Modèle de contrat de location bail nu (vide) gratuit en Word, PDF
Modèle de contrat de location vide, prêt à signer.
Téléchargez gratuitement un modèle de bail nu en Word ou PDF, rédigé par un ancien huissier de justice et conforme aux lois Alur, Elan et Climat. Le bail le plus utilisé en France pour une résidence principale 2026.
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Le bail vide, aussi appelé bail nu ou location non meublée, est le contrat de location le plus courant en France pour une résidence principale. Il offre la plus grande stabilité au locataire, avec une durée minimale de 3 ans (6 ans si le bailleur est une personne morale). Nos modèles de contrat de location vide sont rédigés par un ancien huissier de justice et à jour de la loi Alur (2014), de la loi Elan (2018) et de la loi Climat et résilience (2021). Découvrez aussi tous nos modèles de contrat de location.
Modèle de contrat de location bail vide PDF / Word 2026
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Qu'est-ce qu'un bail nu (location vide) ?
Le contrat de location nue ou vide : c'est quoi ?
Le contrat de location par excellence, régi par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Le contrat de location le plus courant
Le bail de location nue est le type de location le plus courant en France pour les résidences principales. Il offre une stabilité au locataire avec les durées de location les plus longues.
C’est le contrat de location par excellence régit par les dispositions de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. Le bail nu ou vide, contrairement aux autres types de baux est appréhendé différemment avec un système plus protecteur.
La loi Alur (2014) a introduit des mesures pour mieux encadrer les loyers dans les zones tendues et renforcer la protection des locataires, notamment avec des diagnostics obligatoires et des documents standardisés pour les baux. La loi Elan (2018) a simplifié les procédures de location et a mis en place des mesures pour lutter contre les impayés, facilitant l’accès au logement tout en renforçant les recours pour les propriétaires. Enfin, la loi Climat et Résilience (2021) impose progressivement des restrictions pour la location des logements les plus énergivores, poussant ainsi les propriétaires à améliorer la performance énergétique de leurs biens pour rester conformes.
Un bail nu est un contrat de location pour un logement loué sans meubles ni équipements. Cela ne veut pas dire qu’il ne peut pas comprendre de mobilier mais simplement qu’il ne contient pas la liste de meubles et équipements minimum prévu par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé.
Votre logement comporte des meubles ? Vérifiez la liste des meubles obligatoires du bail meublé : si elle est complète, vous relevez du régime meublé, avec une fiscalité et des durées différentes.
La fiscalité du bail nu : les revenus fonciers
Contrairement au meublé (BIC), les loyers d’une location vide relèvent des revenus fonciers.
Nature des revenus
Les loyers sont déclarés en revenus fonciers (et non en BIC comme en meublé).
Régime micro-foncier
Applicable si les revenus fonciers bruts annuels sont inférieurs à 15 000 €. Abattement forfaitaire de 30 %, sans possibilité de déduire les charges réelles.
Régime réel
De droit au-delà de 15 000 €, ou sur option. Permet de déduire les charges réelles : intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, frais de gestion, assurance.
Déficit foncier
Au réel, si les charges dépassent les loyers, le déficit s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (hors intérêts d’emprunt), avec report possible sur 10 ans.
Prélèvements sociaux
Les revenus fonciers supportent 17,2 % de prélèvements sociaux, en plus de l’impôt sur le revenu.
Plus-value à la revente
Exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans, avec des abattements progressifs.
Les seuils, plafonds et taux évoluent à chaque loi de finances, et des dispositifs temporaires existent (notamment un plafond de déficit foncier majoré pour certains travaux de rénovation énergétique). Vérifiez les montants applicables à votre année d'imposition. Pour aller plus loin : notre offre de comptabilité revenus fonciers.
Comment faire un contrat de location vide ?
La fiscalité du contrat de bail nu est spécifique aux revenus fonciers, qui sont les revenus tirés de la location d’un bien immobilier non meublé. Voici les principaux points à connaître :
La durée du contrat de location vide
La location non meublée est aussi appelé location longue durée, car la durée minimal de location est la plus longue de tous les types de baux d’habitation. Le législateur a voulu assurer une certaine stabilité et pérénité au locataire en estimant que le locataire en bail nu avait pour objectif d’établir une domiciliation durable. La durée minimale d’un bail de location nue est définie par la loi et varie en fonction de la qualité du propriétaire.
