Fin de bail
Congé pour reprise : modèle, bénéficiaires et procédure
Récupérer son logement loué pour l'habiter, soi-même ou un proche, est possible mais strictement encadré par l'article 15. Bénéficiaires autorisés, préavis de six mois, mentions à peine de nullité et contrôle du juge. Un modèle vérifié par un ancien huissier de justice.
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Rédigé par un ancien huissier
À jour de l'article 15 (loi de 1989)
Bail vide et meublé
Cofondateur de Qalimo. En tant qu’ancien huissier, j’ai vu beaucoup de congés pour reprise tomber devant le juge, non pas parce que la reprise était fausse, mais parce que la lettre était trop vague. Depuis 2023, un simple « reprise pour habiter » ne suffit plus : il faut nommer le bénéficiaire et démontrer une intention réelle. Je vous montre comment bâtir un congé qui tient.
Sources : article 15 de la loi du 6 juillet 1989
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Modèle gratuit de congé pour reprise 2026
Un modèle prêt à compléter, avec le motif, l’identité du bénéficiaire, la nature du lien et la justification du caractère réel et sérieux. Versions logement vide et meublé. À jour et vérifié par un ancien huissier.
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Courrier de résiliation d’un bail vide motivé par la reprise du logement pour y habiter.
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Modèle congé pour reprise bail habitation meublé
Courrier de résiliation d’un bail meublé motivé par la reprise du logement pour y habiter.
Le congé pour reprise en bref
Reprendre pour habiter
Le congé pour reprise permet de récupérer le logement afin d'y vivre, vous-même ou un proche autorisé par la loi, comme résidence principale.
Une liste fermée de bénéficiaires
Seuls le bailleur, son conjoint, partenaire, concubin notoire ou leurs ascendants et descendants peuvent bénéficier de la reprise.
Six mois de préavis
Le congé doit être notifié six mois avant la fin du bail pour un logement vide, trois mois pour un meublé.
Qu'est-ce qu'un congé pour reprise ?
Le congé pour reprise est l'acte par lequel le bailleur met fin au bail à son échéance pour récupérer le logement et l'occuper, lui-même ou un proche, en résidence principale. Il s'appuie sur l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui n'autorise que trois motifs de congé : la reprise, la vente et le motif légitime et sérieux.
La reprise se distingue nettement des deux autres. Contrairement au congé pour vente, elle n'ouvre aucun droit de préemption au locataire, puisqu'il n'y a pas de vente. Contrairement au motif légitime et sérieux, elle ne repose pas sur un manquement du locataire, mais sur votre projet d'habitation. En contrepartie, elle exige de nommer précisément le bénéficiaire et de justifier d'une intention réelle.
Qui peut bénéficier de la reprise ?
La loi dresse une liste fermée : la reprise ne peut bénéficier qu'à des personnes précisément désignées. Toute reprise au profit d'un tiers hors de cette liste est nulle.
- Le bailleur lui-même.
- Son conjoint, son partenaire de PACS (enregistré à la date du congé) ou son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé.
- Ses ascendants et descendants.
- Les ascendants et descendants de son conjoint, partenaire ou concubin notoire.
Article 15-I de la loi du 6 juillet 1989. Texte complet sur Légifrance.
Concrètement, cet article impose trois mentions à peine de nullité : le motif (la reprise pour habiter), le nom et l'adresse du bénéficiaire, et la nature du lien qui vous unit à lui. Il n'est pas obligatoire d'annexer une preuve du motif, mais vous devez pouvoir la produire si le locataire conteste.
Écrire « reprise pour loger mon fils » ne suffit plus. La Cour de cassation, dans un arrêt du 12 octobre 2023, exige une motivation circonstanciée et une intention réelle d'occupation. Indiquez le nom, le prénom et l'adresse du bénéficiaire, et gardez sous la main de quoi expliquer pourquoi il vient habiter là : rapprochement du travail, retraite, séparation, études. C'est ce faisceau qui fait la différence devant un juge.
Le délai de préavis
Le congé pour reprise doit parvenir au locataire au moins six mois avant le terme du bail pour une location vide, trois mois avant pour une location meublée. Le délai court à compter de la réception effective du courrier par le locataire, non de son envoi ni de la première présentation.
Le congé se notifie par lettre recommandée avec accusé de réception, par remise en main propre contre récépissé ou émargement, ou par acte de commissaire de justice. Il doit être adressé à chacun des cotitulaires du bail.
Si le locataire tarde à retirer le recommandé, vos six mois se calent sur la date de retrait effectif, et vous pouvez rater l'échéance. Quand le calendrier est tendu, l'acte de commissaire de justice fait courir le délai de façon incontestable, sans dépendre du bon vouloir du destinataire.
Les mentions obligatoires à peine de nullité
Un congé pour reprise incomplet est nul, même si la reprise est sincère. Chacun de ces éléments doit figurer dans la lettre :
- Le motif : la décision de reprendre le logement pour l'habiter.
- Les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise.
- La nature du lien entre le bailleur et le bénéficiaire (l'un des liens autorisés).
