Déclaration de revenus fonciers et micro-BIC : le guide complet 2026

La déclaration des revenus locatifs (fonciers ou micro-BIC) se fait en même temps que votre déclaration annuelle d’impôt sur le revenu, généralement entre avril et juin de chaque année. Les dates limites précises varient selon votre département de résidence (zone 1, 2 ou 3) et sont publiées chaque printemps sur impots.gouv.fr. En 2026, comptez environ mi-mai à début juin selon votre zone.

Le micro-foncier s’applique aux revenus de location nue (sans meubles). Plafond : 15 000€/an. Abattement forfaitaire : 30%. Formulaire : 2042 case 4BE.

Le micro-BIC s’applique aux revenus de location meublée. Plafond : 77 700€/an (15 000€ pour les meublés de tourisme non classés). Abattement forfaitaire : 50% (30% pour les meublés de tourisme non classés). Formulaire : 2042-C-PRO cases 5ND, 5NG ou 5NJ.

Vous pouvez avoir les deux en parallèle si vous louez à la fois en nu et en meublé : chaque régime s’applique à ses revenus propres.

Si vos revenus fonciers bruts (loyers encaissés en location nue) sont inférieurs à 15 000€/an et que vous n’avez pas opté pour le réel, vous êtes automatiquement au micro-foncier. Au-delà de 15 000€/an, le régime réel est obligatoire et vous devez remplir le formulaire 2044 en plus de la 2042. Vous pouvez aussi opter volontairement pour le régime réel même sous le seuil, en remplissant le 2044 et en cochant la case appropriée dans la 2042. Cette option est irrévocable pendant 3 ans.

Cela dépend de votre situation. Le micro est plus avantageux si vos charges réelles sont inférieures à l’abattement forfaitaire (30% pour le foncier, 50% pour le BIC classique). Le réel est plus avantageux si vous avez beaucoup de charges (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion) ou si vous pouvez amortir le bien (uniquement au régime réel meublé BIC). En pratique, le réel est souvent plus intéressant dès qu’il y a un crédit en cours ou des travaux à venir. Pour la location meublée, le réel BIC est presque toujours plus avantageux grâce aux amortissements. Faites toujours une simulation comparative avant de trancher.

Au régime réel foncier : oui, la taxe foncière est déductible, à l’exception de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) qui est récupérable sur le locataire (et donc non déductible). Vérifiez votre avis de taxe foncière pour distinguer les deux montants.

Au régime micro-foncier : non, l’abattement forfaitaire de 30% est censé couvrir toutes les charges, y compris la taxe foncière. Aucune déduction supplémentaire n’est possible.

Au régime réel BIC meublé : oui, la taxe foncière est déductible (hors TEOM).

Au régime micro-BIC : non, l’abattement de 50% (ou 30%) couvre toutes les charges

Au régime réel foncier, si vos charges déductibles dépassent vos loyers, vous générez un déficit foncier. Ce déficit est imputable :
(1) sur vos autres revenus fonciers de l’année (sans limite)
(2) sur votre revenu global, dans la limite de 10 700€ par an (la partie liée aux intérêts d’emprunt ne peut s’imputer que sur les revenus fonciers)
(3) sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes pour la partie au-delà de 10 700€

Le déficit foncier est un puissant levier d’optimisation fiscale, particulièrement adapté aux propriétaires effectuant de gros travaux d’amélioration sur leurs biens en location nue.

Pour la location nue : il suffit de remplir le formulaire 2044 lors de votre déclaration annuelle et de reporter le résultat sur la 2042 (case 4BA). L’option est valable 3 ans minimum, puis renouvelée tacitement.

Pour la location meublée : vous devez envoyer une demande écrite au service des impôts des entreprises (SIE) avant le 1er février de l’année concernée, par courrier ou via la messagerie sécurisée impots.gouv.fr. L’option est irrévocable. Une fois au réel, vous devez produire une liasse fiscale 2031 chaque année. Qalimo prend en charge cette comptabilité LMNP à partir de 379€/an, voir notre page dédiée.

Pour le micro-foncier : si vos recettes dépassent 15 000€/an, vous basculez automatiquement au régime réel foncier dès l’année du dépassement. Vous devrez remplir le formulaire 2044.

Pour le micro-BIC : si vos recettes dépassent les seuils (77 700€ pour la location meublée classique et meublés de tourisme classés, 15 000€ pour les meublés de tourisme non classés), vous basculez automatiquement au régime réel BIC l’année suivant le dépassement. Vous devrez produire une liasse fiscale 2031 et tenir une comptabilité d’engagement.

Si le dépassement est constaté sur 2 années consécutives, le basculement est immédiat sans tolérance.

