisir entre dérogatoire, professionnel ou 3/6/9 avec un notaire (~800€), rédiger les clauses Pinel sur les charges, identifier le bon indice (ILAT, ILC), faire signer en présentiel.
Temps : 1 semaine d'allers-retours.
❌ Émettre une facture sous Word ou Excel avec calcul TVA manuel, mentions obligatoires à vérifier, numéro séquentiel à tenir, envoi par email ou courrier. Vraie comptabilité d'entreprise.
Temps : 30 min/mois.
❌ Consulter l'INSEE pour récupérer l'indice trimestriel applicable, vérifier le plafonnement légal, recalculer le loyer, rédiger la notification, envoyer en recommandé.
Risque : erreur de calcul, contestation devant juge.
❌ Reconstituer les recettes, séparer loyer HT et TVA collectée, identifier le régime fiscal applicable selon le statut (particulier, SCI IR, SCI IS), remplir la déclaration.
Souvent délégué à un comptable (300-600€/an).
✅ 3 templates au choix avec clauses Pinel intégrées, indice présélectionné selon l'activité, signature eIDAS à distance en 24h
✅ Facture Factur-X générée automatiquement TVA calculée, numéro séquentiel, mentions légales, archivage légal et transmission via plateforme PDP.
✅ Récupération automatique de l'indice INSEE, calcul selon plafonnement, notification au locataire avec justificatif chiffré, historique conservé.
✅ Récapitulatif fiscal annuel consolidé avec loyer HT, TVA collectée séparée, déclaration prête à recopier selon votre statut juridique.
Calcul transparent
Pour un local commercial loué 2 500€ HT par mois (30 000€ annuels), voici le comparatif chiffré entre une gestion par régie commerciale et un pilotage via Qalimo.
Hypothèses : 1 local loué 2 500€ HT par mois (30 000€ annuels), régie commerciale à 10% du loyer encaissé HT (fourchette marché 8 à 12%). Pour les bailleurs avec plusieurs locaux, l’économie augmente proportionnellement.
BUDGET
4,90€
par mois et par bien
TÉMOIGNAGES
Avis publics de bailleurs propriétaires de locaux commerciaux, vérifiés sur Trustpilot.
⭐⭐⭐⭐⭐
Je détiens une boutique en rez-de-chaussée à Bordeaux, louée en bail commercial à un boulanger. Avant Qalimo, ma régie prenait 12% de commission, je payais 3 600€ par an pour quelques factures et une révision ILC. Aujourd’hui je gère seul en 20 min/mois.
François R.
Avis · ★★★★★
⭐⭐⭐⭐⭐
SCI propriétaire de 3 bureaux loués en bail professionnel à des libéraux. La gestion ILAT + facturation TVA était un casse-tête. Depuis 6 mois sur Qalimo, tout est automatisé et conforme à la facturation électronique 2026.
Marie D.
Avis · ★★★★★
⭐⭐⭐⭐⭐
J’ai signé 2 baux dérogatoires de 18 mois sur mes locaux en attendant un projet. Qalimo m’alerte 3 mois avant chaque échéance pour éviter le basculement en 3/6/9. Un suivi automatique qui vaut son pesant d’or en commercial.
Stéphane L.
Avis · ★★★★★
FAQ
Un local commercial est un bien immobilier destiné à abriter une activité économique exercée par une personne physique ou morale : commerce de détail, restauration, prestation de services, profession libérale, activité artisanale, bureaux d’entreprise. Le régime juridique applicable varie selon le type d’activité et la nature du contrat choisi. Les locaux commerciaux relèvent du Code de commerce (articles L.145-1 et suivants) lorsqu’ils sont loués via un bail commercial, du Code civil pour le bail professionnel des professions libérales, ou d’un cadre dérogatoire pour les baux de courte durée.
Trois types de baux coexistent. Le bail dérogatoire, d’une durée maximale de 3 ans, conclu hors statut des baux commerciaux, idéal pour tester un emplacement ou une activité. Le bail professionnel, d’une durée minimale de 6 ans, réservé aux professions libérales réglementées comme avocats, médecins, architectes. Le bail commercial dit 3/6/9, d’une durée minimale de 9 ans avec faculté de résiliation triennale pour le locataire, réservé aux activités commerciales, industrielles ou artisanales et soumis au statut protecteur du Code de commerce.
