Gérer une location meublée en 2026 : le guide complet du bailleur

Une location meublée est un logement loué équipé d’un mobilier suffisant pour permettre au locataire de s’y installer immédiatement avec ses seuls effets personnels. La loi ALUR du 24 mars 2014 et le décret du 31 juillet 2015 fixent une liste précise de 11 catégories de meubles et équipements obligatoires. Sans cette équipement complet, le logement est juridiquement requalifié en location nue, avec les conséquences fiscales et contractuelles que cela implique.

Le bail meublé est conclu pour une durée minimale de 1 an, renouvelable par tacite reconduction. Il existe une version raccourcie de 9 mois non renouvelables pour les locataires étudiants. Pour des durées plus courtes (1 à 10 mois), le bail mobilité est l’outil adapté, réservé aux locataires en mission temporaire, formation ou stage.

Le décret du 31 juillet 2015 impose 11 catégories d’équipements obligatoires : literie avec couette ou couverture, dispositif d’occultation dans les chambres (volets ou rideaux), plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment freezer (température maximale −6°C), vaisselle nécessaire à la prise des repas, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur si moquette, balai et serpillière si carrelage, etc.).

Les revenus d’une location meublée relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), pas des revenus fonciers. Deux régimes sont possibles : le micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 50% (plafond de recettes 77 700€) ou le régime réel qui permet de déduire les charges et d’amortir le bien et les meubles. Pour 2026, le régime réel reste pleinement avantageux : l’amortissement n’a pas été plafonné comme initialement envisagé dans le PLF. À noter : les prélèvements sociaux sur les revenus LMNP passent de 17,2% à 18,6% en 2026.

La location meublée présente plusieurs avantages structurels : loyer supérieur de 10 à 20% à équivalent, fiscalité LMNP plus avantageuse (amortissement possible au régime réel), bail plus court et plus flexible (1 an au lieu de 3), préavis bailleur réduit à 3 mois (au lieu de 6 mois en nu). En contrepartie, elle implique un investissement initial en mobilier, un turn-over locataire plus élevé et une comptabilité BIC plus complexe. La location meublée convient particulièrement aux biens situés en zones étudiantes, aux investisseurs cherchant à optimiser fiscalement, et aux bailleurs disposés à gérer une rotation plus fréquente.

Pour le locataire, le préavis est de 1 mois quel que soit le motif et la zone géographique. C’est l’un des principaux avantages flexibilité côté locataire. Pour le bailleur, le préavis est de 3 mois et doit être motivé : vente du logement, reprise pour habiter, ou motif légitime et sérieux (impayés, troubles de voisinage, etc.). Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.

Le dépôt de garantie est plafonné à 2 mois de loyer hors charges en location meublée, contre 1 mois en location nue. Cette différence reflète le risque supplémentaire lié à l’équipement mobilier mis à disposition. Le bailleur doit le restituer dans un délai de 1 mois après la sortie si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, ou 2 mois en cas de retenue justifiée par des dégradations.

Oui. Dès le démarrage d’une activité de location meublée, vous devez vous immatriculer au répertoire SIRENE en remplissant le formulaire P0i (anciennement P2P-PL) auprès du Greffe du Tribunal de Commerce dans les 15 jours suivant la mise en location. Vous obtiendrez un numéro SIRET nécessaire pour vos déclarations fiscales BIC. Cette formalité est gratuite et peut désormais s’effectuer en ligne via le guichet unique INPI.

Qalimo automatise toutes les étapes spécifiques à la location meublée : génération d’un bail meublé conforme avec les clauses obligatoires, inventaire détaillé des meubles dans l’état des lieux, suivi des quittances mensuelles avec les charges spécifiques, calcul automatique de la fiscalité LMNP (micro-BIC ou régime réel avec amortissements). Le tout pour 4,90€ par mois et par bien, avec un support humain joignable 7 jours sur 7.

Qalimo propose deux briques tarifaires pour le bailleur en location meublée LMNP. Premièrement, le forfait gestion locative à 49€/an pour le premier bien (4,90€/mois). Deuxièmement, le module fiscal LMNP optionnel à 379€ TTC/an pour le premier bien (149€ par bien supplémentaire) qui inclut l’édition de la liasse fiscale 2031, du bilan, du compte de résultat et la télétransmission directe aux impôts. Le pack complet pour 1 bien meublé en LMNP s’élève donc à 428€/an tout compris, contre 500 à 800€ HT pour un expert-comptable spécialisé qui ne traite que la fiscalité, sans la gestion locative.