Oui en partie. Si vous êtes associé d’une SCI à l’impôt sur le revenu, la SCI elle-même doit produire une déclaration 2072 au niveau de la société. Cette déclaration ventile les résultats entre les associés au prorata de leurs parts. Chaque associé doit ensuite reporter sa quote-part de revenus fonciers dans sa propre déclaration personnelle (cases 4BA et suivantes de la 2042). Si la SCI est à l’IS, elle relève d’un régime totalement différent (liasse 2065). Voir notre page comptabilité SCI pour les détails.

Oui, toujours. Même si votre activité locative est déficitaire (charges supérieures aux loyers), vous devez la déclarer pour :
(1) matérialiser le déficit foncier imputable sur votre revenu global (jusqu’à 10 700€/an) ou reportable 10 ans
(2) justifier l’absence de revenus imposables à l’administration fiscale
(3) conserver vos droits à reporter le déficit les années suivantes

Ne pas déclarer expose à un redressement et à la perte de l’avantage fiscal lié au déficit.

Le régime réel BIC pour la location meublée permet d’amortir le bien immobilier (sur 25 à 40 ans selon les composants) et le mobilier (sur 5 à 10 ans). Ces amortissements sont des charges comptables sans sortie de trésorerie : ils réduisent le résultat fiscal sans réduire votre cash réel. En pratique, sur les 10 à 15 premières années de détention d’un bien meublé, les amortissements neutralisent totalement le résultat fiscal, ce qui signifie zéro impôt sur les loyers. Le micro-BIC, lui, taxe systématiquement 50% des loyers (ou 70% pour les meublés de tourisme non classés). C’est pour cette raison que le régime réel meublé est presque toujours plus avantageux dès lors qu’on accepte la contrepartie d’une comptabilité d’engagement.

Pour les bailleurs au micro-foncier ou au micro-BIC, le logiciel Qalimo de gestion locative (49€/an et par bien) centralise automatiquement vos loyers encaissés, vos charges payées et vos justificatifs grâce à la synchronisation bancaire DSP2. Au moment de la déclaration, vous avez tous les chiffres prêts en quelques clics : plus besoin de fouiller dans vos relevés bancaires.

Pour les bailleurs au régime réel foncier, Qalimo facilite le suivi des charges déductibles et le calcul du déficit foncier.

Pour les bailleurs au régime réel BIC (location meublée), Qalimo propose une offre comptabilité LMNP complète à partir de 379€/an qui prend en charge la liasse fiscale 2031, les amortissements et la télétransmission aux impôts.

L’aide à la déclaration Qalimo est une fonctionnalité incluse dans le forfait gestion locative à 49€/an par bien (sans surcoût). Elle s’active dès que vous reliez votre compte bancaire à Qalimo via la synchronisation DSP2 sécurisée. Toutes les transactions remontent automatiquement chaque jour : les loyers reçus sont identifiés et rapprochés des locataires, les dépenses sont à affecter au bon bien et à la bonne catégorie fiscale (taxe foncière, intérêts d’emprunt, travaux d’entretien, assurances, frais de gestion).

Au moment de la déclaration annuelle, vous accédez à un récapitulatif consolidé par profil bailleur qui présente :
(1) le total des loyers encaissés sur l’année (à reporter en case 4BE pour le micro-foncier ou en ligne 211 du formulaire 2044 pour le régime réel)
(2) le détail des charges déductibles catégorisées (lignes 221 à 250 du formulaire 2044)
(3) le revenu foncier net imposable (à reporter en case 4BA de la 2042)
(4) le déficit foncier éventuel (cases 4BB ou 4BC)

Chaque ligne du récapitulatif indique la case exacte du formulaire où reporter le montant. Vous gagnez plusieurs heures de travail manuel et vous évitez les oublis et erreurs de catégorisation qui sont les principales causes de redressement.

Oui, l’aide à la déclaration Qalimo fonctionne pour les deux régimes : revenus fonciers (location nue) et micro-BIC (location meublée). Pour le micro-BIC, le récapitulatif annuel reprend l’ensemble des loyers meublés encaissés, ventilés par bien et par type fiscal (location meublée d’habitation classique, meublé de tourisme classé, meublé de tourisme non classé). Vous obtenez le montant brut à reporter dans la case correspondante : 5ND pour la location meublée classique, 5NG pour le meublé de tourisme classé, ou 5NJ pour le meublé de tourisme non classé (depuis la loi Le Meur). L’abattement forfaitaire (50% ou 30% selon le cas) est ensuite appliqué automatiquement par l’administration fiscale, vous n’avez aucun calcul à faire.