➡️ Pour une personne physique (particulier) : la durée est de 3 ans minimum. Le locataire a droit de rester dans le logement pendant cette période sans risque de congé, sauf faute grave de sa part. Au terme des 3 ans, le bail est tacitement reconduit pour 3 ans supplémentaires, offrant stabilité et continuité.
➡️Pour une personne morale (SCI non familiale, société, etc.) : la durée minimale est de 6 ans. Cette mesure vise à protéger les locataires en leur garantissant une stabilité plus longue dans les logements détenus par des sociétés. Le bail se renouvelle également de manière automatique à chaque échéance de 6 ans, sauf congé donné dans les délais légaux.
3 ans
Bailleur particulier
Durée minimale si le propriétaire est une personne physique. Reconduction tacite pour 3 ans.
6 ans
Bailleur personne morale
Société, SCI non familiale : la durée minimale passe à 6 ans, pour protéger le locataire.
3 ans
SCI familiale
Assimilée à une personne physique : la durée minimale reste de 3 ans, par dérogation.
Le cas de la SCI familiale.
Contrairement aux SCI classiques ou aux sociétés, les SCI familiales sont traitées comme des personnes physiques pour la durée du bail de location nue. Ainsi, pour une SCI familiale, la durée minimale du bail est de 3 ans au lieu de 6 ans, identique à celle appliquée aux propriétaires particuliers. Cette dérogation vise à encourager la gestion familiale des biens immobiliers, offrant plus de flexibilité pour des familles qui souhaitent louer leur bien tout en conservant une gestion à plus court terme.
Loyer, charges et dépôt de garantie du bail vide
Trois postes à cadrer précisément dans le contrat de location nue.
Le Loyer du bail vide
Le montant du loyer dans une location vide est fixé librement par le propriétaire lors de la signature du bail, sauf dans les zones de loyers encadrés (zones tendues), où il est soumis à des plafonds pour limiter les augmentations excessives.
Pour savoir si votre logement est situé en zone tendue, cliquez ici 👈
Le loyer est révisable chaque année si une clause de révision est prévue dans le bail, en fonction de l’Indice de Référence des Loyers (IRL). La date et les modalités de cette révision doivent être clairement précisées dans le contrat pour assurer la transparence.
Les Charges du bail vide
Dans un contrat de bail vide, les charges locatives représentent les dépenses liées à l’usage du logement et des parties communes, imputables au locataire. Elles sont généralement payées sous forme de provision mensuelle, un montant estimé par le propriétaire en fonction des dépenses habituelles, telles que l’entretien des parties communes, le chauffage collectif, l’eau, et la collecte des ordures.
Chaque année, une régularisation des charges est effectuée pour ajuster ce montant aux dépenses réelles de l’immeuble ou du logement. Si le locataire a payé plus que ce qui a été consommé, le propriétaire doit rembourser la différence. Inversement, si les charges réelles sont supérieures aux provisions versées, le locataire doit régler le complément. Cette régularisation assure que le locataire ne paie que pour les charges effectivement consommées.
Le dépôt de garantie du bail vide
Dans le bail de location nue, le dépôt de garantie est limité à un mois de loyer hors charges.
Cette somme, versée au propriétaire à la signature du bail, sert à couvrir d’éventuels frais en cas de dégradations ou de loyers impayés constatés lors de l’état des lieux de sortie.
À la fin du contrat, le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie dans un délai d’1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’entrée, ou dans un délai de 2 mois s’il y a des déductions pour réparations, avec justificatifs à l’appui. Afin de pouvoir prouver les retenus à effectuer, il est indispensable d’effectuer un état des lieux complet et minutieux.
Pour justifier la moindre retenue sur le dépôt de garantie, un constat minutieux est indispensable. Téléchargez un modèle d'état des lieux gratuit.
Préavis et résiliation du bail vide
Trois mois pour le locataire, six mois pour le bailleur : le bail nu est le plus protecteur des baux d’habitation.
Renouvellement du contrat de location nu
Comme vu précédemment, le bail de location nue est conclu pour une durée minimale de 3 ans si le propriétaire est un particulier, et de 6 ans si le bien appartient à une personne morale (comme une SCI non familiale).
