Mise en demeure
Mise en demeure pour trouble de voisinage : modèle et procédure
Un locataire qui cause des nuisances engage sa responsabilité, mais le bailleur qui laisse faire aussi. Depuis 2024, la loi encadre le trouble anormal de voisinage. Vos obligations, la procédure et le modèle de mise en demeure, vérifiés par un ancien huissier de justice.
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Rédigé par un ancien huissier
Loi du 06 juillet 1989
Word
Cofondateur de Qalimo. C’est un dossier où le bailleur se croit spectateur et se retrouve responsable. Depuis la loi de 2024, les règles sont claires : le locataire répond de ses nuisances, mais vous devez agir pour les faire cesser, sous peine d’être condamné à la place. Je vous montre la marche à suivre et la mise en demeure qui protège tout le monde, à commencer par vous.
Sources : article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989
modèle gratuit
Modèle gratuit de mise en demeure pour trouble de voisinage 2026
Un modèle prêt à compléter, qui vise les textes, décrit les troubles constatés et fixe un délai pour les faire cesser. Vérifié par un ancien huissier.
à jour 2026
Courrier pour faire cesser un trouble anormal
Courrier au locataire pour faire cesser un trouble (tapage, encombrement des parties communes).
à jour 2026
Mise en demeure lettre recommandée pour trouble anormal
Mise en demeure en recommandé lorsque le trouble causé par le locataire n’a pas cessé.
La mise en demeure de voisinage en bref
Le locataire répond de ses nuisances
L'article 1253 du code civil rend responsable de plein droit celui qui cause un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. Le locataire doit user paisiblement des lieux (article 7 de la loi de 1989).
Le bailleur doit agir
Après mise en demeure motivée, le bailleur doit utiliser ses droits pour faire cesser les troubles (article 6-1 de la loi de 1989). Laisser faire l'expose à être condamné à la place du locataire.
Des preuves, pas des impressions
Plaintes, mains courantes, constats de commissaire de justice, témoignages datés : le trouble se prouve. C'est ce dossier qui donne du poids à la mise en demeure et aux suites.
Ce que dit la loi sur le trouble de voisinage
La théorie du trouble anormal de voisinage, d'origine jurisprudentielle, a été codifiée par la loi du 15 avril 2024 à l'article 1253 du code civil.
Article 1253 du code civil
Le locataire est expressément visé : il répond de plein droit, sans qu'il soit nécessaire de prouver une faute, dès lors que le trouble dépasse les inconvénients ordinaires (bruit répété, odeurs, dégradations). Ce principe complète l'obligation, posée à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, d'user paisiblement des locaux loués. Un trouble persistant est donc un manquement du locataire à ses obligations.
La responsabilité du bailleur qui laisse faire
C'est le point que trop de bailleurs ignorent. La loi ne vous laisse pas spectateur des nuisances de votre locataire.
L'article 6-1 de la loi de 1989 prévoit qu'après une mise en demeure dûment motivée, le propriétaire doit, sauf motif légitime, utiliser les droits dont il dispose en propre pour faire cesser les troubles causés à des tiers par son locataire. Autrement dit, si un voisin vous met en demeure d'agir, vous devez engager la procédure contre votre locataire.
Attention à une idée reçue : envoyer une mise en demeure à votre locataire est nécessaire, mais ne vous met pas à l'abri. La Cour de cassation a jugé que le propriétaire peut devoir réparer le dommage causé par son locataire même après l'avoir mis en demeure. Il faut donc aller au bout : si le trouble persiste, engagez réellement les suites (congé ou résiliation), sans quoi votre inaction pourra vous être reprochée.
Réunir les preuves du trouble
Avant d'écrire, constituez un dossier. Le trouble doit être documenté, car c'est vous qui devrez le démontrer devant un juge.
- Les plaintes et mains courantes déposées par les voisins
- Les constats de commissaire de justice, qui datent et objectivent les nuisances
- Les témoignages écrits, datés et signés
- Vos propres courriers et relances restés sans effet
Plus le dossier est solide, plus la mise en demeure est crédible, et plus les suites éventuelles (congé, résiliation) seront sécurisées.