Le bail commercial 3/6/9 désigne un bail conclu pour une durée minimale de 9 ans, avec faculté pour le locataire de résilier à l’issue de chaque période triennale, soit aux 3 ans et aux 6 ans, sous réserve d’un préavis de 6 mois notifié par acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur, lui, ne peut résilier qu’à l’expiration du bail et doit respecter le droit au renouvellement du locataire. À défaut de renouvellement, le bailleur doit verser une indemnité d’éviction calculée pour compenser la perte du fonds de commerce.
Trois types de baux pris en charge, indices ILAT, ILC et ICC, facturation électronique conforme 2026, TVA gérée. Une économie qui dépasse 2 900€/an face à une régie commerciale.
Approfondir le sujet ou télécharger les documents prêts à l’emploi.
La TVA sur les loyers commerciaux dépend de deux paramètres. D’abord, le type de local : les locaux nus à usage commercial sont en principe exonérés de TVA, mais le bailleur peut opter pour l’assujettissement. Les locaux équipés ou meublés à usage professionnel sont assujettis de plein droit. Ensuite, la qualité du locataire : si le locataire est lui-même assujetti à la TVA, l’option présente un intérêt car il peut récupérer la TVA payée sur le loyer. Le taux applicable est de 20% en règle générale.
Oui, la facturation électronique entre entreprises devient progressivement obligatoire en France à partir de septembre 2026 pour les grandes entreprises et entreprises de taille intermédiaire, puis pour toutes les entreprises au plus tard en septembre 2027. Concrètement, un bailleur qui facture un loyer à une entreprise locataire devra émettre la facture au format électronique structuré (Factur-X, UBL, CII) et la transmettre via une plateforme agréée de dématérialisation (PDP). Les factures papier ou PDF simples ne seront plus admises entre entreprises.
Le bail commercial impose des règles strictes de préavis. Pour le locataire, la résiliation triennale (aux 3 ans, 6 ans, 9 ans) nécessite un préavis de 6 mois notifié par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Pour le bailleur, la résiliation n’est possible qu’à l’échéance du bail (9 ans) avec respect du droit au renouvellement, et nécessite également un préavis de 6 mois. À défaut de renouvellement, le bailleur doit verser une indemnité d’éviction qui peut représenter plusieurs années de chiffre d’affaires du fonds de commerce.
Oui, le bail dérogatoire prévu par l’article L.145-5 du Code de commerce permet de conclure un bail commercial de courte durée, n’excédant pas 3 ans cumulés, en dehors du statut protecteur des baux commerciaux. Il est idéal pour tester un emplacement, lancer une activité éphémère ou pop-up store, ou conclure une location temporaire dans l’attente d’un projet définitif. Au-delà de 3 ans, le bail bascule automatiquement en bail commercial 3/6/9 avec rétroactivité. Le bail dérogatoire ne donne aucun droit au renouvellement ni à une indemnité d’éviction à son terme.
Qalimo prend en charge les trois types de baux commerciaux nativement. Génération automatique du bail dérogatoire, du bail professionnel ou du bail commercial 3/6/9 conforme au Code de commerce. Sélection automatique de l’indice de révision approprié (ILAT, ILC ou ICC) selon l’activité du locataire et calcul automatique de la révision annuelle. Émission de factures de loyer conformes à la facturation électronique obligatoire 2026, avec gestion de la TVA sur loyer et charges. Paramétrage de la périodicité de paiement mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Suivi bancaire DSP2 pour détection automatique des virements.
Le forfait Qalimo pour un local commercial s’élève à 49€ par an et par bien, soit 4,90€/mois. Ce tarif inclut la génération du bail conforme (dérogatoire, professionnel ou commercial 3/6/9), le calcul automatique de la révision annuelle selon l’indice retenu, l’émission de factures de loyer conformes à la facturation électronique B2B, la gestion de la TVA sur loyer et charges, le suivi bancaire DSP2 et la préparation de la déclaration fiscale. À titre de comparaison, une régie immobilière commerciale facture en moyenne 8 à 12% du loyer annuel encaissé, soit pour un local loué 2 500€ HT par mois (30 000€/an) entre 2 400 et 3 600€ par an de commission.
Trois types de baux pris en charge, indices ILAT, ILC et ICC, facturation électronique conforme 2026, TVA gérée. Une économie qui dépasse 2 900€/an face à une régie commerciale.
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