A l’issue de cette période, le contrat est tacitement reconduit pour la même durée (3 ans ou 6 ans), sans que le propriétaire ou le locataire ait besoin de signer un nouveau bail. Ce renouvellement automatique permet aux locataires de rester dans le logement sans formalité particulière, sauf si l’une des parties souhaite mettre fin au bail.
Le propriétaire peut, à l’échéance du bail, proposer une modification des conditions (par exemple, une augmentation de loyer dans les zones non encadrées), mais il doit notifier le locataire au moins 6 mois avant la fin du bail. Si le locataire accepte, les nouvelles conditions entrent en vigueur avec le renouvellement du bail. En cas de désaccord, le locataire est libre de quitter le logement en fin de bail.
Résiliation et préavis du bail de location vide
Le préavis du locataire : 3 mois
Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, sans attendre la fin de la période de 3 ou 6 ans. Il doit cependant respecter un préavis de 3 mois. Le préavis est réduit à 1 mois dans certaines situations :
- logement situé en zones tendues
- En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;
- Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
- Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dans le cas de violences conjugales
- Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active (RSA) ou de l’allocation adulte handicapé ;
- Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement social
La demande de résiliation doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre signature.
Le congé du bailleur : 6 mois
Le propriétaire ne peut donner congé au locataire qu’à l’échéance du bail et pour des motifs strictement définis par la loi. Il doit donner un préavis de 6 mois et justifier sa décision par l’un des motifs suivants :
1. Congé pour reprise : Le congé pour reprise permet au propriétaire de récupérer le logement pour l’occuper lui-même ou pour y loger un membre de sa famille. Le bailleur doit préciser dans la notification l’identité de la personne qui occupera le logement (lui-même, son conjoint, un ascendant, un descendant, etc.). Le congé doit être motivé par un besoin réel et sérieux d’occupation et non par un simple souhait de récupérer le bien pour le relouer. Si le congé pour reprise n’est pas justifié, le locataire peut contester la décision et obtenir une annulation de congé.
2. Congé pour vente : Le propriétaire souhaite vendre le logement sans locataire en place. Dans le cadre du congé pour vente, le locataire bénéficie d’un droit de préemption, ce qui signifie qu’il a la priorité pour acheter le bien avant toute autre personne, et il dispose de deux mois pour donner sa réponse (quatre mois en cas de recours à un prêt bancaire). Si le locataire renonce à cet achat ou ne répond pas dans les délais, le propriétaire peut alors vendre le bien à un tiers aux mêmes conditions.
3. Motif légitime et sérieux : En cas de manquement grave du locataire, comme des impayés de loyer ou des dégradations importantes du logement.
Le propriétaire doit notifier sa décision par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre signature
Les trois motifs de congé du bailleur
Aucun autre motif n’est recevable. Un congé mal motivé peut être annulé par le juge.
Congé pour reprise
Le bailleur récupère le logement pour l’habiter lui-même ou y loger un proche (conjoint, ascendant, descendant). Le congé doit nommer le bénéficiaire et reposer sur un besoin réel et sérieux, sous peine d’annulation.
Congé pour vente
Le bailleur souhaite vendre le logement libre. Le locataire bénéficie d’un droit de préemption : il est prioritaire pour acheter et dispose de 2 mois pour répondre, portés à 4 mois s’il recourt à un prêt bancaire.
Motif légitime et sérieux
Manquement grave du locataire : loyers impayés, dégradations importantes, troubles de voisinage répétés. Le motif doit être justifié et pouvoir être prouvé.
Bail vide ou bail meublé : quelles différences ?
Durée, préavis, dépôt de garantie, fiscalité : le choix engage pour plusieurs années.
Durée du bail
Préavis locataire
Préavis bailleur
Dépôt de garantie
Charges
Reconduction
Équipements obligatoires
Fiscalité des loyers
Public cible
3 ans (6 ans si personne morale)
3 mois (1 mois sous conditions)
6 mois
1 mois de loyer hors charges
Provision avec régularisation annuelle
3 ans (6 ans si personne morale)
Aucun
Revenus fonciers
Locataire cherchant une location longue durée
1 an (9 mois si étudiant)
1 mois
3 mois
2 mois de loyer hors charges
Forfait ou provision au choix
1 an (sauf étudiant)
Liste du décret du 31 juillet 2015
Bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
Étudiants, actifs en mobilité
Les documents à annexer au bail vide
Quatre annexes obligatoires, à remettre au locataire au moment de la signature.