- La justification du caractère réel et sérieux de la reprise.
- La date de fin de bail et le préavis applicable.
L'article 15 permet au juge, même sans que le locataire le demande, de contrôler la réalité du motif et de déclarer le congé non valide s'il n'apparaît pas justifié par des éléments sérieux et légitimes. Un congé pour reprise n'est jamais une simple formalité : c'est un engagement dont vous devez pouvoir prouver la sincérité.
Bien acquis occupé : la règle des deux ans
Si vous avez acheté un logement déjà loué, la reprise n'est pas immédiate. Lorsque le terme du bail en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.
Vous achetez un appartement loué en janvier 2025, avec un bail qui s'achève en juin 2026. Vous délivrez un congé pour reprise en respectant le préavis de six mois. Ce congé ne produira toutefois effet qu'en janvier 2027, pour que la durée de deux ans depuis l'achat soit respectée. Le locataire reste dans les lieux jusqu'à cette date.
Ce décalage vise à protéger le locataire d'un rachat destiné à le faire partir aussitôt. Il ne rend pas le congé nul : il en reporte simplement la prise d'effet.
Une SCI est une personne morale : elle ne peut pas « habiter » un logement. La reprise par une société est donc un terrain glissant, souvent requalifié en congé frauduleux si elle est mal construite. Si le bien est détenu par une SCI et que la reprise profite à un associé, faites vérifier le montage avant d'envoyer quoi que ce soit.
Locataire protégé et congé frauduleux
Deux garde-fous encadrent la reprise et peuvent la bloquer.
Le locataire protégé. Vous ne pouvez pas reprendre le logement d'un locataire de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond des logements sociaux conventionnés, sauf à lui proposer un relogement adapté à proximité. La protection s'étend au locataire qui héberge une telle personne. Elle tombe si vous êtes vous-même âgé de plus de 65 ans ou sous le même plafond. La Cour de cassation a jugé le 24 octobre 2024 que les ressources à retenir sont celles des douze mois précédant le congé.
Le congé frauduleux. Une reprise fictive, où le bénéficiaire n'occupe jamais le logement, expose à une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale, proportionnée à la gravité. Le locataire peut se constituer partie civile et réclamer des dommages et intérêts.
La loi n'impose pas de durée minimale d'occupation, mais si le bénéficiaire n'emménage jamais ou revend aussitôt, le locataire pourra démontrer la fraude et obtenir réparation. Ne délivrez un congé pour reprise que si le projet d'habitation est réel et vérifiable.
Qalimo suit vos dates de bail, calcule vos délais de préavis et centralise vos courriers de congé, avec l'accompagnement d'un ancien huissier de justice. Vos loyers, vos baux et vos documents au même endroit.
Tout sur le congé pour reprise
Les questions que les bailleurs se posent avant de reprendre leur logement.
Qui peut bénéficier d'un congé pour reprise ?
Seuls le bailleur, son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants et descendants, ou les ascendants et descendants de son conjoint, partenaire ou concubin, peuvent bénéficier de la reprise. Toute reprise au profit d'une autre personne est nulle.
Quel est le délai de préavis pour un congé pour reprise ?
Six mois avant le terme du bail pour un logement vide, trois mois pour un meublé. Le délai court à compter de la réception effective du congé par le locataire. Un congé tardif ne produit effet qu'à l'échéance suivante.
Quelles mentions rendent le congé nul si elles manquent ?
L'absence du motif, du nom et de l'adresse du bénéficiaire, ou de la nature du lien avec le bailleur entraîne la nullité du congé. Le bailleur doit aussi pouvoir justifier le caractère réel et sérieux de la reprise en cas de contestation.
Faut-il joindre une preuve du motif de reprise ?
La loi n'exige pas d'annexer un justificatif au congé. En revanche, depuis l'arrêt de la Cour de cassation du 12 octobre 2023, la reprise doit être motivée de façon circonstanciée. Il est donc prudent de conserver de quoi démontrer l'intention réelle d'occupation.
Je viens d'acheter un logement loué, puis-je reprendre tout de suite ?
Pas toujours. Si le terme du bail intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'achat. Le congé reste valable, mais sa prise d'effet est reportée.
Une SCI peut-elle donner un congé pour reprise ?
C'est délicat. Une SCI est une personne morale et ne peut pas habiter un logement. La reprise au profit d'un associé est possible sous conditions, mais le montage est souvent requalifié en congé frauduleux s'il est mal construit. Un avis professionnel est recommandé avant d'envoyer le congé.
Le bénéficiaire doit-il occuper le logement longtemps ?
La loi n'impose pas de durée minimale d'occupation. Mais si le bénéficiaire n'emménage jamais ou revend aussitôt, le locataire peut démontrer le caractère frauduleux du congé et obtenir réparation. L'occupation doit être réelle.
Quels risques en cas de reprise fictive ?
Une reprise frauduleuse est punie d'une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale, proportionnée à la gravité. Le locataire peut se constituer partie civile pour obtenir la réparation de son préjudice.