La mise en demeure et ses suites
La mise en demeure adressée au locataire est la première étape formelle. Elle rappelle l'obligation d'usage paisible, décrit précisément les troubles constatés et somme le locataire d'y mettre fin.
Si les nuisances persistent, deux voies s'ouvrent. La délivrance d'un congé pour motif légitime et sérieux à l'échéance du bail, les troubles répétés en étant un motif classique. Ou, si le bail contient une clause résolutoire pour trouble de jouissance, la résiliation par la voie judiciaire. Dans les deux cas, le dossier de preuves est décisif.
Rédiger la mise en demeure
La mise en demeure vise l'article 1253 du code civil et l'article 7 de la loi de 1989, décrit les troubles avec leurs dates, et fixe un délai pour les faire cesser. Elle annonce les suites en cas de persistance.
Décrivez les faits précisément plutôt que de rester en généralités : dates, nature des nuisances, plaintes recensées. Envoyez-la en recommandé avec accusé de réception, pour dater la démarche et prouver que vous avez agi.
Qalimo centralise vos courriers, vos mises en demeure et l'historique de chaque locataire. Le jour où un trouble dégénère, votre dossier est déjà constitué. Accompagné par un ancien huissier de justice.
Tout sur la mise en demeure de trouble de voisinage
Les questions que les bailleurs se posent face aux nuisances d'un locataire.
Un bailleur est-il responsable des troubles causés par son locataire ?
Il peut l'être. L'article 6-1 de la loi de 1989 impose au bailleur, après mise en demeure motivée, d'utiliser ses droits pour faire cesser les troubles causés aux tiers par son locataire. La Cour de cassation a jugé que le bailleur peut devoir réparer le dommage causé par son locataire, même après l'avoir mis en demeure : il faut donc agir jusqu'au bout.
Qu'est-ce qu'un trouble anormal de voisinage ?
C'est un trouble qui excède les inconvénients normaux du voisinage (bruit répété, odeurs, dégradations). Depuis la loi du 15 avril 2024, l'article 1253 du code civil rend son auteur responsable de plein droit, sans qu'il soit nécessaire de prouver une faute.
Que faire face à un locataire qui cause des nuisances ?
Réunissez d'abord les preuves (plaintes, constats, témoignages), puis adressez une mise en demeure par lettre recommandée rappelant l'obligation d'usage paisible et sommant le locataire de faire cesser les troubles. En cas de persistance, un congé pour motif légitime ou une résiliation peut être engagé.
Quelles preuves réunir contre un locataire bruyant ?
Les plaintes et mains courantes des voisins, les constats de commissaire de justice, les témoignages écrits et datés, et vos propres courriers restés sans effet. La charge de la preuve pèse sur celui qui invoque le trouble : un dossier solide est indispensable.
La mise en demeure au locataire suffit-elle ?
Elle est nécessaire mais pas toujours suffisante. Envoyer une mise en demeure ne vous exonère pas totalement vis-à-vis des voisins : si le trouble persiste, vous devez engager les suites (congé ou résiliation). Une inaction prolongée pourrait vous être reprochée.
Peut-on résilier le bail pour trouble de voisinage ?
Oui, dans deux cas. Si le bail contient une clause résolutoire pour trouble de jouissance, par la voie judiciaire. Ou, à l'échéance du bail, par un congé pour motif légitime et sérieux, les troubles répétés en étant un motif classique. Le dossier de preuves est déterminant.
Le locataire doit-il user paisiblement du logement ?
Oui. L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à user paisiblement des locaux loués. Causer des troubles répétés à ses voisins constitue un manquement à cette obligation, susceptible de fonder un congé ou une résiliation.
Faut-il un constat de commissaire de justice ?
Ce n'est pas obligatoire, mais fortement recommandé. Le constat date et objective les nuisances de manière difficilement contestable, ce qui renforce considérablement le dossier, tant pour la mise en demeure que devant le juge.