Dans le cadre d’un contrat de location nue, plusieurs documents doivent être annexés pour assurer transparence, légalité et protection des deux parties. Voici les principaux documents à joindre :
Voici les documents essentiels à annexer au bail :
La notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ;
L’état des lieux d’entrée ;
L’inventaire des meubles et des éléments d’équipement présents dans le logement.
L’extrait du règlement de copropriété le cas échéant ;
Le dossier de diagnostics techniques ;
Peut-on modifier un bail de location nue ?
Modifier un bail vide : l’avenant
Pour modifier un bail de location nue, il est impératif d’obtenir l’accord écrit des deux parties. Aucune modification ne peut être imposée de manière unilatérale. Ainsi, si le propriétaire souhaite modifier le loyer, ajuster les modalités des charges, ou ajouter de nouvelles conditions au bail (par exemple, autoriser ou interdire la sous-location), il doit d’abord en discuter avec le locataire.
Une fois l’accord obtenu, les modifications doivent être formalisées par un avenant au bail. L’avenant est un document qui précise les changements convenus, comme le nouveau loyer, les modifications dans la répartition des charges, ou les clauses ajoutées ou modifiées. Il est important que l’avenant soit rédigé clairement et inclue les détails de chaque modification, afin de prévenir toute ambiguïté ou malentendu ultérieur. Une fois l’avenant rédigé, il doit être signé par les deux parties.
Questions fréquentes
Vos questions sur le bail vide
La durée minimale est de 3 ans lorsque le bailleur est un particulier, et de 6 ans lorsqu’il s’agit d’une personne morale (société, SCI non familiale). Par dérogation, une SCI familiale est assimilée à une personne physique : la durée reste de 3 ans. À l’échéance, le bail est tacitement reconduit pour la même durée.
Le locataire peut résilier à tout moment avec un préavis de 3 mois, réduit à 1 mois dans plusieurs cas : logement en zone tendue, mutation, perte ou obtention d’un emploi, état de santé, bénéficiaire du RSA ou de l’AAH, attribution d’un logement social, ordonnance de protection. Le bailleur, lui, dispose d’un préavis de 6 mois, uniquement à l’échéance et pour reprise, vente ou motif légitime et sérieux.
Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges en location vide, contre deux mois en meublé. Il est restitué sous un mois après la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme, ou sous deux mois en cas de dégradations justifiées.
En principe non. Dans des cas exceptionnels, une convention d’occupation précaire peut être conclue pour une durée réduite, mais elle doit être justifiée par un événement objectif et temporaire (projet d’aménagement, retour de mission). Ce caractère précaire doit être expressément détaillé dans le contrat, sous peine de requalification en bail classique.
Les charges récupérables, fixées par le décret du 26 août 1987, comprennent notamment l’entretien des parties communes, l’ascenseur, les espaces verts, le chauffage collectif, l’eau, ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Elles sont versées sous forme de provisions mensuelles, régularisées chaque année sur les dépenses réelles, justificatifs à l’appui.
Les loyers sont imposés en revenus fonciers. En dessous de 15 000 € de revenus bruts annuels, le régime micro-foncier s’applique avec un abattement de 30 %. Au-delà, ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges réelles et de créer un déficit foncier imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
La clause résolutoire permet de résilier le bail de plein droit en cas de manquement grave du locataire : loyers impayés, défaut d’assurance, troubles de voisinage. Elle est devenue obligatoire dans les contrats de location depuis la loi du 27 juillet 2023 dite loi anti-squat. Son activation suppose la délivrance d’un commandement par un commissaire de justice.
Le bailleur doit délivrer un logement décent, en bon état d’usage, avec des équipements en état de marche. Il doit assurer au locataire la jouissance paisible du logement, l’entretenir et prendre en charge les réparations qui ne sont pas locatives. Il ne peut pas s’opposer aux aménagements du locataire tant qu’ils ne transforment pas le bien.
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